登记经验总结

hushengyi168

随着土地价值的显现和群众维权意识的增强，土地产权的归属和依法保护，成为广大人民群众和社会各界最关心、最直接、最现实的利益问题，这对“三权” 登记发证工作提出了更高的要求。不规范登记将会带来一定的履职风险，甚至引发行政诉讼。登记部门又是国土资源局的主要对外窗口，在政风行风评比活动中发挥着重要的作用，只有规范登记，才能保证高效服务，树立部门良好的社会形象。

土地登记发证是土地管理工作的最后一个环节，土地管理任何环节的不规范都会在土地登记中体现出来。必须严格按照规范化管理的要求，夯实基础、规范操作，严把发证关口，全力发挥“闸门”作用。通过“三权”登记发证工作的规范，带动相关业务的规范完善，通过初始登记规范土地权利的取得，通过变更登记规范土地权利的流转。

一、加强学习

要做好“三权”土地登记工作，需要有一支熟悉土地登记法律法规和业务知识，善于钻研政策理论的队伍，只有通过不断的学习，才能使全体登记人员的技术水平和业务技能得到提高。要进一步加强学习，全面提升登记的时效性、准确性、权威性。

从技术要求、程序方面：《登记规则》、《城镇地籍调查规程》、《土地利用现状分类》、《宗地代码编制规则》、《集体土地所有权调查技术规定》。

从权属认定、政策界限方面：《确权规定》、国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》，国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（2011）60号、省政府批转省国土资源厅、省委农办、省财政厅、省农牧厅《关于农村集体土地确权登记发证工作的指导意见》。

做为一种行政行为，既要求实体合法，又要求程序合法。

二、明确范围

二调中做了县城所在地的城镇地籍调查，建立了数据库（市级登记权限城市规划区，二调城调范围一般是城市建成区，范围不一致）。对市区这一块，要做好城调范围与农调范围，市级登记范围与分局登记范围的衔接。三权发证范围与二调城镇调查范围不重不漏，无缝对接。

二调城镇地籍调查以外的范围，全部列入三权发证的范围，利用三权发证集中时间、人力、物力，总登记优势，对城市市区、县城所在地的建制镇，较大的拆迁范围，08年至今变更较大的区域，做一些补测。避免出现管理“死角”，或因管理幅度过宽，出现管理效率不高，管理能力不及的问题。

三、合理确定工作方法（技术路线）

根据国家《若干意见》、《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，“县级以上城镇以及有条件的一般建制、村庄，要建立地籍信息系统”，“已经登记发证的宗地缺失档案资料以及不规范的，尽快补正完善；已经登记的宗地测量精度不够的，及时进行补测”，“宅基地使用权、集体建设用地使用权宗地地籍调查，应采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积。使用勘丈法等其他方法已经发证的宅基地、集体建设用地，在变更登记时，应采用解析法重新测量并计算宗地面积”。

哪些范围全解析？全面的换发证书？人力充足、财力充裕的情况下，全解析，全面换发，更方便于管理。时间紧，工作大量，经费普遍紧张现状。对于城市和县城规划区、建制镇镇区、重点乡乡政府所在地的村庄开展调查时采用解析法实测界址点坐标和计算宗地面积，其他村庄可利用第二次全国土地调查、年度变更调查、省测绘航空摄影成果中分辨率小于1米的影像为基础图件，根据影像图确定重要地物特征点坐标，控制建设用地位置，内部采用勘丈法开展地籍调查.规规范范、整整齐齐做一个区域，不要为了应付，导致以后管理的不便利和不顺畅。

四、全面做到“五不登记”。

旧提法：对于出让土地没有支付全部土地使用权出让金的，不得登记；对于经营性土地没有按招、拍、挂方式出让的，不得登记；对协议出让地价明显低于出让底价的，不得登记；对违反规划改变土地用途的，不得登记；未办理土地使用权登记而设定抵押的，不得登记。

登记办法：权属有争议的，土地违法行为尚未处理或正在处理的；未足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的；其他依法不予登记的。

    “三权”登记一个出发点，是解决遗留问题，前提是权源合法和无争议。在具体工作中把握好，不能不得通过土地登记使违法用地合法化,引发新的问题。

五、依法按程序、按照流程进行土地登记，确保登记的土地权属准确、合法、有效。在土地登记过程中把好“六关”。

一是把好规范操作关。 针对“三权”登记发证业务流程较多、办理类型复杂多样的现状，要进一步梳理土地登记业务程序，细化从收件、办理、审核、制证、核发、移交等步骤的规范操作，明确登记材料的收件要求、登记时限。工作人员的职责、工作纪律和申报审批等，都要按制度运行，建立起用制度规范登记行为的长效管理机制。通过“三权”土地登记规范化建设，解决审批环节过多、时效性不强、办证要求材料随意等弊病，从根本上杜绝工作人员办“权力证”、“人情证”等现象。

