城镇土地分等定级

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城镇土地分等定级（1）

　城镇土地分等定级概述

　　一、土地分等定级的含义和对象

　　土地分等定级是在特定的目的下，对土地的自然和经济属性，进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。在土地评价科学的范畴里，它是土地评价的一种类型，并以其对土地的自然、经济属性全面地进行综合评定，最终取得不同比例尺要求下的等级化评定的结果。

　　城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。

　　在土地管理工作中，城镇土地分等定级是土地利用管理的一个重要组成部分。土地分等定级是以土地质量状况为具体工作对象的，它是衡量土地质量好坏的必要手段，也是土地管理的一项基础性工作。

　　土地分等定级的对象是城镇建成区和近郊区范围内的所有土地。土地分等定级工作以城镇整体为单位进行，其中，土地分等对象为城市市区、城镇镇区，而土地定级对象为土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地。城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地也可一同参与评定。

　　二、土地分等定级与土地估价的关系

　　1．土地分等定级与土地估价

　　土地分等定级的实质就是依据土地使用价值的优劣，评定出土地等级。这种对土地使用价值，即土地质量的评定，是由土地的主管部门依据影响土地使用价值的土地区位条件、土地本身的自然条件和改良条件等因素，制订评估方法和标准，组织专家进行评定，并据此划分出土地级别，作为土地管理、土地合理利用和土地转移的基础。考试用书

　　土地估价是在一定的市场条件下，针对某一质量、等级的土地，评估出土地的价格。作为国家、单位和个人进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。

　　2．土地分等定级与土地估价的关系

　　土地分等定级和土地估价是从不同角度对土地特性的评定，前者评定的是土地使用价值，后者是评定使用价值在市场上反映出的价格。在理想的土地市场和土地交易中，仅从发挥土地经济效益的原则出发，土地的使用价值优，等级高，地价就应该高；相反，地价就低。但是，在现实的土地管理制度和土地市场条件下，或从综合效益考虑，以及受交易双方的行为影响，往往出现土地使用价值高的不一定能实现高地价，土地使用价值低的也不一定地价就低等现象。所以，为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求，需要对土地使用价值和价格两方面进行评定。对于土地估价来说，土地分等定级是其基础，评出的等级是土地价格稳定的本质表现。因为土地具有的使用价值优劣，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额；而对于土地分等定级来说，土地估价是其更灵活的外在表现形式，评出的地价是反映土地使用价值市场特征的更佳指标。因为土地估价除了考虑土地质量优劣、等级高低等特征外，还考虑了市场供求等因素变化，使土地使用价值能更简明、更精确地体现在价格上。由此可见，两者的关系是相辅相承的。通过土地估价迅速把握土地使用价值在市场上的价格动向，概括出等级演变趋势，细化、修正等级成果；通过土地分等定级掌握价格本质，在众多复杂、变幻的价格中，去伪存真，提高估价精度，掌握合理地价水平。

　　因此，这两项工作的成果，对于制订政策，促进土地合理利用，加强土地资产管理，发挥土地效益都将提供不可缺少的科学依据。

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城镇土地分等定级（2）

　　三、土地分等定级体系与方法

　　1．城镇土地分等定级体系

　　城镇土地是城镇社会经济活动的载体。由于社会活动的形式多种多样，城镇土地满足程度和方式有所差异，因而表现为不同的土地质量。

　　在一定区域内评定城镇土地质量的优劣，一般将城镇作为一个点来看待，区域中的若干个城镇，变成了若干个点。这些区域中的城镇，受到具体的地理位置、交通条件、周围经济条件和自然条件的影响，加之人们改造土地、投入资本不同，所以在区域中发挥的作用和所处的地位有很大的差异。这种差异通过土地表现为生产和生活上收益的差异，带来城镇之间的整体的级差收益。

　　当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成。而这些地块由于受人工投入资本、土地的自然条件、现实经济条件和管理方式的影响，所以不同的地块在满足不同职能对土地的要求程度方面有所差异。土地条件优越的地块，被不同的职能部门所利用后，就比条件差的地块得到较高的收益，即土地的级差收益。

