基准地价评估

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（3）建立样点地价和土地定级单元总分值数学模型，评估级别基准地价

　　①基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地定级单元总分值之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。

　　②模型选择：样点地价与土地定级单元的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。模型参见“用土地收益资料评估基准地价”中级差收益测算模型中的模型。其中，Yn为第n级土地交易样点地价，计算基准地价时是级别基准地价，Xn为第n级或区域内定级单元总分值。

　　③系数估算：与“用土地收益资料评估基准地价”系数估算的模型相同。

　　④基准地价计算；将估计值A、r和有关参数代人，得到各单元分值的估计地价。在此基础上，根据地价的离散程度。确定区域基准地价。

　　城镇基准地价确定的原则、方法

　　1、城镇基准地价确定的原则

　　（1）以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；

　　（2）土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；

　　（3）土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；

　　（4）体现地产管理政策。

　　2．城镇基准地价确定的方法

　　以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商业、居住、工业用途的基准地价为城镇基准地价。

　　以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。

　　以两种以上方法测算城镇基准地价的，城镇综合基准地价可分别依据上述确定的各用途基准地价或不同方法确定的级别、区域综合基准地价的结果确定，确定方法可采用上述方法分别进行。

　　以级为单位确定的基准地价，每一级中需有商业、居住、工业用地和级别综合基准地价。以区段为单位确定的基准地价，可以只表示某一用途的基准地价。

　　城镇基准地价的内涵界定要求

　　城镇基准地价的内涵主要包括用途、价格基准日、设定条件（如开发程度、容积率）等内容，实际操作中根据地方实际情况界定。

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基准地价系数修正表的主要内容和编制方法

　　1．基准地价系数修正表的主要内容

　　（1）区域因素：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。各种用途的区域影响因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　（2）个别因素：影响土地价格的个别因素主要有：宗地的形状、面积，宗地在区域中的微观区位，宗地环境质量因素，宗地市政设施条件，城市规划限制等。各种用途的个别影。向因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　（3）其他因素：根据城市具体条件不同，还会有一些其他影响因素。

　　2、基准地价系数修正表的编制方法

　　级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。

　　（1）用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表：

　　①确定级别或区域基准地价

　　按城镇基准地价的评估结果，确定级别或区域基准地价。

　　②选择宗地地价影响因素

　　a）商业用地的影响因素

　　——商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。

　　——交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城镇交通系统连接的便利程度。

　　——环境质量优劣度。主要指人文环境（人口密度、收入水平）和自然环境（地质情况，土地承压力，地形等等）。

　　——规划限制。主要指城镇规划对商业区土地利用的要求。

　　——其他因素。

　　——宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　b）居住用地的影响因素

　　——位置。主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离。

　　——交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。

　　——基础设施完善度。

　　——公用服务设施完备度。主要指为居住区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。
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　　——环境质量优劣度。

　　——规划限制。

　　——其他因素。

　　——宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　c）工业用地的影响因素

　　——交通便捷度。

　　——基础设施完善度。

　　——产业集聚规模。

　　——环境质量优劣度。

　　——规划限制。

　　——其他因素。

　　——宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。

　　d）因素影响地价程度的确定

　　采用采用特尔菲法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值

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③各因素影响地价修正幅度的计算

　　a）修正幅度值的计算

　　以级别或区域为单位，调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等，分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减，得到上调或下调的最高值。

　　上调幅度的计算公式如下：

　　F1＝[（Inh-Ilb）/Ilb]×100%

　　下调幅度的计算公式如下：

　　F2＝[（Ilb-Inl）/Ilb]×100%

　　式中：F1——基准地价上调最大幅度；

　　F2——基准地价下调最大幅度；

　　Ilb——基准地价折算的年收益；

　　Inh——级别或区域正常土地收益的最高值；

　　Inl——级别或区域正常土地收益的最低值。

　　在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。

　　b）影响地价各因素修正幅度的确定

　　参照不同用途各因素对地价的影响权重，按下式计算各因素的修正幅度：

　　F1i＝F1×Wi

　　F2i＝F2×Wi

　　式中：F1i——某一因素的上调幅度；

　　F2i——某一因素的下调幅度；

　　Wi——某一因素对宗地地价的影响权重；

　　以基准地价为一般水平，其修正系数为零。在一般水平与上限价格之间，内插条件的修正系数，一般为F1i/2，同时确定较优条件下的地价标准。在一般水平与下限价格之间，内插条件较劣的修正系数，一般为F2i/2，同时确定较劣条件下的地价标准。
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　　④编制基准地价修正系数表