二是把好资料受理关。严格按照有关法律、法规、规章和规范性文件进行确权登记，在土地登记过程中，严把土地登记申请资料审核关，对发现提交的文件资料有差错，申请程序有问题的，随时提出，及时更正，严格按规定受理，制定并公布统一的标准，不得减少必经程序。土地登记的申请、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发或换发证书的各个环节都要有专人把关，从外业调查到内业审核，做到资料移交管理有序，受理的申请材料符合法定形式。

对申请人的申请资料，按类型，分时段，分登记区域进行明确，并做到一次告知。在公开的办事窗口，实行政策、程序、收费“三公开”，为群众提供详细的服务指南。窗口要严把材料受理关，对房产证、用地批文、税费缴纳票据、88-89年清理登记表、原土地登记卡等重要复印件要认真审核，复印件提供部门要签注“与原件核对无异”的意见。

三是把好外业调查关。地籍调查是土地登记的基础工作，地籍调查要查清每一宗土地的位置、权属、界线、数量和用途等基本情况，满足土地登记的需要。外业调查人员必须调取邻宗和本宗的权属等相关资料，实地勘丈，现场绘制宗地草图及宗地界址坐标等成图要素，由邻宗和本宗现场指界并签字盖章，规范填写地籍调查表。负责籍测量和权属调查的人员，要做好权属调查、地籍测量、现场指界、邻宗接边、调查表填制等主要工作。

针对权属调查比较薄弱的现状，对相关权利人的真实意思表示要调查清楚，尤其大多数集体土地地上附着物无权属证明，其土地权属的流转，外业调查员要做好笔录，明确相关权利人的意见，从源头上减少权属纠纷的发生。对于指界违约缺席的，按照《规程》处理，避免土地纠纷的发生。

四是把好审核审批关。行政主管部门负责审核登记过程，对有缺件漏件的申请，及时通知补齐；对政策界限比较模糊的，及时请示领导，与相关科室衔接，提出具体处理意见；对不能办理的，按要求办理退件；对资料齐全的及时提交局领导和政府审批。要严格把关，使每宗土地登记都经得起检验，严格杜绝手续不齐、程序不全办理登记，避免因土地登记证据不足而引发行政诉讼或行政复议案件。

五是把好档案管理关。要严格按照档案管理的要求，“一宗一档”，按区域整理归档，使一本档案能完整地体现一宗地的流转过程。保证地籍资料的完整性和前后衔接一致，为地籍资料的全面数字化奠定基础，也为公开查询提供便捷。

对所有登记资料（原登记资料和这一轮新登记的资料）按二调城调成果划分的地籍区（街道）和地籍子区（街坊），结合宗地统一编码工作，归类整理归档。有些地方是分开存放，不利于管理，导致出现错登、漏登的机率增大。

六是把好权属争议调处关。按照“权属争议调处办法”，从实际出发，尊重历史，面对现实。不作为权属争议案件处理的：土地侵权案件、行政区域边界争议案件、土地违法案件、农村土地承包经营权争议案件等。

六、重视备注

已拥有一处宅基地的农民集体成员、非农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可登记发证，记事栏备注“该权利人为本农民集体成员住宅的合法继承人”“非农户居民原在农村合法取得的宅基地及房屋，经该农民集体同具证明并公告无异议的，可办理登记”，记事栏注记“该权利人为非本农民集体成员”。（原来的说法，城镇居民不能拥有集体土地使用权，有些地方只调查不发证，新要求明确：继承、原合法取得，对下一步集体土地建设用地使用权的全面流转摸清情况，也是制定政策的依据）。

已抵押登记、换发证书在记事栏备注。（他项权证在银行，新换发的证备注出现漏洞，管理上引发混乱；换发、补发证书备注，更显化一宗地的演变，方便于管理）

七、公告环节

没有权属来源的宅基地、集体建设用地，查明土地历史使用情况和现状，认定合法使用的，由村委会出具证明并公告30天无异议，经乡镇人民政府审核，报县政府审批，确权登记发证。根据《登记办法》规定，总登记、无法收回原证的注销登记，应当在政府或国土资源行政主管部门的门户网站上进行公告。（既在实地公告，又在网站公告）