　　正确反映城镇土地质量的差异，是合理利用城镇土地的基础。为体现城镇土地的上述两个特点，城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

　　土地等反映城镇之间土地质量的地域差异。它将各城镇看作是一个点，研究整体城镇在各种社会、自然、经济条件影响下，从整体上表现出的土地差异，土地等的顺序是在各城镇间排列的。实际的土地分等工作应考虑分层次进行，相互间既要衔接，也应各有侧重。当全国开展城镇土地分等，应重点考虑对全国范围内重要的设市城市划分土地等；当省域（自治区）开展城镇土地分等，应重点考虑对省、自治区内的城市和县城镇划分土地等；当直辖市域开展城镇土地分等，应重点考虑对市域内的市区、地级和县级政府驻地城镇划分土地等。特别是遇到城市所辖的空间存在与主城区分隔的实体（如独立工矿区、开发区等）时，确定其相应等别，应在城市主城区等别和周边城市（或城镇）分等基础上，经综合平衡划定等别。如果需要，当对跨不同行政区域的城镇进行土地分等时，应注意不同行政区域相邻城市或城镇的等别衔接。

　　土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。通过分析投资于土地上的资本、自然条件、经济活动程度和频率等条件得到土地条件的差异，并据此划分土地的级别高低。土地级的顺序是在各城镇内部统一排列的。根据研究的对象性质差异，城镇土地定级分为综合定级和分类定级两种。其中，综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级；而分类定级则是指分别对影响城镇某种类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；通常涉及商业、住宅、工业用地定级等类型。

　　四、土地定级原则

　　土地分等定级一般遵循以下原则：

　　（1）综合分析原则。土地分等定级应对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合差异划分土地等和级。土地等和级既要反映土地在经济效益上的差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。源：中华考试网

　　（2）主导因素原则。土地分等定级应重点分析对土地等和级具有重要作用的因素，突出主导因素的影响。

　　（3）地域分异原则。土地分等结果要符合城镇本身的经济特征，充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济发展水平保持相对一致。城镇土地定级应掌握土地区位条件和土地特性的分布与组合规律，分析由于区位条件不同形成的土地质量差异，将类似地域划归为同一土地级。

　　（4）土地收益差异原则。土地等和级的划分应符合区域和城对土地收益明显差别的有关行业进行级差收益地价测算。测算值作为确定土地级的数目和了解行业级差收益的重要参考依据。

　　（5）定量与定性分析结合原则。土地分等定级应尽量把定性的、经验性的分析进行量化。在确定土地等和级的初步方案时以定量分析为主，土地等和级的调整和最终定案宜依靠定性分析。

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城镇土地分等定级（3）

城镇土地定级的概念和原理

　　1．城镇土地定级的概念

　　城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级。中 华 考 试 网

　　2．城镇土地定级的原理

　　土地级反映城镇内部土地质量的差异。

　　当独立地对一个城镇进行研究时，城镇土地表现为面状分布形态，由不同类型和利用方式的地块构成。而这些地块由于受人工投入资本、土地的自然条件、现实经济条件和管理方式的影响，所以不同的地块在满足不同职能对土地的要求程度方面有所差异。土地条件优越的地块，被不同的职能部门所利用后，就比条件差的地块得到较高的收益，即土地的级差收益。

　　城镇土地定级的因素因子体系

　　l．城镇土地定级的因素因子体系

　　城镇土地定级受多因素影响，而各因素又分为若干因子，组成城镇定级的因素因子体系，详见“城镇土地定级因素、因子体系结构图”。由于各因素因子所处的层次地位不同，在评价工作中不能随意调换，只能按同一层次的因素因子进行评分累加和比较。根据因素因子的性质和影响方式的不同，可分为硬指标和软指标。硬指标指某类因素因子的影响程度可以用明确的数量关系进行表示，例如，交通通达度因素的城镇道路宽度因子。软指标又称定性指标，侧重从质的方面反映因素因子的影响程度，例如，城镇基础设施因素的供水设施因子。

