二三线城市扩大限购大势所趋楼市投资谨慎为先

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国土资源网 (2011年8月22日  10:40)  
" \5 O& m7 r) k% X" s    7月12日，国务院常务会议提出，对已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，而房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施，进一步巩固和扩大调控。
- x* L% y3 Z: i　　7月26日，国家住建部向各省住建厅下发一份全名为《关于进一步落实房地产调控政策有关问题的函》的文件。根据该文件要求，各省级住建厅在8月20日之前要向住建部提交房地产市场上半年的调控工作情况及需要采取必要限购措施的城市名单。住建部在该文件的附件中公布了五大限购标准，为新增限购城市名单给出建议：第一，6月份国家统计局新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；第二，6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；第四，位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；第五，存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。
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6 a1 {6 a* Q( Y" r( @　　住房城乡建设部建议，将符合上述条件较多(两条以上)的城市，列入此次新增限购城市名单中，并表示各省级住建厅可考虑具体的实际情况，自行对标准作出适当修改。

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" W2 b9 W* f4 n　　扩大限购成大势所趋

+ e5 V- ?# a) m# e; r　　日前，各地已将相关情况报告送住建部，这意味着，新一轮专门指向二三线城市的限购政策即将出台。虽然住建部没有自定限购名单直接对某些城市实行限购，具体政策将以地方政府的意志为主，但其正在加大督促各省级地方政府自觉限购的力度也是不容置疑的。

　　以往经验表明，限购政策实施后，有效抑制了部分市场需求，楼市成交量的确不乐观，多个重点城市的库存量保持大幅攀升。据中国指数研究院7月监测数据表明，监测的10个重点城市中，广州、重庆、杭州和武汉成交量皆环比下滑。其中，广州商品住宅库存量增量达到了21.46万平方米。
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0 I5 l4 U- }4 `) ~* r" Q　　据中原地产发布的监测数据，从最近4个月的供求比来看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为1.74：1、1.58：1、2.63：1、1.63：1，而上海、广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.26：1、1.03：1、1.11：1。
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+ P' X( B3 z4 n$ B9 g　　从市场的表现来看，上述供求比已达高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其实质性降价的楼盘正在不断增加的过程中，而上海、广州的住宅价格目前依然比较坚挺。
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; O' c8 b3 h: P' K6 F. d6 H/ }1 N　　另据中原地产研究中心提供的新建住房数据显示，7月，14个重点城市的新建住宅总成交面积为727万平方米，环比微涨1.31%。与6月相比，7月成交出现明显反弹的城市有深圳、天津、南京、青岛、长春；成交与上月基本持平的城市则是北京、上海、成都、杭州、东莞、合肥；而成交出现明显下滑的城市包括广州、重庆、石家庄。7月表现较佳的城市中，天津、青岛、长春延续了较好的反弹势头，月度成交量正逐步接近历史平均水平。
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　　业内人士认为，城市限购辐射影响，加之目前针对二三线城市的新一轮限购政策出台，其房地产的后市不看好，楼价增幅不会很大，不是很值得投资者加大投资力度。但是在缺乏更好的投资渠道时，对持有的房产处理也要慎重，不要急于抛盘。

    -投资建议
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8 N# h7 P" \. A' x  J+ u　　房地产市场调控处于关键时期，在这样的宏观背景之下，即将到来的传统房地产旺季是否因此受到影响，哪些二三线城市将被列入新“限购令”，逐渐成为房地产不同投资人士共同关注的焦点。有人认为，在严厉的限购及信贷政策环境下，市场成交量难言乐观，房价下行的压力正在不断加大。对此，业内人士对目前的房地产投资有不同的意见看法。
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( l2 z4 m( o. g, D$ G8 a- k　　投资应转向写字楼等优质物业
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8 |* E+ O% d2 K7 \1 M　　◎世联地产首席技术官黎振伟：
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' v: d: H$ |5 ]( q; g  g. j　　“这一次的限购政策其实是明确指向打击房地产投机的，如果由于一线城市投资者的干预，推高了二三线城市房地产价格，这将不利于二三线城市房地产的健康发展。”世联地产首席技术官黎振伟表示，对于像广州这样的一线大城市，住宅投资应该进行转移。
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　　对此，黎振伟给投资者提出了几点建议：首先，投资者应该选择并未限购的城市，对于进行异地投资的投资者，要注意谨慎，应该保持冷静，绝对不能盲目跟风。其次，投资应转向优质物业，如写字楼，投资者不能饥不择食，应该综合考虑楼盘品牌、地段、商业效益等。另外，在物业升价形势下，其实投资者还可以转向投资较为稳定的物业投资基金。
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　　对于二三线楼市，据中国指数研究院2011年7月中国房地产百城价格指数显示，2011年7月全国100个城市住宅平均价格是8874元/平方米，较6月上涨0.21%，其中66个城市的价格环比上涨，大多是二三线城市。
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　　黎振伟表示，虽然目前的针对性调控的确加快二三线城市房价增长，但其房价其实不可能像一线城市市场那样快速、长期增长，投资者不妨选择一些经营性、出租性的物业来投资。
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　　广州二手楼市可降价5%-8%出售

