城镇土地分等定级

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城镇土地分等定级（11）

　　基础设施完善度作用分值计算

　　基础设施完善度是对土地经济区位和物化劳动投入量的量度，是反映社会活动、经济生产、生活等活动场所保障的指标，土地定级中，这是一个重要因素。不再考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三个方面进行的。首先是设施类型是否齐备，主要指：给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活基本条件有关的设施；其次是设施水平，如同样有给水设施，但供水设施到户还是到院或是到街坊，设施水平是不同的；最后是使用的保证率，显然在有设施类型、设施水平的区位，使用保证率只有60%的区域，其完善程度是比不上使用保证率为100%的区域的。

　　（1）基础设施完善度指标确定

　　a．选择基础齐备标准时，从供水、排水、电力、电讯、供热、供气等设施中选定齐备时应有的设施类型；

　　b．划分设施在某区域水平系数时，按设施技术水平、设施服务方式或设备分布密度分出2～4个相对系数，数值在0～1之间；

　　c．确定在某区域使用保证率时，按水、电、气、热等设施使用的持续率、可靠率和保证率确定，数值在0～100之间。

　　（2）基础设施作用指数和作用分计算

　　a．基础设施作用指数反映某类基础设施与日常生活、工作的密切程度，指数与各类基础设施作用大小呈正比，可参照确定因素权重的方法进行计算，数值在0～1之间，各指数之和等于1；

　　b．基础设施完善度作用分计算按下式：

　　（3）基础设施完善度作用分值表编制

　　基础设施完善度作用分值表格式见表3，包含内容有：

　　环境质量优劣度作用分值的计算

　　环境质量优劣度作用分值的计算

　　土地的等级与环境质量的关系和前述的各因素是不同的，它不直接对土地的经济和交通区位等构成影响，但却以造成的生态效应和社会效应直接影响在土地上所进行的一切社会、经济和生活等人类活动。

　　（1）衡量环境质量指标的三种类型

　　环境质量是一个综合的概念，衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪声污染等多项污染的状况而言。这些单项污染的状况，直接影响环境质量状况。目前在城镇土地定级中所选取的衡量环境质量指标可分为三种类型：

　　a．已开展了环境质量综合评价的城市，可直接采用环境质量综合指数作为环境质量优劣的指标仅由于目前在环境质量综合评价中大多未考虑噪声污染的影响，故还需补充考虑噪声污染的影响。

　　b．大多数城市一般都有环境污染监测和单项污染评价，在这种情况下可使用各个单项污染指标或质量指数作为基础数据，经过打分，乘以作用系数后用于衡量环境优劣度。

　　c．基本无环境污染资料的城市，只能对环境状况作定性分析，按优劣状况打分。

　　（2）环境质量优劣度分值计算

　　a．以综合评价指数或等级值计算对应的作用分值，计算公式为：

　　c．无定量的环境质量资料只能用定性判别的方法确定环境质量优劣分值。第一步，在了解城镇污染源、功能分区、风向、水流向等情况的前提下，分析污染程度与功能分区的相关关系。如：工业区往往大气、水体污染及噪声严重，商业区交通干道汽车废气、噪声污染严重，文教科研区环境相对优雅等。第二步，根据污染现状，考虑污染源与各功能区相对位置和风向、水流向等，将各功能区排序。如上风向有污染的功能区，环境状况显然不如上风向无污染的同类功能区，排序前者就要排在后者之后。第三步，将两种或多种功能的混合功能区插在两相似区域之间，按环境质量最佳区域至最次区域，从100～0分赋值。

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城镇土地分等定级（12）

　　公用设施完备度、对外交通便利度、文体设施影响度作用分值计算

　　c．文体设施在土地定级中是指影剧院、俱乐部、体育馆场、游乐园等文化、体育设施。这些设施在城镇中按其规模和作用大小往往可分为市级服务和区级服务两种类型。各城镇可按设施在城镇文体活动中的地位和作用选定设施类型、数目和级别。

　　（2）各设施作用指数和功能分计算

　　各设施因对土地定级的影响大小不同，可量化为一定的数据，当把这三个因素每个的影响都看成一个整体，那么这个整体就是各个设施的影响之和。用一定的系数衡量各设施的作用大小，这些系数称为作用指数。由作用指数推算出的设施影响大小的分值称为功能分。

　　a．公用设施作用指数和功能分计算

　　a）公用设施作用指数反映某设施或某类设施和日常生活的密切程度，指数与设施作用大小呈正比，数值在0～1之间，各指数之和等于l；

　　b）公用设施功能分计算按下式：

　　（3）计算设施的服务半径和相对距离

　　服务半径是设施的主要影响范围，按出行和使用各设施的方便程度划分。服务半径是一个从概率出发的概念，不是对个别人的偶然行为，而是对大部分人的行为，是从统计规律来说的。例如火车站影响肯定是全市性的，但从使用它的便利程度上看，只是对一定范围而言，超出这个范围直至更远，便利的状况已经较差，同时也变化不大，相差无几，因此可把一定范围定为它的服务半径。同理，其他设施也是如此。

