基准地价评估

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城镇基准地价评估基本任务、基本原理及范围确定标准

　　基准地价评估的基本任务

　　为建立基准地价定期公布制度而进行的基准地价评估，是在对城市（镇）内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上， 按照一定程序、原则、方法，评估出的各级土地或各区域内土地的平均价格。因此，基准地价评估的任务是以城市（镇）整体为单位，针对城镇内的各土地级别的不同的区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地价的修正体系。当土地级别或区域内土地利用类型单一时，只评估一种用途的基准地价。当土地级别或区域内有多种土地利用类型时，则需分别评估出每种用途的基准地价。外语学习网

　　目前，我国土地市场还处于发展、完善阶段，能取得收益的土地或以获取收益为目的而进行转让的土地主要是商业、住宅、工业用地三大类利用类型。因此，按基准地价评估的要求，当前城市基准地价评估的任务应是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。城镇基准地价评估基本原理：1．土地位置差异给土地使用者带来不同的土地收益，是评估基准地价的依据；2．各行业对土地质量要求不同是形成不同行业、用地基准地价的基础；3．任何行业在城镇中都应有其最佳位置，不同用地基准地价具有不同的空间分布规律；4．城镇中土地利用的相对合理性和变化性是基准地价相对稳定和不断演化的前提；5．土地收益是基准地价评估的基础，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映。

　　确定基准地价评估范围应以影响土地价格的因素指标的相对一致性为标准。

　　城镇基准地价评估的程序

　　城镇基准地价评估的程序如下：

　　1．准备工作。准备工作主要有编写基准地价评估任务书、制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图、确定基准地价评估区域等。

　　基准地价评估任务书的内容包括：城镇基本情况、基准地价评估工作的领导与组织、估价时间安排和经费预算、估价成果及技术方案等。

　　基准地价评估的表格应根据各地的实际需要制定。一些基本表格见《城镇土地估价规程》附录C（标准的附录）中的C1。

　　基准地价工作底图为，

　　大城市1． 10000—1：50 000

　　中等城市1．5000—1：10000

　　小城市以下l：1000—1：5000

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2．资料调查与整理

　　3．基准地价评估。运用收益还原法等评估方法评估基准地价。

　　4．基准地价确定。检验修正并最终确定基准地价。

　　5．编制基准地价修正系数表。

　　6．成果验收。

　　城镇基准地价评估的资料和外业调查的内容与要求

　　1．资料和外业调查的内容

　　（1）土地定级成果资料：土地级别图；土地定级工作报告和技术报告；其它能用于土地估价的定级成果及资料。

　　（2）土地利用效益资料：不同行业资金利润率标准；同一行业不同规模的资金利用效益资料；不同行业不同规模的企业劳动力标准；行业经济效益资料；单位或企业土地利用效益资料。

　　（3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料；土地使用权、房屋及柜台出租资料；土地征用补偿、安置补偿及地上物补偿标准；土地联营入股资料；用土地进行联合建房的分成资料；以地换房资料；房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋重置价标准、房屋经营及管理标准、固定资产作价标准等资料；宗地用途、出租时间、容积率等；有关税费征收标准；土地开发费用标准、资本的利息、利润标准；其它资料，如还原利率等。

　　（4）影响地价的因素资料：指影响地价的一般因素、区域因素和个别因素资料。

　　（5）其它资料：历史地价资料；有关经济指数及建筑材料价格变动指数；土地开发与经营的政策法规、条例、规定；有关土地房屋的税收种类、税率等；城镇规划等有关资料。

　　2．资料和外业调查要求：中 华 考 试 网

　　（1）调查、收集到有关的地价资料要按实地位置标注到估价工作底图上；

　　（2）调查以土地级或均质地域为单位进行；

　　（3）样本抽样采用分类不等比抽样调查；

　　（4）样本要有代表性；

　　（5）样本分布要均匀；

　　（6）调查样本数应符合数理统计要求，每级样本总数不少于30个；

　　（7）所选样本应能同时获得地价或利用效益和相对应的土地条件资料；

　　（8）土地利用效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据；

　　（9）出让、转让、出租、入股、联营、联建等地价和企业单位土地利用效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位；

　　（10）调查资料必须填入相应的调查表格。

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　城镇基准地价评估中样点资料的处理

　　1．样点剔除

　　逐表审查调查资料，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样点剔除。

　　2．样点资料归类

　　将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、企业用地效益、地价的交易方式和地价计算方法进行归类。当样本数量少于30个时，应进行样本的补充调查。