1 k/ v" }0 C. E+ w　　◎满堂红广州市场研究部高级经理周峰：

　　“目前，刚性需求购房者可以考虑处于中心区外围与郊区之间过渡带的楼盘。”满堂红广州市场研究部高级经理周峰表示，以广州的二手房地产市场为例，总体来说上半年的二手房成交量不大，但基本上已经到达了萎缩的底线。
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( t# S4 [1 t- ^5 b9 q1 _　　周峰认为，对于带有投机性质的持有多套物业的小业主来说，应该可以试着降价5%致8%放手出售。因为截至目前二手楼房价较去年同期已经上涨30%以上，此时放手是有一个可观的盈利空间的。
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$ d' E: V  q$ z: u　　据广州市国土房管局公布的数据，2011年7月全市10区的二手住宅登记量为47.66万平方米，同比减少17.9%。当月二手楼市场呈现构筑底部迹象，地产中介行促成的买卖交易量与6月持平，租赁交易量环比减少6.5%。
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9 {9 j4 w: P+ X2 {　　满堂红研究部对其促成的交易数据分析显示，7月份广州总体(不含南沙)二手住宅成交均价为13882元/平方米，环比上升2.8%，同比上升29.5%。

　　有更好投资渠道才能放手卖盘
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　　◎中原集团研究中心高级经理刘渊：
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　　“总体来说，一线城市房价将会有小幅下调，整体态势还是比较平稳，未来预计不会有大涨大跌的趋势。”中原集团研究中心高级经理刘渊表示，上半年房地产调控在控制成交量方面虽然取得了显著效果，但各大城市房价依然保持高位。在这样的市场预期下，一手市场目前显然不适合有刚性需求的老百姓。

　　“在目前通胀的大背景下，必须要有更好的投资渠道才值得投资者放手楼盘。”刘渊认为，网络传言的温州楼市崩盘传闻有一定夸大，因为集体抛售楼盘的情况在一线城市都没有出现过。如2008年曾出现过连续9个月的房价下跌，但是当时北京、上海、广州等一线城市的投资者都没有将手中的楼盘大量抛售。

$ z% {& r5 g& |. b; E6 t2 R0 Z+ t　　“而对于寻求长期投资的人士来讲，其实此次针对二三线城市的新一轮限购政策对其投资产生的影响并不大。”刘渊表示，新楼盘将有减价趋势，是比较看好的投资对象。

　　新楼短期投资者应适当回避

( v6 k+ Q1 S* {# F$ w1 B' O　　◎满堂红中山分公司总经理助理陈晓华：

　　满堂红中山分公司总经理助理陈晓华表示，以中山的二手楼市场为例，据目前中山市的市场情况来看，短期内实行限购的可能性不大。中山市二手楼市场成交量在限购政策出台以前就开始下跌。截至8月15日，比上个月同期下跌近两成，预计下半年成交量还将继续下跌，而价格将微量回调。
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　　这对于长期投资者其实影响并不大，在住宅限购的大背景下，租金回报率相对较高且稳定的写字楼成了投资者新的目标。目前中山的租金回报率是比较理想的，年回报率达到5%，相比起广州深圳等一线城市的2%已经很理想，投资者可继续持有或加大投资。

