基准地价评估

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⑤测算有样点地价定级单元的平均地价

　　对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有3个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价；如果样点数量为3个以下，或虽样点数量为3个以上，但样点不具有代表性，则采用比较法修正并计算定级单元地价，计算方法按照市场比较法的要求进行。

　　⑥选择确定有样点地价定级单元的指数

　　根据定级单元的指数图和表格，将有样点地价的定级单元及其指数选择出来，作为建立模型的基本数据。

　　⑦建立定级指数与定级单元地价关系模型

　　a）基本模型

　　用于分析定级指数和定级单元地价之间关系的基本模型见下式：

　　●线性模型

　　y＝aX＋b

　　●对数模型

　　y＝a×㏑（X）＋b

　　●乘幂模型

　　y＝aXb

　　●指数模型

　　Y＝aebx

　　●多项式模型

　　y＝aX2＋bX＋c

　　式中：Y——评估单元地价

　　X——评估单元定级指数；

　　a、b、c——为常数；

　　e——自然对数的底。

　　b）模型的确定

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方法和步骤如下：

　　●绘制评估单元地价与评估单元定级指数的二维散点图来初步确定应该选择线 性回归模型还是非线性回归模型；

　　●如果二维散点图能够反映二者的线性关系，则选择线性回归模型，并对模型进行经济、统计和计量检验，按检验结果确定模型。有关线性回归模型的检验要求见下文c）线性回归模型的检验；

　　●如果二维散点图样点数据的分布不呈线性时，应引入非线性回归模型。在选择非线性回归模型时，应对各模型的判定系数R‘的大小和二维散点图本身进行比较，直至确定最佳模型。

　　c）线性回归模型的检验

　　线性回归模型需对以下结果进行说明：

　　●描述性统计结果，包括变量Y与X的均值、标准差、样点数；

　　●相关分析结果，包括相关系数R、判定系数R2、调整判定系数R3、单项显著性检验P值、回归系数95%的置信区间；

　　●对全部观察单位进行回归诊断的结果；

　　●残差统计结果；

　　●残差的直方图，判断标准化残差是否服从正态分布；

　　●观察值的累加概率图。

　　d）经济系数估价值的经济意见检验

　　一般从符合和值域两个方面检验。符号检验主要是根据模型中变量设计所要达到的条件进行检验；值域检验是根据现实经济条件加以具体限定。

　　⑧计算各级别基准地价

　　利用上述建立的定级指数与单元地价关系模型，计算所有定级单元地价，并利用定级单元地价采用简单算术平均值、加权算术平均值、中位数、众数等作为级别基准地价。

　　（3）基准地块评估法

　　①评估步骤

　　采用基准地块评估基准地价，是指根据农用地土地质量条件划分均质区域，然后在均质地域内选定若干地块作为基准地块，依据农用地市场交易资料和投入产出资料评估基准地块价格，再将同一均质地域内基准地价的平均地价作为该均质地域的基准地价。具体评估步骤如下：

　　a）调查和收集资料；

　　b）划分均质地域；

　　c）选定基准地块；

　　d）评估基准地块价格；

　　e）核定基准地块价格水平；

　　f）计算均质地域基准地价。

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②资料调查的内容及要求

　　a）资料调查的内容

　　●农用地自然条件资料：包括气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本建设等资料；

　　●农用地社会经济资料：包括人均耕地、农产品市场供求、土地利用规划、交通条件等资料；

　　●农用地承包、转包、出租、拍卖、抵押等市场交易资料；

　　●其他资料：如农用地历史地价资料等。

　　b）资料调查的一般要求

　　详见本章2（1）样点地价平均法中的相关规定。

　　③划分均质地域

　　a）确定农用地地价影响因素

　　●自然因素。是指影响农用地生产力的各种自然条件，包括≥10℃有效积温、降雨量、降雨均衡度、无霜期、灾害性气候状况、地形坡度、土壤质地、土层厚度、有机质含量、盐渍化程度、地下水埋深、农田基本设施状况地块形状等。

　　●社会经济因素。是指影响农用地收益的社会经济发展条件、土地制度和交通条件等，包括区域城市化水平、城市规模、农业生产传统、人均土地指标（人均耕地、人均农用地）、农民人均收入水平、单位土地投入资本量、单位土地投入劳动量、农产品市场供求、农机应用方便度、土地利用规划限制、交通通达性等。

　　●特殊因素。是指影响农用地生产力和收益所独有的条件或不利因素，如特殊的气候条件、土壤条件、环境条件、环境污染状况等。

　　b）影响因素权重的确定可采用特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等方法。

　　c）划分均质地域单元

　　均质地域单元的划分应满足下列条件：

　　●同一单元内用地类型、耕作制度的一致性；

　　●同一单元内的土地质量的一致性。

　　d）测算各单元各影响因素分值

　　各单元各影响因素分值的计算，可采用特尔菲法或因素分值定量测算的方法进行。

　　●特尔菲法

　　选择当地的农业、土地利用专家及有关专业人士作为专家，设计打分表，由专家进行打分。

　　●因素分值定量测算法

　　按照评分估价法中的因素分值计算方法进行测算。

　　e）各单元影响因素综合分值计算

　　计算出各单元各影响因素的分值后，按照下式计算各单元影响综合分值：

　　Fj＝∑Wj×fij（i＝1……n）

　　式中；Fj——j单元综合分值；

　　Wi——i因素权重；

　　n——因素个数；

　　fij——j单元i因素分值。

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　　f）划分基准地价均质地域

　　按上述得到单元影响因素综合分值后，采用总分数轴确定法、总分频率曲线法等划分均质地域。

　　④选定基准地块

　　在各均质地域内，根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件，选择具有普遍性的一定数量的宗地作为基准地块。具体选择过程牛主要考虑下列条件：

　　●日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的；

　　●耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的；

　　●面积、形状、土壤条件属于一般的；

　　●在标准耕作制度下，土地利用程度、单产水平等一般的；

　　●灾害条件属于一般的。

　　均质地域内每类农用地基准地块数量不应少于3块。

　　⑤、评估基准地块价格

　　●利用市场交易资料，按照市场比较法要求评估基准地块价格。若基准地块在近三年内发生过市场交易行为，可直接通过对其进行交易方式、交易期日等修正，求取其在正常市场条件下的土地价格；

　　●利用基准地块本身的投入产出资料，采用收益还原法求取基准地块的价格；

　　●利用农用地开发资料采用成本逼近法评估基准地块价格；

　　●基准地块价格评估必须采用两种以上方法进行。

　　⑥核定基准地块价格水平

　　对均质地域基准地块价格加以比较检查，并作必要的调整。

　　⑦计算均质地域基准地价

　　按照调整后均质地域内各基准地块地价，采用简单算术平均法或加权算术平均法求取各均质地域的平均地价，并作为该均质地域基准地价。

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