　　（五）用土地收益资料评估基准地价

　　用土地收益资料评估基准地价

　　1．土地级别的确定

　　根据《城镇土地分等定级规程》的要求，确定土地的级别。

　　2、样本数据处理

　　（1）土地利用类型的划分

　　根据城镇特点和土地利用类型的经济资料差异，将土地类型分为商业、居住、工业用地等，条件具备的地方，可将商业用地分为金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商品与居民服务类等用地类型。

　　（2）单元土地质量指数计算

　　根据土地级别内单元总分值进行级差收益测算时，单元土地质量指数按下式计 算：

　　Xin＝fi/n

　　式中：Xin——某单元土地质量指数；

　　fi——某单元总分值；

　　n——土地级别数。

　　（3）行业或类别资本效益折算系数的计算

　　分别以商业、居住、工业中某种行业类别的资本为标准，按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：

　　Kci＝Crm/Cr

　　式中；Kci——某用地类型中的某行业或类别资本效益折算系数；

　　Crm——该用地类型中某一行业或类别全市平均资金利润率；

　　Cr——该用地类型中标准行业或类别全市平均资金利润率。

　　（4）规模资本效益折算系数的计算

　　分别以商业、居住、工业中当地行业最佳企业规模或技术水平下的资本为标准，按下式计算规模资本效益折算系数：
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　　Kcs＝Crm/Cmax

　　式中；Kcs——某一行业或类别某一规模下的资本效益折算系数；

　　Crm——该行业或类别某一规模下的全市平均资金利润率；

　　Cmax——该行业或类别最佳规模下的全市平均资金利润率。

　　（5）企业标准资本额的计算

　　Cs＝Ce×Kci×Kcs

　　式中：Cs——企业标准资本额；

　　Ce——企业实际使用的资本额；

　　Kci 、Kcs同前

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（6）合理工资量的计算

　　按当地各行业不同技术水平下劳动力的定员标准，用下式计算合理的工资支出　标准：

　　Lcs＝Lce×Lps/Lpe

　　式中：Lcs——某企业在标准定员情况下应支出的工资额；

　　Lce——该企业实际支出的工资额

　　Lps——某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力标准数量；

　　Lpe——企业实际占有的劳动力数量。

　　（7）企业效益资料的整理

　　3．指标选择与样点数据归类

　　（1）土地收益测算指标的选择

　　土地收益主要是对级差收益的测算。级差收益测算选择的指标主要有单位土地　面积的净收益、单位土地面积标准资金占有量、单位土地面积合理工资占有量、企业所在土地的级别或单元总分值。

　　（2）样本数据归类

　　以土地级别为单位，分别以不同土地利用类型进行数据归类，对商业用地可继续划分金融保险业、办公服务类、综合商厦类、小商店与居民服务类等行业归类。

　　（3）样本数据检验

　　数据检验以土地级别或均质区域为单位，分土地利用类型进行抽样样本的总体和方差检验。

　　用卡方检验法、秩和检验法分别对已知数据总体分布类型和未知数据分布类型的样本进行总体一致性检验。

　　用t检验法和均值——方差法分别对样本总体为正态和非正态分布的进行异常值剔除。

　　当检验后的数据不能满足模型建立的需要时，应增加抽样数据，按以上方式重新进行数据归类。

　　4．模型选择与系数估计

　　（1）选择测算模型

　　a．常用于级差收益测算的模型有：

　　Yn＝A（1＋r）Xln或Yn＝A（1＋r）aXln

　　式中：Yn ——第n级土地上样点每平方米土地的利润值；

　　A——常数外语学习网

　　r——利润级差系数；

　　Xln——第n级土地级别指数或单元土地质量指数；

　　a——待定系数。

　　土地质量从优到劣按等级系数l，2……n排列，土地级别指数取值为n……2，1。

　　a）Yn＝b0＋b1 Xln ＋ b2X2＋ b3X3

　　式中：Yn、Xln含义同a模型；

　　X2——每平方米土地上标准资金占有量；

　　X3——每平方米土地上标准工资占有量；

　　b0——常数，大于零；

　　b1，b2，b3——分别为土地、资本、劳动力的回归系数。

　　b）Yn＝A（1＋r） Xln×X b22×X b33

　　式中：Yn、Xln、r含义同a模型；X2、X3、b2、b3含义同b模型；A——常数。

　　c）Yn ＝F（Xln）＋ b2X2＋ b3X3＋V

　　式中；Yn、Xln含义同a模型；X2、X3、b2、b3含义同b模型；F（Xln）——自变量Xln的未知函数，为土地带给企业的利润；V——误差项。

　　b．级差收益测算模型选择方法，

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根据数据资料，用以下方法进行模型选择：

　　方法一：在已知线性模型的前提下，用被解释变量与解释变量的相关数学关系及相关检验来初步确定模型的数学形式。

　　方法二：将样本数据依次代入可能的数学模型中，得到不同样本的回归模型，同时对各样本模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果，选定测算模型。