　　公用设施的服务半径一般确定在0.3～0.7km之间；对外交通设施的服务半径一般确定在0～20km之间；文体设施的服务半径分为两种：市级一般在4.8km；区级2～3km。然后将确定好的对外交通和文体设施的服务半径划分为3～5个距离区间，计算相对距离值公式为；

　　r＝d1÷d

　　式中：d1——某设施服务半径内，某点距设施的距离；

　　d——该设施服务半径。

　　（4）计算各种设施的影响作用分值

　　公用设施、对外交通设施和文体设施的影响作用分值，都随距离的变化而变化。其中，公用设施、文体设施的影响呈现线性衰减方式，计算影响作用分可以按照典型线性模型公式进行；对外交通设施需要按不同定级类型区别处理：当开展综合定级和住宅时，按线性衰减模型计算影响作用分；当开展商业用地定级和工业用地定级，按典型非线性模型公式计算影响作用分。

　　（5）单元或地块上的分值计算

　　在单元或地块上，按公用服务、对外交通、文体三个因素中所含的各设施得分，分别进行加和，从而得到单元上公用设施完备度分值、对外交通便利度分值和文体设施影响度分值。

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城镇土地分等定级（13）

　　绿地覆盖度、人口密度的作用分值计算

　　绿地覆盖度、人口密度的指标值和分值与面积有关，计算指标值的区域或单元大小对指标值影响颇大，单元过大极易把原有的数据均值化，掩盖差异性，影响分值的合理分布，故在计算时要注意掌握好这一技术。

　　（1）因素指标值的计算

　　绿地覆盖度使用的资料为绿化占地面积。

　　人口密度主要在商业用地定级和住宅用地定级中使用。商业用地定级时，人口密度中涉及的人口资料数为客流人口；住宅用地定级时人口密度中涉及的人口资料数为常住人口及暂住人口之和。

　　在不同的区域或单元内将以上数据和区域、单元面积相比，得到各因素的指标值。

　　绿地覆盖度的计算公式为：

　　（2）因素作用分值计算

　　因素作用分值是按照各因素与土地的关系赋值的，绿地覆盖度和商业用地定级内人口密度指标值从低到高，相应分值从。到100分；住宅用地定级的人口密度指示值从最小人口密度到最佳人口密度（最佳人口密度，按我国的国情，用城市规划中的理想人口密度代替）时，相应分值从0到100分，而从最佳人口密度到最大人口密度时，分值从100分开始下降。

　　各因素的作用分计算公式均为：

　　ei＝100×（Xi-Xmin）/（Xmax—Xmin）

　　式中：ei——某区域或单元因素作用分；

　　Xi——分别为因素指标的最小值和某区域或单元指标值；

　　Xmax、Xmin——对于绿地覆盖度、商业用地定级的人口密度是最大指标值，对于住宅用地定级的人口密度是最佳人口密度。

　　运用以上公式时，对于绿地覆盖度、商业用地定级的人口密度只要将各指标值代入求算即可；但对于住宅用地定级的人口密度来说，确定人口密度最佳值后，必须对大于人口密度最佳值的指标按下面公式修订后方可代人以上公式。修订公式为：

　　Xi＝2Xk-Xmax

　　式中；Xi——经处理后的某区域或单元指标值；

　　Xk——超过最大人口密度的指标值；

　　Xmax——城镇最佳人口密度指标值。

　　当一个城镇的最大人口密度超过2倍最佳人口密度时，按照分值计算原则，将超过2倍后的人口密度作为2倍计算。

　　（3）单元或地块因素分值计算

　　根据划定的定级单元或地块，分别计算其绿地覆盖度、人口密度，从中找出最大值（或最佳值）、最小值，然后按公式计算出相应因素的作用分，进而直接作为单元或地块的因素分值。