　　按优、较优、一般、较劣、劣确定各种地价标准下的因素修正系数，在此基础上，要量化所有影响因素的标准，按此编制修正系数表，并通过已有地价点的检验、校核，编制出一个类型区域和城镇级别的基准地价修正系数表。

　　（2）用市场地价资料编制基准地价修正系数表

　　①确定级别或区域基准地价

　　按城镇基准地价的评估结果，确定级别或区域基准地价。

　　②计算修正幅度值

　　将调查到的区域中正常地价的最高值、最低值与基准地价作相对值比较，得到相对于基准地价的最高和最低修正幅度值，其计算方法同前文中的上调幅度、下调幅度的计算。

　　对基准地价与最高地价、最低地价之间的均分点，按样点地价计算修正幅度。

　　按修正幅度值，将各有关地价点定为优、较优、一般、较劣、劣五个标准。

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③影响地价各因素修正值的确定

　　根据五个标准的修正幅度，乘以各因素的权重，将修正幅度分解到各影响地价的因素上，确定出各因素在不同标准下的修正值。

　　④确定宗地地价修正系数对应的因素条件

　　按优、较优、一般、较劣、劣五个等次确定对应的因素条件。

　　（3）用定级因素综合分值编制基准地价修正系数表

　　①利用土地定级成果，确定各类用地的宗地地价影响因素、各影响因素权重、各土地级别（区域）、宗地及评估单元的定级因素分值或综合分值；

　　②用宗地各定级因素分值与级别（区域）平均综合分值和宗地综合分值比较，得修正系数；

　　③将区域因素修正和个别因素修正编制成修正系数表。

　　城镇基准地价更新条件、内容和技术途径
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　　1．城镇基准地价更新条件

　　①为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准；

　　②基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程；

　　③成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。成果更新后，原基准地价成果作为历史资料存档保存。

　　2．城镇基准地价更新内容

　　一般基准地价体系建立后，需要根据市场变化定期做更新，更新内容依据市场变化状况而定，市场变化小时只需对价格做局部调整；市场变化大时需要调整级别等。

　　3．城镇基准地价更新技术途径

　　（1）以土地定级（或均质地域）为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。

　　（2）以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。

　　（3）以土地定级（或均质地域）为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

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　二、农用地基准地价

　　农用地基准地价评估范围确定一般农用地基准地价评估范围包括县（市）行政区内现有农用地和宜农未利用地。

　　农用地基准地价评估的程序

　　1、准备工作

　　包括以下几个方面：

　　（1）收集和准备基准地价评估的基本资料；

　　（2）确定基准地价评估区域范围；

　　（3）确定工作底图；

　　（4）编写农用地基准地价评估任务书；

　　（5）制定基准地价评估所需调查表格，基本表格见《农用地估价规程》附录B。

　　2．确定基准地价评估的技术路线。主要技术线路有：样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法。

　　3．资料调查与整理。根据要求调查相关资料，并整理分析。

　　4．评估基准地价。根据技术线路的方法步骤评估基准地价。
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　　5．成果整理与验收。

　　农用地基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求

　　1．资料和外业调查的内容

　　（1）农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；

　　（2）影响农用地地价的因素资料：根据已确定的因素体系并结合当地的实际条件确定农用地基准地价影响因素体系，并调查各评估区片的影响因素状况；

　　（3）农用土地承包、转包；出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等，

　　（4）社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；

　　（5）其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。

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　2．资料和外业调查要求

　　（1）资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；

　　（2）调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；

　　（3）农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；

　　（4）样点调查应符合数理统计要求。

　　农用地基准地价评估中样点资料的处理方法

　　1．样本资料补充完善或剔除：对所有调查的样本资料均应逐表审查，对主要数据不全或不准确的，应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除；考试用书

　　2．样本资料归类：将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。

　　农用地基准地价评估的原则、方法

　　1．农用地基准地价评估的原则

　　农用地基准地价评估要遵循以下原则：

　　（1）合法原则。农地的评估对象必要以国家土地制度及其相关法律关系为基础，在所有、使用、收益、处分各项权能上以合法性为估价的前提。

　　（2）用途限制性原则。农地估价的内涵，包含对农地用途的估价，是农用土地用途下的估价，农地流转是在农业用途内部流转。将农地转为非建设用地估价是按工业、商业、住宅用途进行的估价，不在农地估价的范围内。