　　土地估价案例与报告精讲班第31讲讲义

　　用土地收益资料评估基准地价

　　城镇基准地价评估

　　用土地收益资料评估基准地价

　　（2）系数估计

　　a．模型确定

　　根据级差收益测算中提供的模型、模型选择方法和样点数据，确定级差收益测算模型，测定各因素系数值。

　　b．系数估计

　　将样本资料代入数学模型，用数学方法求出各因素系数数值。

　　对于线性模型，其计算方法一般用最小二乘法求解因素系数数值。

　　c．因素系数数值的可靠性检验

　　a）经济意义检验

　　一般从符号和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达　到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。

　　b）统计检验

　　通过回归系数的统计显著性检验，判断因素对净收益的影响程度。

　　通过回归系数的总体显著性检验，判断因素在总体上对净收益的影响程度。

　　通过模型的拟合优度检验，判断建立的模型与样点数据的拟合程度。

　　c）计量经济检验

　　通过异方差性检验和多重共线性检验，判断统计检验的有效性。

　　（5）土地收益计算

　　将样本数据代入确定的数学模型中，得到各级土地上不同用途的土地收益值。

　　各土地收益计算模型为；

　　（1）模型Ini＝A（1＋r）xb

　　（2）模型Ini ＝Yni-（b0＋b2X2＋ b3X3）

　　（3）模型Ini＝Yni/Xb22×Xb33

　　（4）模型Ini ＝ Yni-（b2X2＋ b3X3＋V）

　　式中：Ini——第n级土地上样点单位面积的土地收益；

　　Yni——第n级土地上样点单位面积的利润；

　　A、Xln、r、b0、b2、b3、X2、X3、V含义同级差收益测算中各模型。

　　某一级地租的平均值按下式计算：中华考试网

　　式中：In——第n级土地上不同行业土地的平均收益；

　　M——第n级土地上的样点量。

　　（6）基准地价计算

　　a．土地还原利率的确定

　　b．基准地价计算

　　按下式估计各级土地不同用途的基准地价：

　　Vlb＝（In/r1）[1-l/（1＋r1）n]

　　式中：Vlb——某一用途土地在某一土地级上的基准地价；

　　In——某一用途土地在某一土地级上单位面积的土地收益；

　　r1——土地还原利率；

　　n——基准地价评估年期。

　　根据计算结果，确定各级土地不同用途的基准地价。用该级土地上不同用途的正常交易地价进行检验。


　　对离散度较大的测算结果，要在级别基准地价基础上，确定不同区域、地段的基准地价。

　　每一级土地上，将商业、居住、工业等土地利用类型的最高基准地价作为用级差收益测算的该级土地的基准地价。根据需要可用确定级别综合基准地价的方法确定区域或区段的综合基准地价。

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用市场交易资料评估基准地价

　　1．基准地价测算区域的划分

　　（1）以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；

　　（2）没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域；划分均质地域的城镇土地条件为地价影响因素中的区域因素和个别因素，划分方法为指标判别归类，将区域因素和个别因素相同的区域或区段作为一个均质地域。