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城镇土地分等定级（14）

　　产业集聚影响度的作用分值计算

　　产业集聚规模反映产业在一定范围的集中程度。产业集聚分为同类产业及其配套产业的集聚和不同类产业的集聚。前者各产业间存在前后向产业关系，产品相同或互为原料、前后续产品，产业联系紧密；后者产业间相关性差，仅在空间上集聚，共同利用基础设施、劳动力等资源。对于工业用地定级而言，产业集聚规模有重要的影响。

　　（1）产业集聚规模指数的计算

　　通常情况下，产业集聚区域分为一般产业集聚区和高新技术产业集聚区。计算产业集聚规模指数需要按照产业集聚区域的特征，采用相对应区域类型的单位面积企业数量、年产值、年利润、职工人数等指标值进行，有关计算公式为：

　　（2）产业集聚影响度作用分的计算

　　计算产业集聚影响度时，应考虑产业区的特点和相应产业的联系状况，采用以下计算公式进行。

　　产业集聚影响度作用分计算公式为：

　　农用地定级

　　农用地定级应根据相对稳定的影响因素及其作用的差异，重点考虑对土地质量及土地生产力水平具有重要作用的主导因素，突出主导因素对定级结果的作用。

　　3．土地收益差异原则

　　农用地定级应反映不同区域土地自然质量条件，土地利用水平、社会经济水平

　　的差异对区域土地生产力水平的影响，也应反映对区域土地收益水平的影响。

　　4．定量分析与定性分析相结合原则

　　农用地定级应以定量计算为主。对现阶段难以定量的自然因素、社会经济因素采用必要的定性分析，定性分析的结果可用于农用地定级成果的调整和确定工作中，提高农用地定级成果的精度。

　　农用地定级的程序

　　农用地定级的程序如下：

　　1．工作准备，编写任务书；

　　2．收集资料与外业补充调查；

　　3．整理资料及定量化处理；

　　4．计算定级指数及评定级别；

　　5．校核级别与落实边界；

　　6．编制图件、统计与量算面积、编写成果报告；

　　7．成果验收；

　　8．成果归档与更新应用。

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城镇土地分等定级（15）

　　农用地定级的方法

　　1．因素法。通过对构成土地质量的自然因素、区位因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地级别的方法。

　　（1）确定定级因素体系及权重

　　定级因素指对农用地质量差异有显著影响的自然因素、区位因素和社会经济因素，某些因素可分解为多个因子，构成因素体系。权重反映定级因素因子对农用地质量的影响程度。

　　a．选择定级因素的原则

　　a）主导因素原则

　　选取本地区对土地级别影响起主导作用的因素，突出主导因素对定级结果的作用。b）差异性原则

　　定级因素对不同区域的影响应有较大的差异，因素因子指标值有较大的变化范　围。

　　c）相对稳定性原则

　　所选取的因素应有相对稳定性，避免选取易变因素。

　　d）可行性原则

　　农用地定级工作的深度应与当地现有资料和技术水平相协调，应从现有资料中选取定级因素，必要时进行野外补测。

　　b．确定方法

　　选用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法中的一种或几种确定因素及权重。

　　（2）编制“定级因素——质量分”关系表

　　根据各定级因素对农用地质量影响程度，对指标值进行分级，并给出相应的质量分。

　　a．因素质量分与土地质量的优劣呈正相关，即土地质量越好，质量分越高，反之，质量分越低；

　　b．质量分体系采用百分制；www.Examw.CoM

　　c．质量分值与因素的显著作用区间相对应。

　　（3）检验

　　在全面开展定级工作之前，选择1～2个乡镇进行试评，对初步确定的因素体系及权重、“定级因素——质量分”关系表进行检验。如果试评结果与实际不符，应重新调整。

　　（4）定级资料整理与量化

　　a，定级因素资料整理

　　a）整理核实定级因素资料，资料不足时，应进行外业补充调查，方法见外业调查部分；

　　b）将定级因素资料标注在工作底图上。

　　b．定级因素因子指标量化

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城镇土地分等定级（16）

　　根据定级因素对农用地级别的影响方式确定量化方法。

　　a）面状因素：指定级因素指标的优劣仅对具备此指标的地块有影响（如土壤质地），面状因素是非扩散性因素，量化方法采用最大最小值法或均值度法；

　　b）线状因素：指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对一定距离范围内的农用地产生影响（如交通条件），线状因素是平行扩散性因素，随着距离的增加，其影响强度按一定规律衰减，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法；

　　c）点状因素：指定级因素指标的优劣不仅对具备此指标的地块有影响，还对其周围农用地产生影响（如农贸中心），点状因素是同心圆扩散性因素，量化方法采用直线衰减法或指数衰减法；