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城镇土地分等定级（4）

　　（1）综合定级因素选择范围包括：

　　a．繁华程度方面的因素有；商服繁华影响度；

　　b．交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度；

　　c．基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；

　　d．环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度、自然条件优劣度；

　　e．其他方面的因素。

　　（2）商业用地定级因素选择范围包括：

　　a．繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；

　　b．交通方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度（客运）；

　　c．基础设施方面的因素有：基础设施完善度；

　　d．人口状况方面的因素有：人口密度；

　　e．其他方面的因素。

　　（3）住宅用地定级因素选择范围包括：

　　a．基本设施方面的因素有：基础设施完善度、公用设施完备度；

　　b．交通条件方面的因素有：道路通达度、公交便捷度、对外交通便利度（客运）；

　　c．环境条件方面的因素有：环境质量优劣度、绿地覆盖度；

　　d．繁华程度方面的因素有：商服繁华影响度；

　　e．人口状况方面的因素有：人口密度；

　　l．其他方面的因素。

　　（4）工业用地定级因素选择范围包括：

　　a．交通条件方面的因素有：道路通达度、对外交通便利度（客运）；

　　b．基本设施方面的因素有：基础设施完善度；

　　c．环境条件方面的因素有：自然条件优劣度；

　　d．产业集聚效益方面的因素有：产业集聚影响度；

　　e．其他方面的因素。

　　（5）其他方面的因素包括城市规划等因素。

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城镇土地分等定级（5）

　2．城镇土地定级的因素因子选择原则

　　确定的因素应同时满足：

　　（1）因素指标值变化对城镇土地定级有较显著的影响；因素指标值有较大的变化范围，选择的因素对不同区位的影响有较大的差异；

　　（2）不同类型的土地定级应分别选择相应的定级因素；

　　（3）其他方面的因素选择根据城镇及其定级工作的具体情况选定。
　　城镇土地定级的技术路线和程序

　　1．城镇土地定级的技术路线

　　城镇土地定级有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价值的差异划分土地级。

　　分类定级指分别对影响城镇某类型用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价值的差异划分土地级；分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。

　　城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必要时，应考虑城市规划等其他因素对土地级别的影响，市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级；其他城镇宜进行综合定级，必要时可同时进行分类定级。

　　城镇土地定级采用的是多因素综合评价法，并结合土地收益、价格等信息，应用市场资料分析法等方式进行验证，综合评定土地的等和级。

　　多因素综合评价法也称为多因素分值加和法。从理论上说，只要对土地本身所具有的条件及其周围条件进行正确评定，就不难得出正确的土地等级。但由于人们所从事的工作、所处的社会地位、利用土地的方式、关心的经济利益以及生活经历、身心需求不尽相同，对同一土地的评价就会有很大的差异。为避免这种主观任意性和因生活背景不同造成的判断错误，需要用相对统一的标准和科学的参数——分值来表示土地的各种条件优劣，然后在考虑因素重要程度的前提下，对这些反映土地条件优劣的分值进行加和，得到总分值，按总分值的高低，即可评定出土地级别。

　　为使工作过程规范化、标准化，多因素综合评价法（多因素分值加和法）常用下面的公式表达：

　　多因素综合评价法评定的土地级是采用综合分值来表示的，反映了土地使用价值的大小，但不易直接反映城镇内各级别土地上以货币形态表示的土地收益或地价，这样不便于与土地有偿使用等工作衔接，所以还须辅助于市场资料分析来加以验证。尤其是城镇土地定级工作中，应从确定的土地级别中，分行业计算不同级别土地带来的土地收益或地价标准，对划定的土地级别进行校核。

　　具体而言，现行城镇土地定级的方法为：①先用多因素综合评价法初步划分土地等或级；②通过数据聚类分析、市场资料整理分析或典型行业的土地收益测算，对初步划分的土地等或级进行校核。这两个步骤构成了城镇土地定级的完整方法体系。