　　（3）均质地域中样本数量较少，不能满足模型推断的样本需要量时，可通过均质地域同一性判别，进行适当归并。

　　2．样点地价计算

　　（1）用土地使用权出让资料计算地价

　　根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：

　　V＝VT/S考试用书

　　式中：V—单位面积土地使用权出让价格；

　　VT——出让宗地总地价；

　　S——出让宗地总面积

　　（2）用土地使用权转让资料计算地价

　　用土地转让方取得的资金或实物折价作为土地转让总地价，按公式（40）计算地价：

　　V＝VT/S

　　式中：V——转让宗地单位面积地价；

　　VT——土地转让方获取的资金或实物作价净收入；

　　S——转让宗地总面积。

　　（3）用土地使用权出租资料计算地价

　　土地使用权出租租金以实际签订出租合同中的租金为标准，按下式计算地价：

　　V＝（R/S）×（1/r）

　　式中：V——单位面积出租宗地的地价；

　　R——出租方每年得到的资金或实物现值；

　　S——出租的宗地面积；

　　r——土地还原利率。

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（4）用房地出租资料计算地价

　　（5）用土地联营入股资料计算地价

　　根据合同内容或双方的实际经营情况，按土地的年收益或入股比例i分别计算地价。

　　①用土地入股取得的年收益，按下式计算地价：

　　V＝（R/S）×（1/r）

　　式中；V——联营土地单位面积地价；

　　R——土地股每年分享的利润或股息；

　　S——联营土地面积；

　　r——土地还原利率。

　　②用合同规定的资金投入情况和分成比例，按下式计算地价：

　　V＝Cg×（re/rc）×（1/S）

　　式中：V——联营土地单位面积地价；

　　Cg——出资方的资本总量；

　　re——出地方利润分成量；

　　rc——出资方利润分成量：

　　S——联营土地面积；

　　（6）用以地换房资料计算地价

　　用出地方取得房地产的市场价格作为让出土地的总地价，按下式计算地价，
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　　V＝（Stb×Pbs）/S

　　式中：V——土地单位面积地价；

　　Stb——转让土地方获得的建筑面积；

　　Pbs——单位建筑面积的平均售价；

　　S——出让的土地面积；

　　（7）用柜台出租资料计算地价

　　①商店运营总费用计算

　　根据商店建筑物特点，计算商店在一年经营中需支付的经营管理费、房屋建筑维修费及折旧费、房屋保险费、水电热等运营费、与租房有关的各项税费等，作为商店运营总费用。

　　②计算出租柜台应分摊费用

　　按出租柜台的营业面积与总营业面积的比例计算柜台分摊的费用和土地面积。

　　③计算地价：

　　当出租柜台处在不同的楼层时，要考虑楼层修正系数。

　　（8）用房屋买卖资料计算地价

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（9）用商品房出售资料计算地价

　　按整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准，用下式计算商品房买卖中的地价：

　　V＝[Pr-（Ch×Sh）-I-T-B]×（G/Sbl）

　　式中：V——某一商品楼用地的单位面积土地价格；

　　Pr——某一商品楼房总售价；

　　Ch——当地同类建筑单位面积平均造价；

　　Sh——楼房总建筑面积；

　　I——开发公司利润；

　　T——商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；

　　B——开发资金应支付的利息；

　　Sbl——建筑物占地面积；

　　G——规划的建筑覆盖率

　　（10）用新增城镇建设用地资料计算地价

　　运用成本逼近法计算。

　　（11）用联建分成计算地价

　　联建分成的土地不直接进入市场，估价中不计算土地资本的利息，也不计算投资资本的利润，则地价计算公式为：

　　V＝[（Ch＋T）×Slb]/Sd＝（Ch＋T）×Slb×Rv/Scb

　　式中：V——联建房中单位土地面积的地价；

　　Ch——房屋单位建筑面积造价；

　　T——房屋单位建筑面积交纳的税费；

　　Slb——出地方分成建筑面积；

　　Sd——出资方建筑物分摊的土地面积；

　　Rv——容积率；

　　Scb——出资方分成建筑面积。

　　3．样点地价修正与样点地价图的绘制

　　（1）样点地价修正 www.examw.com
　　经计算后的样点地价还须进行样点地价修正。修正的主要内容有：交易情况修　正、估价期日修正、容积率修正、地价楼层分配修正、基础设施配套修正、出让年期修正等。①市场地价的出让年期修正

　　a）有限年期使用权价格修正到最高出让年期地价的计算公式为：

　　Vm＝Vm1×[1-（1/（1＋r）m）]/ [1-（1/（1＋r）n）]

　　式中：V——最高出让年限的土地使用权价格；

　　m——实际出让年期或剩余出让年期；

　　Vm1——有限年期出让地价；

　　m——土地使用权出让最高年限；

　　r——土地还原利率。

　　b）无限年期地价修正到法定最高出让年期地价的计算公式为：

　　Vm＝VE×[1一（1/（1＋r）m）]

　　式中：VE——土地所有权价格；

　　Vm、r、m含义同上。

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②市场地价的交易时间修正

　　不同交易时间的样点地价，只有修正到基准地价估价期日的地价，才能用于基准地价评估。区别不同土地用途，计算地价的变化幅度。在已建立地价指数系统的城镇，可用地价指数计算。