　　d）对于有交叉影响的因素因子（如各级农贸中心、道路等），应进行功能分割或衰减迭加处理。

　　（5）外业调查

　　a．工作内容

　　a）根据定级任务书的要求确定调查内容；

　　b）对无法从相关业务部门直接获取的因素因子资料，采用实地调查的方法收集；

　　c）对现势性较差的资料进行校核修正；www．Examw.com

　　d）收集当地农民或熟悉情况的农技人员对农用地质量的经验评价结果，用于样点的辅助选取和定级成果的校验。

　　b．工作要求

　　a）重点调查最近3年的农产品产量、价格、成本等经济数据；

　　b）重点调查对农用地质量发生决定性影响的现状区位条件和近期规划数据；

　　c）完成农用地定级工作的地区，可使用定级调查成果；

　　（6）编制因素分值图

　　按照相对值法编制，如现有资料不足或精度不够，应先进行外业补充调查。

　　a．采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；

　　b．将定级因素分值标注在工作底图上；

　　c．标注图名、图例、图号等其他制图要素；

　　d．因素因子分值图可用计算机系统生成。

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城镇土地分等定级（17）

　（7）划分定级单元

　　定级单元是定级指数测算的基本空间单位，要求单元内土地质量相对均一、单元之间有较大差异。

　　a．划分要求

　　定级单元是农用地定级的最小空间单位，定级单元应按以下要求划分：

　　a）单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱度等定级因素指标有明显差异的不划为同一单元；

　　b）单元边界应不跨越地块边界；

　　c）单元边界应采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。

　　b．划分方法

　　主要方法有：

　　a）叠置法

　　将同比例的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为有一定地形特征、土壤性质和耕地类型的定级单元。若图斑小于最小上图面积（6m㎡）则应进行归并。叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型较复杂的地区。

　　b）地块法

　　以工作底图上明显的地物界线或权属界线为边界，将主导特性相对均一的地块，划分为农用地定级单元。也可直接采用土地利用现状图中的图斑作为定级单元。地块法适用于所有定级类型和地区。

　　c）网格法

　　用一定大小的网格作为定级单元。网格大小以能区分不同特性的地块为标准，可采用固定网格，也可采用动态网格。网格法划分定级单元适用于定级因素空间变化不明显地区

　　d）多边形法

　　将所有定级因素分值图进行叠加，最终生成的封闭多边形即为定级单元。多边形法适用于所有定级类型和地区。

　　（8）计算定级单元因素分值

　　将定级单元图叠置在定级因素分值图上，根据实际情况选择以下方法计算：

　　a．以定级单元所包含的因素等分线平均值代表单元分值；

　　b．以定级单元跨越的不同分值区的面积加权平均分代表单元分值；

　　c．以定级单元几何中心点的分值代表单元分值；

　　d．以定级单元各转折点、明显变化点的平均值代表单元分值；

　　e．综合运用上述方法，计算分值；来源:考试通

　　f．采用计算机手段进行农用地定级时，点、线状定级因素分值按相应衰减公式计算，面状因素分值则直按读取中心点所在指标区域的作用分值。

　　（9）计算定级指数

　　可用定级因子分值直按计算，也可先将定级因子综合成定级因素分值后再计算。计算方法主要有：

　　a．加权求和法

　　Wk——第k个非限制性定级因素因子的权重；

　　m——强限制性定级因素因子个数；

　　p——定级单元总数；

　　u——非限制性定级因素因子个数。

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城镇土地分等定级（18）

　　修正法。在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位、耕作便利度等因素计算修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。

　　（1）确定修正因素

　　a．修正因素选择范围

　　修正因素指在分等因素之外对农用地级别有显著影响的因素。备选修正因素包括：

　　a）土地区位条件：包括农贸中心和交通状况等；

　　b）耕作便利条件：包括耕作距离、田间道路和田块形状等；

　　c）土地利用状况：包括土地利用现状、利用方式、经营效益、利用集约度等，

　　d）其他因素。

　　b．确定修正因素

　　a）用特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等方法对备选修正因素进行筛选和补充，初步选择修正因素，重点考虑经济条件、区位条件对级别的影响；