　　2．城镇土地定级的工作程序：

　　（1）建立城镇土地定级的因素体系；

　　（2）确定各因素的权重值；

　　（3）计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表；

　　（4）划分城镇土地定级单元；

　　（5）计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地级；

　　（6）进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整；

　　（7）编制城镇土地定级图件、报告和基础资料汇编。

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城镇土地分等定级（6）

　　城镇土地定级的因素因子分值计算方法

　　1．因素分值计算基本原则：

　　（1）因素分值的确定要建立在因素与土地收益相关研究的基础上；

　　（2）作用分值与土地的优劣成正相关；

　　（3）分值体系采用0～100分的封闭区间；

　　（4）作用分值只与因素指标的显著作用区间相适应；

　　（5）因素作用分值处理尽可能模型化。

　　2．面状土地因素分值计算方法

　　若因素对土地的影响仅与因素指标值有关，称之为面状因素，面状因素直接计算其对空间上各点的作用分。其量化步骤为：

　　（1）对因素进行整理，计算指标值；

　　（2）按下式计算作用分：

　　ei＝100×（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin）

　　式中：

　　ei——i指标值的作用分；

　　Xi——i指标值；

　　Xmin——i指标值的最小值；

　　Xmax——i指标值的最大值。

　　（3）划分3～10个作用分区间，编制作用分值表。

　　3．点、线状土地因素分值计算方法

　　若因素对土地的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距离设施的相对距离有关，称之为点、线状因素。点、线状因素应计算设施本身的功能分，进而计算设施对空间上各点产生的作用分。其量化步骤为：http://www.Examw.com

　　（1）在各因素内按规模或类型求出各点或线的功能分，其最大值为100；

　　（2）计算因素内各相同规模或类型的点、线的平均作用或平均吸引范围，并划分若干个相对距离区间；

　　（3）点、线设施边界范围内各点的因素作用分一致，都为该设施相应功能的功能分；边界范围以外的各点，根据不同因素及其影响随距离变化的特性不同，以因素的功能分按相应的衰减公式计算或按相对距离查《城镇土地分等定级规程》附录，获得各个相对距离上的作用分；

　　（4）以因素作用分、相对距离区间编制因素作用分指表；

　　（5）采用计算机系统为辅助手段进行定级时，可按相应的衰减公式直接计算因素对单元中心点的作用分；

　　（6）当因素作用分衰减遇到不可直接跨越的障碍（如铁路、高速公路、河流等）时，则作用分衰减应以可通行处为结点，按结点处的因素作用分及剩余的影响半径，再次进行衰减；当不可直接跨越的障碍有较多的通行处时，可以忽视其的存在。

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城镇土地分等定级（7）

　　城镇土地定级的因素因子分值计算方法

　　商业繁华影响度的作用分值计算

　　商服繁华影响度是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

　　（1）商业服务繁华影响度指标分析

　　a．城镇结节点与繁华程度。城镇结节点是城镇中某些对人口流动和物质能量交换具有聚集作用的特殊地段。因为结节点上人口流动频繁，物质、能量交换频频发生，各种政治经济、文化活动以此为中心展开，故大大小小的结节点，也多表现为城镇的各繁华中心，结节点作用越强，吸引范围越大，繁华程度也越高。在土地定级中，结节点的许多衡量指标可以用繁华中心的指标来代替，结节点程度的强弱可用繁华程度高低近似表示，结节点的吸引范围可用繁华影响半径近似计算。为此，结节点所在的土地等级也最高，随着与结节点的距离增大，土地的等级又逐步降低。

　　b．繁华程度与商服繁华影响度。衡量繁华程度有多项指标，如人口密度、商业繁华程度等，其中商业、服务业（简称商服）的繁华程度相对易测，便于衡量，也较直观，是衡量繁华程度的重要指标。但由于商业有其自身的行业运行发展规律，在运用商业服务繁华指标时应考虑以商服规模近似代替繁华中心规模；以商业服务吸引半径代表繁华影响范围；以商业服务吸引力随距离的衰减值（不是以商业服务的繁华程度）代表土地繁华程度。这样以商业服务繁华影响度代表繁华程度的做法，初步解决了用商业服务繁华指标表示土地繁华程度时的难题。