八、宗地统一编码

国家农村数据库已经建立，各地城镇土地调查成果也大多经过验收，按国土资源部的部署，农村集体土地、农村宅基地确权登记发证工作将全面展开，而首当其冲的必须先考虑好宗地编码方案问题，因宗地编码的变动直接影响到纸质档案地籍号的变更与修改，而且归档纸档资料不能随意修改，因此必须及早筹划行政区内城乡统一的宗地编码方案。把城镇和农村编码体系中的“街道、乡、镇和街道办”的概念整合为地籍区，“街坊、行政村、居委会”的概念整合为地籍子区，这样可保持编码的稳定性，为城乡一体化的土地管理及其信息化打下坚实的基础。在全面开展工作之前，划分好区域，尤其对城市市区，有开发区（循环经济园区）、市级登记、县区登记，要提前谋划、统筹划分，做到不重不漏。

九、关于权源资料的认定

申请人“自我举证”，申请书“申请人对所提交的资料的真实性负责”（有具结责任的意思）。权源资料只能做形式审核，无法做实质审查，但是如果出现了问题，难逃其责，在权源资料的认定上谨慎。

根据部《若干意见》农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：政府或部门的批准文件、处理决定；县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书；人民法院生效的判决、裁定或调解书；当事人之间的协议；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规规定的其他文件等。应遵循“上位法优于下位法”的原则，如《房屋所有权证书》就优于其他的证人证言；法院的司法判决书优于其他的证书、证言。农村房屋既无《房屋所有权证书》又无司法判决书的可以组、村、乡（镇）的证明文书为依据，对地上附着物权属证明进行审核核实。

十、强调技术承担单位与行政主管部门的协作配合

“三权”发证工作政策性强，技术要求高，工作量大，涉及面广，情况复杂.普遍的工作模式，是作业单位承担地籍测量或测量权调建库全部承担，行政主管部门负责申报审批。三权发证不比二次调查，只是调查成果，不涉及土地权利的归属。老百姓的维权意识很强，工作不到位，引发很多的纠纷，会给工作带来被动，影响整体工作的进度。要建立完善的协调机制，加强联系，相互沟通，及时处理工作中出现的复杂情况及疑难问题(象纠纷的调处,仅仅依靠作业单位完不成)，保证农村集体土地确权和登记发证工作顺利进行。吸取二次调查和年度变更调查的一些教训，如果哪个出了问题老百姓不找作业单位，找政府和国土局。管理部门不能一承包了事，一定要加强协作配合和监督管理，确保成果质量。

十一、软件功能与实际工作衔接一致

软件功能和工作实际要紧密衔接，各种技术方法都能考虑到。虽然农村“三权”发证，建制镇镇区，国有农林牧场涉及国有土地使用权。随着农村集体建设用地改革步代的加快，涉及到集体建设用地的抵押，有些地方眼下用不到，有些市州已经开展，软件开发考虑尽可能周全、长远，功能尽可能完善，与实际工作相衔接，使信息化在今后的管理工作中得以更好的利用（有些做完了成果无法更新，在实际工作中无法应用）。

要依托第二次全国农村土地调查成果，统筹信息资源，建立农村集体土地确权登记发证统计、查询基本信息库，与第二次全国农村土地调查成果信息数据库相对接,建立地籍管理信息录入、查询、统计等基础信息。

十二、关于土地出让金的审查

根据历年审计工作情况看，土地出让金的收支存在不规范的问题。要严格执行《国有土地使用权出让收支管理办法》（2006年12月31日财政部、国土资源部、中国人民银行财综[2006]68号）中“土地出让收入征收部门要依据出让合同，开具缴款通知书，并按照财政部统一规定的政府收支科目填写一般缴款书，将应缴的土地出让收，及时足额缴入地方国库”的规定，在登记中严格要求土地出让金的征缴工作（一方面完善以前的工作，另一方面规范今后的工作），避免在土地登记乃至整个管理过程中留下隐患。

十三、重视抵押登记。土地抵押登记工作责任重大，在受理抵押登记时把关不严，将给国家和有关权利人造成严重的损失，要坚决执行国家有关法律法规和规章制度，严格把关，反复审查，按照省国土资源厅、省银监局《关于规范土地融资抵押登记工作有关问题的通知》、《国务院关于加强地方政府融资平台管理有关问题的通知》等要求规范合法登记，严防通过土地抵押登记进行非法融资。

    根据中国人民银行、银监会、保监会《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》（银发[2010]198号），扩大农村抵押担保物的范围，实现农村产权直接向金融机构抵押融资。对于农村宅基地有几点要求，1借款人在保证设定抵押的住房依法清偿后有适当居住场所。2土地所有权征得所在地农村集体经济组织同意。3实现抵押权的受让对象为本乡镇区域内的村民。4先办理房屋所有权变更，再办理土地使用权变更。

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谢谢分享，不错的经验

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