　　计算公式为；

　　Kt＝Q/Q0

　　式中；Kt——某类土地地价修正到估价期日的系数；

　　Q——某类土地估价期日的地价指数；

　　Q0——某类土地交易时日的地价指数。

　　对不同时期发生的交易宗地价格，修正到估价期日价格的计算公式为：

　　V＝Kt×V0

　　式中：V——修正到估价期目的宗地价格；

　　V0——实际成交宗地地价；

　　Kt——时间修正系数。

　　③市场地价的容积率修正

　　容积率修正按区域进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准，用下计算容积率修正系数。

　　Kr＝Vis/Vi

　　式中；Kr——容积率修正系数；

　　Vis——某一区域某一用途规定容积率下单位面积平均地价；

　　Vi——某一区域某一用途在某一容积率时单位面积的平均地价。

　　对不同容积率情况下发生的交易地价，按下将地价修正到规定容积率的价格：

　　V＝Kr×Vli

　　式中：V——修正到规定容积率时的宗地地价；

　　Vli——某一容积率下的宗地交易价格；

　　Kr——同前。

　　④市场地价的其他修正

　　根据市场地价资料情况，还可以进行如下修正：

　　a）交易情况修正：把交易情况不正常的样点地价，修正到在公开、公平的正常市场情况下交易地价。

　　b）地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。

　　c）基础设施配套程度修正；在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基准地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中的基础设施配套程度，可按各级（区域）土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。外语学习网

　　土地估价案例与报告精讲班第32讲讲义

　　样点地价图的绘制

　　（2）样点地价图的绘制

　　①按商业、居住、工业等不同用途分别作地价样点资料分布图；

　　②土地级别界线和均质地域界线要反映在图上；

　　③直接在图上表示地价，资料较多时，采用分级图例表示地价点标准。

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　4．样点数据检验与处理

　　（1）样点数据检验

　　①同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验。同一均质地域中样本数量不能满足总体检验的需要时，需对均质地域进行差别判别归类，按类进行样本总体同一性检验。

　　②同一均质地域中，不同交易方式计算的样本地价，也要通过样本总体同一性的检验。

　　③样本总体检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。

　　（2）样点数据处理

　　①城镇中商业中心区的地价最高区段，应单独表示。

　　②相同用途的样点地价，在确定方差检验精度后，精度以外的数据作为异常数据剔除。方差检验规定参见“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定。

　　③同一级别、均质地域中，不同交易方式下计算的样点地价，当总体不一致时，以最有代表性，样点数量多的作为基准地价评估的基础资料。

　　（3）数据整理

　　将经过修正及样本数据处理以后的样点，按土地级、土地均质区域、土地用途和资料交易方式顺序进行整理。

　　5．利用样点地价评估区域或级别基准地价

　　（1）用样点地价评估区域或级别基准地价

　　①有样点区域或级别的基准地价评估

　　a）样本数量的确定。合格样本数量应符合数理统计要求。

　　b）模型选择及基准地价计算。在有样点区域或级别内，根据样点地价的分布规律，选用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为该区域（级别）的基准地价。

　　②没有交易价格资料或交易价格资料较少区域或级别的基准地价评估

　　没有交易资料的区域或级别，基准地价评估采用比较法、比例系数法或系数修正法进行。评估程序为：

　　a）对已评估出基准地价的区域或级别，建立地价与影响价格的土地条件对照表；

　　b）将没有交易资料或数量不足的区域或级别，进行土地条件调查和量化；

　　c）比较待估价区域或级别同有地价区域或级别的接近程度，评估其基准地价；

　　d）因素差异大的区域，在比较基础上，采用系数修正法评估区域基准地价；

　　e）通过确定各种用途基准地价在不同区域或级别内的比例关系，评估其他用途的基准地价。
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　　（2）建立样点地价和土地级别数学模型，评估级别基准地价

　　①基本原理：在土地定级的基础上，通过建立样点地价与土地级别之间的数学关系模型，求出各用途各级别的地价级差系数，再用地价级差系数等参数来计算级别基准地价。

　　②模型选择：样点地价与土地级别的数学关系模型根据二者之间的二维关系图选择适宜的模型。

　　模型参见“用土地收益资料评估基准地价”中级差收益测算模型中的模型。

　　③系数估算：将收集到的不同用途的地价资料，按用途将通过检验的地价资料代人模型中，估计参数值。

　　估算出参数值后，要进行系数可靠性检验，检验要求按“用土地收益资料评估基准地价”中关于样本数据检验的有关规定进行。

　　④基准地价计算：将估计参数值和有关参数代入，得到各级土地的基准地价。