　　c．商业服务中心等级、影响半径和功能层次。商业服务中心的规模代表着繁华中心的繁华程度，也即近似等于该中心的结节程度，它决定着中心的影响大小和影响范围。中 华 考 试 网

　　a）商业服务中心等级。商服中心的形成需要一定的市场和人口条件，只有服务于一定的市场范围和人口规模数，才能维持中心的生存。低级的服务中心，吸引一个小范围的人流，只满足人们日常生活（小百货、小副食等）的需要，小规模的人口数即可维持其运转；高级服务中心吸引较大范围的人口，满足人们高档消费需求（如金融、高档消费品店，超级市场等），需要较大规模的人口数量。故在现代城镇中都形成了多等级的中心体系。

　　习惯上按各中心的作用和相对规模可划分四级：

　　市级中心——为全市、镇服务的商业服务业中心。

　　区级中心——为市、镇内某个区域范围服务的商业服务中心。

　　小区级中心——为某个居民小区服务的商业服务中心。

　　街区级中心——为某个街区服务的商业服务中心。

　　b）功能层次和影响半径。不同的商服中心，有着与其级别相一致的商业服务功能。如市级中心具有市级商业的功能；区级中心具有区级商业的功能。然而各中心除了有与自身级别一致的功能外，还包含了比其级别低的各级功能，而且，商服中心级别越高，包含的功能层次越多。不同级别中心的功能，服务对象不同，满足人们需求的程度不同，吸引和影响的范围也就不同。由此可见，高级中心的吸引范围是与各功能层次相对应的，市级中心之所以对全市有影响，主要是其中的市级功能起作用；而中心内的区级功能只对所在一片区域有影响；其中的小区级功能则只吸引附近不远的居民，至于其中的街区级功能就是能为中心所在地几条街上的居民服务。如果以纵坐标表示中心的功能状况。横坐标表示半径，可以得到某市级中心的各级功能影响曲线如图1。

　　从图1中曲线可看出，市级功能曲线级别高，影响半径大，影响程度递减率也大；街区级功能曲线级别低，影响半径也小，影响程度递减率也小。因此在计算商 业服务繁华影响度时，需要对商业服务中心的各级功能进行分割，区分各级功能的半径和作用层次。

　　d．影响递减规律及公式。商业服务繁华度对土地的影响随距离增加而递减，递减遵从指数衰减规律。即从商服中心往外，随距离增加，开始时，繁华程度急剧下降，随距离加大递减速度逐渐减慢。这种规律对商业用地的影响尤为明显。因此，在综合定级、商业用地定级中，繁华递减的特点可以用下式表示：

　　r是中心距某地块实际距离和某中心功能影响半径之比，数值在（0，1）之间变化。离中心近时，r→0；距离达到了影响半径时，r→1；r越小，ei越接近fi，r越大，ei越接近1。但是，住宅、工业用地定级时采用直线衰减方式。

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城镇土地分等定级（8）

　　（2）繁华影响度分值的计算与叠加

　　a．商业服务中心规模指数和对应功能分确定。对每一城镇的各商业服务中心都可按其相对规模、作用、水平划分为市级、区级、小区级、街区级等中心。划分依据主要有以下两个方面；

　　a）商业服务中心的销售总额、总利润或单位面积销售额、利润值以及其他经济指标的高低。

　　b）利用有关部门已做的划分，加以适当调整。

　　级别层次的数目一般为：特大城市、大城市2～4个层次；中等城市2～3个层次；小城市以下1～2层次。划分的数目要掌握在适宜程度，层次太少，低级商服中心的作用得不到反映；层次太多，则会加大工作量。建筑考试

　　对划分出的各级中心计算相对规模指数，城市最高级中心为最高值（等于100），其余按相对规模指数公式算出：

　　对于同一中心内包含的各功能层次的量，称为各级功能的功能力。某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务业专业化程度、规模等计算，多采用次级中心功能扣除法。其基本思路是：由于同一商业服务中心里，次一级功能以上的功能才是高级功能，那么只要从商业服务中心里减去次一级功能的量，就可得到高一级功能的量值。若以次级中心规模近似代替次一级功能的量，就可得到各级功能的功能分计算公式：