　　（3）替代性原则。尽管农地的市场化程度和均衡性远不如城市建设用地，但是对农地进行估价时，替代原则同样会起作用，至少要求估价结果不能明显偏离在同等条件下同类农地的正常价格。

　　（4）估价期日原则。农地的价值或价格也总是某一特定实点下的价值或价格，确立估价期日原则是明确估价对象时值界限，因此对农用地进行估价时，要求估价结果应是估价对象在估价期日的客观合理价格或价值。

　　（5）预期收益原则。土地价格反映其预期收益。与非农建设用地不同的是，其预期收益主要取决于农产品价格及其形成机制和影响因素。

　　（6）最佳使用原则。农用地估价应该以估价对象最佳使用为前提估价。当然这种最佳使用是在合法原则和用途限制性原则约束之下的而非任意的，在此前提下其主要体现就是以收益最大化方式下的客观指标来衡量。当估价对象保持现状利用方式不如转换用途再予以使用更为有利时，应以转换用途后再予以使用为估价前提估价。

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农用地基准地价评估的方法

　　（1）样点地价平均法

　　①评估步骤

　　采用样点地价评估基准地价，是在农用土地定级基础上，调查农用地投入产出样点资料和市场交易样点资料，并计算样点地价，以样点地价的平均值评估并确定农用地基准地价。具体评估步骤如下：

　　a）资料调查；

　　b）按农用地级别确定农用地的土地利用类型；

　　c）投入产出资料抽样调查；

　　d）利用投入产出资料分析计算土地利用纯收益，并以此计算样点地价；

　　e）利用市场交易案例资料，计算样点地价；

　　f）根据所测算的样点地价资料，计算各级别基准地价。

　　②资料调查的内容和要求中 华 考 试 网

　　a）资料和外业调查的内容

　　●农用地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级工作报告和技术报告、其它能用于土地估价的定级成果及资料；

　　●农用土地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营人股等交易资料，农地征用的补偿标准文件及实际支付标准资料等；

　　●社会经济及土地利用资料：包括当地农村经济发展状况资料，农业和社会经济发展统计资料，土地利用总体规划资料，基本农田保护区资料等；

　　●其它资料：如农用地历史地价资料，农业开发和农业生产的政策资料等。

　　b）资料和外业调查要求

　　●资料调查应以区片为单位进行，按土地级别或行政区域进行归类整理；

　　●调查、收集到有关地价样点资料要按实地位置标注到估价工作底图上，并建立样本资料数据库；

　　●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等交易资料和农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位，指标数值准确到小数点后一位；

　　●样点调查应符合数理统计要求。

　　③确定土地利用类型

　　根据土地利用现状分区同时考虑土地利用总体规划的土地利用分区及土地用途管制的土地利用类型要求，确定各级别的主要用地类型。

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④投入产出样点和市场交易资料调查

　　农用地投入产出样点资料调查采用抽样调查方式。市场交易样点资料调查，在市场资料充足的情况下，采用抽样调查；在市场资料不足的情况下，采用全面调查。

　　a）调查样点的要求

　　●样点单位可以是一定面积的地块，也可以是某一农户种植的相同用地类型的地块，地块面积应适中；

　　●样点抽样采用分类抽样调查，即按用地类型分别进行抽样调查；

　　●样点要有代表性，样点分布要均匀，样点数据应调查最近的连续三年的资料；

　　●样点单位总数、调查样点单位总数、各类样点单位数及调查样点单位数，应符合下式的要求：

　　Eni/En＝ENi/EN

　　式中：Eni——第i类用地抽取的样点单位数；

　　En——各类用地抽取的样点单位总数；

　　ENi——第i类用地的样点单位数；

　　EN——各类用地的样点单位总数。

　　b）样点资料的整理

　　●样本资料补充完善或剔除：对所有调查的样本资料均应逐表审查，对主要数据不全或不准确的，应进行补充调查，完善内容；将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况而又不容易补充的样本进行剔除；

　　●样本资料归类：将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途、用地效益等进行归类，当样本数量少于规定要求时应进行样本的补充调查。