5 `! `. r( w6 H/ ~/ u3 G! n' V2 R　　陈晓华表示：“而对有刚性需求的改善需求型购房者来说，下半年将是购房的好时机。中山市场在珠三角房地产行业中属于价格低位，价格继续下降的空间并不大，加之考虑今年来交通带动等因素，我们对下半年中山市二手楼市场的展望还是乐观的。”
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4 B& q; @  n* t5 S1 g5 r7 j: O　　而说到新楼市场，他表示，上半年价格已经有超20%的大幅度下调，而下半年新楼价格明降、暗降成为趋势，因此投资者要保持谨慎，对于炒楼、赚差价的短期投资者，陈晓华建议：“应该适当回避。”
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8 @0 d" o" E  h    -投资警示
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/ V+ R( F4 a2 T: \. ~　　房地产信托　高收益恐难持续
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　　在银行全面收紧房地产信贷的情况下，越来越多的房地产开发项目需要将融资的触角伸向成本更高的房地产信托。为防止信贷政策进一步收紧，不少中小型放房企宁愿承受接近20%的高成本，换取过冬的救命流动资金。然而，房地产政策加速收紧，在“金九银十”到来之前二三线城市开始限购，这个“冬天”或许比各大地产商想象的更为漫长。房地产信托的高收益兑付风险开始大幅度上升。
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　　房企大量借道信托 监管严控资金隐患
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    中国银监会授权中国信托业协会发布的最新统计数据显示，截至今年二季度末中国信托资产规模达37420亿元，比上季度末增长14.5%，约17%投向了房地产领域。上半年投向房地产领域的新增信托资金累计达2077.7亿元，比一季度末金额大幅增长近两倍。
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　　由于房地产信托发行过快，以银行信贷投向限制为主的房地产调控政策大受影响，面临着按下葫芦浮起瓢的困局。加上房地产企业在调控下风险剧增，不少房地产信托经营不规范，从4月份开始市场传出“叫停”房地产信托的传闻，5月份更是一片风声鹤唳。

　　尽管一次次的“喊停”只是虚惊一场，但是银监会收紧房地产信托的决心已经非常明确。银监会主席刘明康曾多次强调要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。而银监会目前更要求信托公司每月上报《房地产信托业务风险监测表》，汇报每一个房地产信托项目的资金投向、资金运用方式、风险控制措施等信息，并要求信托公司都要详细说明抵押或担保措施。对于三个月内到期兑付的房地产信托项目，要求填列第一、第二及其他还款来源，并根据5级风险进行自评。除了信托公司自己的判断，《监测表》还要求各地银监局对三个月内到期兑付的房地产信托项目逐一出具“对项目到期兑付风险的判断意见”。此外，还要求信托公司在《监测表》列明“资金来源有无银行理财资金”。

　　楼市成交在下滑 房地产信托收益风险徒增
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7 _5 y/ a3 l0 T0 q" X$ f　　然而，目前房地产信托仍然以超过10%的收益率吸引着市场大量的资金。根据用益信托统计数据显示，8月份(截至18日)房地产信托收益率达10.41%，比7月份10.38%略有上升，而信托产品整体收益率达9.54%，比7月份9.23%高约3个百分点。

; Z& K0 @6 y0 n! B; P, O1 Q) ]　　今年上半年房地产信托的平均年收益率为9.81%，比2010年全年房地产信托8.92%的平均年收益率上升了一成多。自2010年10月份起，房地产信托收益率一路走高，特别是今年5至6月份，房地产信托的平均收益率超过了10%，从而拉动信托产品整体收益率超过9%。与其他信托产品相比，房地产信托收益普遍比其他产品高出1.5个百分点。

' t5 S( z7 B8 l8 n" K. I: @　　然而，在房地产政策进一步收紧的情况下，如此的高收益是否能够兑付或者持续将成为一个很大的疑问，10%以上的超高收益同时也意味着超高风险。业内人士对媒体表示，监管层目前对这部分业务如此紧张监控，主要是担心目前商品房成交量下降，造成的房地产信托资金兑付问题。一旦市场上有项目无法如期兑付，对信托业造成的影响将较大。

+ K. g* B* A( o+ y  y$ f6 ?- V　　此前，用益信托首席分析师李旸对南方日报记者分析表示，如果监管部门真的要再次出紧缩政策，估计是会暂停房地产新增信托业务。不过一旦真的实施，将给信托企业带来较大的影响。整体上来看，从紧的预期也会影响未来发行的房地产信托的资金募集情况。

　　此外，由于信托相对流动性差，目前房地产信托期限长，相对不确定性也在增加，在外部宏观动荡的情况狭隘，投资风险也在增加。

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% i( m7 F. p! Q9 M5 u7 F& K8 v  信息来源:南方日报

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