　　相对距离和各功能影响作用分计算

　　b．相对距离和各功能影响作用分计算。繁华影响度是距离的函数，其大小是随距离递减的，为求影响度，须首先确定各功能的影响半径和相对距离。

　　各功能的半径一般是根据各级中心规模确定的，近似地把商服中心所在的区域和服务范围看作其影响范围，以中心到范围边缘的距离作影响半径，如市级中心服务于全市，其市级功能的影响半径就应取从中心至连片建城区边缘的最大距离；区级中心服务于各区域，区级功能影响半径就在多个区级中心里取中心至区域边缘距离的最大值。当存在多个均匀分布的同级中心时，也可以按多个同级功能均分整个城市市场的原理，先按下式计算，然后加以适当调整，得到影响半径：

　　式中：S——某城镇总面积；

　　n——某级功能的数目（等于同级中心数加上高级中心数）。

　　相对距离可按以下公式计算：

　　r＝di/d

　　式中：di——实地距离。

　　在考虑影响半径和相对距离时，应按实际情况考虑以何种距离衡量影响半径，如城市道路均匀、无天然阻碍，可考虑采用空间直线距离；道路曲折迂回，就须把实际路距考虑在内；若有山、河等天然地物阻隔，须用耗时量对实地距离进行修订，考虑耗时距离。

　　得到相对距离各值后，即可把相对距离（r）、各功能分（fiM）代人相应定级类型的各级功能影响作用分计算公式中，计算出各距离上的某级功能作用分值。来源:考试通

　　（3）地块繁华影响度分值叠加。繁华影响度与各中心的级别、数目、距离有密切关系，各地块上繁华程度由各影响作用分值叠加后反映。只受单中心影响的地块，其繁华程度就是该中心的各作用分的直接加和，如图2的A中心上的地块的分值就是e1＋e2＋e3；而对B地块，因e3影响范围未及，故分值为e1＋e2；C地块则因e2、e3影响未及，分值仅为e1。

　　当地块受多中心影响时，情况就要略为复杂一些。在图2（b）中，假设有A、B两个不同级别的中心，在它们之间的地块C和A中心一侧的地块D，各分值叠加的情况是：A、B位置的地块因受所在中心的影响，分值分别为e1＋e2＋e3，（A位置上）和e’2＋e’3＋el（B位置上）；D地块只受A中心影响，分值为e1＋e2；C地块处在A、B之间，同时受两种中心各功能影响，分值为el＋e’2。

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城镇土地分等定级（9）

　道路通达度作用分值计算

　　（1）道路通达度指标分析

　　a．道路通达度与土地级别。通达度是指到达某特定土地区位的交通运输条件，由距离、耗时、费用来反映。它的好坏状况，一方面影响土地上人流、物流的移动成本；另一方面还影响社会、经济活动中人与人、物与物之间的交往接触的频率、机会和便利程度。因此，经济区位产生的影响能否转化为实质性效益受到通达性的制约。此外，通达性的好坏还影响到聚集效益、市场演变、结节点产生和扩大等，所以通达度对土地的级别有较大的影响。中 华 考 试 网

　　与道路有关而体现土地通达度的要素有道路的类型、数量和与道路的相对位置，对地块通达度可从这三方面衡量。

　　b．道路类型和影响距离。城镇内的道路类型按其在城镇交通中的作用可分为：主干道、次干道、支路（各街坊之间的联系道路）等。

　　按各城镇不同情况，划分的道路类型数为：特大城市、大城市5～7类；中等城市3～5类；小城市1～3类。

　　划分道路类型的依据一般可采用：道路的宽度；道路上车道数的相对多寡；道路在城镇交通中的地位和作用等。

　　道路对其周围的土地的影响，从道路边缘到两侧影响范围边缘的距离称为影响距离。各类道路的影响距离是不同的，主、次干道搭起了整个城市内部交通网络的骨架，因该网络对全市、镇都有影响，所以主、次干道的影响距离为；