　　⑤投入产出资料和市场交易资料分析计算

　　a）投入产出样点资料的分析计算

　　样点地价的计算方法可以收益还原法的步骤和要求进行计算。

　　b）市场交易样点资料的分析计算

　　根据样点类型，采用相应的估价方法计算市场交易样点地价。

　　⑥样点地价的修正及样点地价处理

　　样点地价的修正主要是把样点地价修正成为基准地价内涵条件下的正常地价，主要包括年期修正、期日修正及其他修正等。样点地价处理是指绘制样点地价图及进行样点数据检验等。

　　a）样点地价的年期修正

　　不同年期的样点地价资料应修正到基准地价的无限年期。计算公式为；

　　Pm＝Pml/[1—1/（1十rd）ml]

　　式中：Pm——修正后的土地价格；

　　ml——样点地价的实际年期；

　　Pml——样点地价；

　　rd——土地还原率。

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b）样点地价的期日修正

　　不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价期日的地价，才能用于基准地价评估。修正过程中应区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的地区，可利用地价指数进行修正。

　　计算公式如下：

　　Kij＝Pis/Pij

　　式中：Kij——第i类用地第j期地价修正到基准地价估价期日的系数；

　　Pis——第i类用地基准地价估价期日土地交易平均价（或地价指数）；

　　Pij——第i类用地第j期土地交易平均价（或地价指数）。，

　　对不同时期发生的交易地价修正到估价期日的地价计算公式如下：

　　Pls＝Kij×Pij

　　式中：Pls——修正为基准地价评估期日的宗地价格；

　　Pij——第j期，第i类宗地的实际成交地价；

　　Kij——意义同上；考试用书

　　c）样点地价的其他修正

　　●交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到正常条件下的交易地价。

　　●农用地开发程度修正：在不同农田基本设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的农田基本设施配套程度下的地价。基准地价评估中的农田基本设施配套程度，可按各级农田基本设施配套现状程度的平均水平设定。

　　●权利修正：是指对承包、转包、出租、拍卖、抵押、联营入股等不同权利状况的修正。

　　d）样点数据检验

　　●同一土地级别中，同一交易方式的样点地价要通过样点同一性检验。同一级别中样点数量不能满足总体检验的需要时，需对级别进行差别判断归类，按类进行样点总体同一性检验。

　　●同一级别中，不同交易方式计算的样点地价，也要通过样点总体同一性检验。

　　●用t检验法或均值——方差法对样点进行异常值剔除。当检验后的数据不能满足需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据检验。

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e）样点地价分布图的绘制

　　所调查和计算出的样点地价，要在工作底图上绘制样点地价分布图。

　　●按不同用途分布绘制样点资料分布图；

　　●土地级别界线要反映在图上；

　　●直接在图上表示样点地价，样点地价资料多时，采用分级图例表示地价点标准；

　　●样点资料应有编码，编码应反映不同用地类型、样点类型和样点序号等。

　　f）数据整理

　　将经过修正及样点数据处理以后的样点，按土地级别、用地类型和交易方式顺序进行整理，并填人相应的表格。

　　⑦、计算级别基准地价

　　a）样点数量的确定。合格样点量应符合数理统计要求。

　　b）基准地价计算。以级别为单位，按不同用途采用样点地价的简单算术平均值、加权平均值、中位数、众数等作为该级别的基准地价。

　　（2）定级指数模型法

　　①评估步骤

　　采用定级指数模型评估基准地价，是在农用地定级基础上，根据定级单元定级指数、市场交易地价资料和投入产出资料，建立定级指数与地价关系模型，并利用该模型评估级别基准地价。具体步骤如下：

　　a）资料调查；

　　b）按农用地级别确定农用地的土地利用类型；

　　c）按土地利用类型进行样点地价调查、计算与整理；

　　d）测算有样点地价定级单元的平均地价；

　　e）选择确定有样点地价定级单元的指数；

　　f）建立定级单元平均地价与定级指数系数模型；

　　g）计算各级别基准地价。

　　②资料调查的内容和要求

　　详见本章2（1）样点地价平均法中的相关规定。

　　③确定土地利用类型

　　详见本章2（1）样点地价平均法中的相关规定。

　　④样点地价的调查、计算与修正

　　详见本章2（1）样点地价平均法中的相关规定。