　　b）在全面开展工作之前，选择1—2个乡进行试评，根据试评结果确定修正因素。

　　（2）资料整理与量化

　　a．现有资料初步整理

　　主要整理定级区域农用地分等资料，包括分等时收集的各种基础资料、分等中间成果及最终成果等。主要内容为：

　　a）根据定级需要，对分等资料进行复核、分类、分析论证；

　　b）对不能满足定级工作要求的资料应做好记录，以便进行补充调查。

　　b．修正因素资料整理与量化

　　农用地定级修正因素资料的整理与量化方法参照因素法中的定级资料整理与量化。

　　（3）外业调查

　　a．外业调查宜结合分等工作进行

　　b．外业调查应根据定级指数的计算需要，侧重农用地区位条件、耕作便利程度等修正因素资料。

　　（4）编制定级修正因素分值图中 华 考 试 网

　　a．采用与农用地定级单元图同比例尺的素图为工作底图；

　　b．将定级修正因素分值标注在工作底图上；

　　c．标注图名、图例、图号等其他制图要素；

　　d．可先编制出定级因子分值图，再综合成定级修正因素分值图；

　　e．定级修正因素分值图可用计算机系统生成。

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城镇土地分等定级（19）

　　（5）划分定级单元

　　可在农用地分等单元图的基础上划分，也可按照因素法中的规定划分。

　　（6）计算单元修正因素质量分

　　将定级单元图叠置在定级修正因素分值图上，采用因素法规定的方法对单元内定级因素分值进行取值和计算。

　　（7）计算修正系数（kji）

　　修正系数反映了修正因素在定级范围内相对变化程度，可用下式进行计算：

　　kji＝kji/kj

　　式中：j——第j个修正因素；

　　kji——第i个单元第j个修正因素修正系数；

　　kji——第i个单元第j个修正因素分值；

　　kj——区域内第j个修正因素平均分值；

　　i——第i个定级单元。

　　（8）编制修正系数图

　　将修正系数计算成果标注在定级单元图上，编制修正系数图。

　　（9）计算定级指数

　　计算方法有两种：

　　a．连乘修正法

　　Hi＝Gi∏kij

　　式中：Hi——第i个定级单元的定级指数；

　　Gi——第i个单元所对应的分等指数；

　　kij——第i个单元第j个修正因素修正系数。

　　b．加权修正法

　　（2）划分单元（可按因素法中的规定操作）

　　（3）设置标准样地源：中华考试网

　　县级标准样地指县域内技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平　最高范围的一类土地中选取的定级单元。

　　a．每个乡镇内至少布设一个标准样地，应选择农业生产条件最优的定级单元作为标准样地，标准样地的现实生产力水平在当地最高；

　　b．标准样地应是土地利用总体规划确定为基本农田的定级单元；

　　c．标准样地应在表中注明；

　　d．标准样地按标准格式进行登记；

　　c．应拍摄标准样地典型地段的景观照片和土壤剖面照片；

　　f．标准样地及其典型地段的坐标应在农用地定级单元图上注明。

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城镇土地分等定级（20）

（4）确定定级因素

　　a．原则

　　a）定级因素指标应在定级工作区内有明显差异；

　　b）定级因素分作物确定。

　　b．方法

　　根据实际情况，按照大宗作物选取农用地定级因素。

　　c．因素特征值调查

　　a）应按乡镇逐单元、逐因素调查；

　　b）因素特征值从已有土地利用、土壤、地貌等资料中查取，若已有资料不能满足需要，应进行野外补充调查；

　　c）在因素特征值调查的同时，应收集定级单元最近3年的产量数据，有条件的地方应使用实测产量数据。

　　d．编制因素分级记分规则表

　　a）因素分级

　　定级因素分级以3—6个级别为宜，分级方法有两种：根据试验或实测资料，建立定级因素与农作物产量水平之间的函数关系，确定因素分级数目及各级上下限；用经验法确定因素分级数目及各级上下限。

　　b）编制标准样地特征分值表

　　将农业综合生产条件最优的标准样地定义为1号标准样地，其分值定为100分，按照定级因素对农业生产的影响程度，将100分分配给各个定级因素；其他标准样地定级因素的分值，可根据定级因素的分级情况，与1号标准样地的相应因素特征值比较后确定，比较过程中若出现农用地综合特征优于l号标准样地的情况，应调整标准样地的编号及其分值。

　　e．编制定级因素记分规则表

　　各因素每个级别的记分量有两种确定方式：等差方式；非等差方式。

　　（5）计算定级指数

　　a．计算单元记分量

　　将定级单元各定级因素的特征值与标准样地的特征值对比，根据记分规则计算定级因素记分量，并将各定级因素记分量求和，结果作为单元记分量。

　　b，计算定级指数

　　Hi＝Fi十∑aij

　　式中：Hi——第i个定级单元的定级指数；

　　Fi——第i个定级相应的标准样地分值；

　　aij——第i个定级单元第j个定级因素的记分量。