　　道路功能分按公式计算：

　　例如某城市道路可分为四类，其作用指数分别为l、0.8、0.6、0.3，则各自的作用分为100、80、60、30分。但要注意步行街、单行道的道路功能分减半。

　　b．确定影响距离、相对距离及各作用分。主干道、次干道影响距离按d＝s/2L推算，支路的影响按实际推算。对不同道路类型按3～10个相对距离区间，按r＝d1/d分别计算各相对距离值。（d1为地块至道路的实际距离）。将各道路类型相对距离代人相应定级类型的道路通达度作用分值计算公式，可得各作用分。中 华 考 试 网

　　c．道路通达度分值取值及修订。

　　a）当同时存在多种道路类型影响时，取其中最高的得分值。这是因为交通运输总是朝通达度最好的方向发展，地块的通达状况自然取决于最高的得分值。

　　b）得到通达度得分后必须加以修订，才能获得正确的通达度分值。因为在有道路的情况下，交叉路口的通达性能最好。据统计，交叉路口因通达性能好，商业利润比一般沿街高72%；沿街土地通达性能也比一般土地高40%，故对地块的通达影响分要进行通达系数的修正。通达系数的计算先需确定方向数，含支路以上道路的地块（或单元）统计道路的通达方向数，无支路以上道路的地块（或单元）统计通往道路的方向数，然后据此确定通达系数：①不低于4个方向的，通达系数：1.00；②3个方向的，通达系数：0.9；③2个方向的，通达系数＝0.8；④1个方向的，通达系数＝0.58。

　　c）将地块（或单元）上的得分值乘以通达系数，即得到道路通达度分值。即得到道路通达度分值。

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城镇土地分等定级（10）

　公交便捷度作用分值计算

　　（1）公交便捷度分析

　　a．便捷度与土地等级。公交便捷度与道路通达度一样是反映通达度的指标。因此，公交便捷与否成了影响土地优劣的重要因素，便捷度越高，土地等级越高，否则就相反。

　　b．公交级别、影响半径及递减公式。影响公交便捷度的因素主要有线路的多少、流量的大小和站点的多少，在影响便捷度时这三个条件是互相依存的。无线路，自然就没有站点；有线路车流量太少也不行；有线路、有流量，但在具体地块上无站点，则对便捷度的提高毫无帮助。由此在城镇公交成网络的情况下，可采用站流量指标来综合衡量公交状况的级别。

　　人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在0.3～0.5km之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。在此影响半径内，距离越小，便捷程度越高；随距离加大，便捷度下降。

　　（2）公共交通站流量的计算

　　站流量取一定区域内各个公交站点的每小时停车量之和。当同一公交线路的各站点均为必停站点时，可用线路中各向车流量之和代替，各公交线路流量每天统一按12～16h计算平均值。地铁、小公共汽车等交通方式应根据客运能力等换算成普通公共汽车的车流量。

　　（3）公交车站点功能分的确定

　　公交站点功能按站流量的大小依次划分为3～15个档次，各档次的公交功能分由下式计算：

　　（4）公交站点服务半径和相对距离的计算

　　具体计算方法如下：

　　a）服务半径以站点为原点，统一在0.3—0.8km之间确定。

　　b）相对距离计算按下式，各城镇划分的相对距离区间为2～5个；

　　r＝d1/d[0≤r≤1]

　　式中：r——相对距离；

　　di——服务半径内某点距站点的实际距离；

　　d——公交站点服务半径。

　　（5）公交便捷度作用分衰减公式的确定

　　公交便捷度作用分按下式进行衰减计算：

　　（6）公交便捷度作用分值表编制

　　公交便捷度作用分值表的格式见表2包含内容有：

　　a．相对距离等于0时，各档次工交便捷度作用分；

　　b．各相对距离区间；

　　c．在不同相对距离上各档次公交便捷度作用分；