2012年第一季度全国主要城市地价动态监测报告

landgod

　根据全国城市地价动态监测系统的最新数据，2012年第一季度全国重点区域和主要城市地价状况分析如下：
　　一、全国主要监测城市地价环比、同比增速持续回调，房地产用地供应大幅下降
　　从土地价格及变化来看，地价增幅持续回调。2012年第一季度，全国主要监测城市地价总体水平为3057元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为5705元、4516和654元／平方米；环比增长率分别为0.26%、0.91%、-0.04%、0.31%；同比增长率分别为3.53%、5.74%、3.70%、2.39%。其中，商服地价环比增速略有回升，住宅、工业地价环比增速连续四个季度回调；受宏观经济形势及房地产调控政策的综合影响，住宅平均地价环比增幅自2009年第二季度以来首次出现负增长。

图1 全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）

　　全国重点监测城市各项指标均高于全国主要城市平均水平。综合、商服、住宅和工业地价水平分别为4217元／平方米、7268元／平方米、6167元／平方米和810元／平方米；环比增长率分别为0.37%、1.28%、0.03%和0.36%；同比增长率分别为3.78%、6.05%、3.87%和2.60%。以2000年地价水平值为基期的综合、商服、住宅、工业地价定基指数分别为194、205、224和157。其中，住宅和工业地价指数与上年底基本持平。

图2 2000-2012年1季度重点城市分用途平均地价指数

　　从土地供应来看，在复杂严峻的宏观经济形势下，受持续从紧的调控政策及供地季节性调整等多重因影响， 2012年1季度,全国主要监测城市土地供应总量较上年同期基本持平，为5.17万公顷，同比增长0.15%，环比下降超过30%。商服、住宅、工矿仓储用地和交通、水利基础设施等其他用地分别供应0.4、0.89、1.7和2.18万公顷；环比增长率分别为-21.39%、-45.99%、-14.37%和-48.35%；同比增长率分别为-30.40%、-45.92%、-9.27%和103.33%。

图3 2008年以来全国主要监测城市分季度土地供应量变化情况 (万公顷)

图4 2008年以来主要监测城市分用途建设用地供应同比增长率曲线图

　　二、三大重点区域综合地价水平稳中略升，地价增幅均低于全国平均水平，地价同比增速明显回落
　　2012年第一季度，三大重点区域主要监测城市综合地价水平均高于全国总体情况,呈稳中略升态势。长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区综合地价水平分别为4583、4171和3335元/平方米。

图5 2012年第一季度三大重点区域地价水平（元/平方米）

　　从环比增长率看，长江三角洲、珠江三角洲地区自上一季度出现负增长后,本季度有所回升,分别较上一季度回升了0.7和0.24个百分点;环渤海地区较上一季度下降了0.13个百分点,以0.17%的增幅高于其他两大重点区域。

图6 2012年第一季度三大重点区域综合地价增长率（%）

　　从分用途地价变化态势看，地价增速回调程度略有差异。其中，长江三角洲地区商服、住宅、工业地价环比增幅分别为0.21%、-0.87%和0.79%，同比增幅分别为4.88%、-0.21%和2.29%；珠江三角洲地区商服、住宅、工业地价环比增幅分别为-1.70%、-0.03%和0.39%，同比增幅分别为2.24%、4.86%和2.38%；环渤海地区商服、住宅、工业地价环比增幅分别为0.65%、-0.02%和0.25%，同比增幅分别为4.44%、2.72 %和1.58%。三大重点监测区域的商服地价环比涨跌各异，住宅地价环比增长率均为负值，工业地价则均呈环比正向增长；各用途同比增速持续深度回调，其中，珠江三角洲地区的商服、住宅地价同比增速回落最多，分别较上一季度下降了18.50和6.97个百分点，而长江三角洲地区的住宅地价同比增长率为-0.21%。地价的变化侧面印证了在近期国内外经济形势变动及调控政策的多重影响下，长三角、珠三角地区反映更为敏感，变化相对显著。

图7 三大重点监测区域分用途地价同比增长率（%）

　　三、东中西部地区重点城市地价环比增速涨跌各异，同比涨幅转入中低位运行
　　2012年第一季度，全国重点城市中，地价水平仍呈东高、西次、中低的区域特点。

图8 2012年第一季度东中西部地区重点城市地价水平（元/平方米）

　　从环比增长率看，东部略有回升，中部涨幅相对较大，西部稳定。其中，东部地区综合地价增长率较上一季度上升0.31个百分点，为0.24%；中部地区综合地价增长率较上一季度下降0.37个百分店,但仍以0.84%的增幅高于全国和东、西部地区；西部地区增幅稳定，为0.09%,增速则明显放缓,较上一季度下降了0.50个百分点。

图9 2012年第一季度东中西部地区重点城市综合地价增长率（%）

　　从同比增长率看，东、中、西部地区综合地价同比增速全面放缓，增幅转入中低位运行，分别为2.64%、4.99%和4.90%。其中，东部变化最明显，较上一季度下降了4.54个百分点；中部变化最小,较上一季度下降了0.32个百分点；西部继上一季度有明显下降后,本季度仍下降了2.60个百分点。
　　四、全国主要监测城市地价增幅持续回落，综合地价环比为负增长或零增长的城市超过四成
　　2012年第一季度，全国主要监测城市的综合地价环比、同比增速较上一季度呈整体放缓态势，增长率为负的城市持续增多。大部分城市环比涨幅集中在-2.0%～2.0%之间，涨幅超过2.0%的城市主要集中在内陆的二、三线城市，如荆州市（4.21%）、呼和浩特市（3.88%）、洛阳市（3.03%）、太原市（2.73%）、齐齐哈尔市（2.10%）、石家庄市（2.01%）；地价环比负增长或零增长的城市共计46个，其中，温州市（-4.85%）、北海市（-2.76%）、乌鲁木齐市（-2.46%）、杭州市（-2.32%）、深圳市（-2.31%）的地价下降幅度相对较大。另外，温州、深圳、芜湖、杭州、廊坊、南京、青岛、北京、厦门等13个城市综合地价低于去年同期水平。
　　住宅地价变化与综合地价基本一致，环比增幅超过2.0%的城市仅有4个，分别为呼和浩特、荆州、洛阳、齐齐哈尔；环比为负增长或零增长的城市共计58个，其中，降幅较大的城市有温州市（-5.88%）、新乡市（-3.75%）、柳州市（-3.02%）、北海市（-3.0%）、杭州市（-2.49%）。同比负增长的城市增至19个，温州市（-18.59%）、芜湖市（-11.06%）、深圳市（-5.91%）、杭州市（-5.41%）、廊坊市（-5.17%）、南通市（-4.16%）的降幅较大。
　　五、当前市场形势分析
　　（一）国际上经济复苏速度放缓、变数增加，国内经济走势稳中求进、总体可控，是地价趋稳略降、涨幅回落的宏观背景。
　　今年以来，世界经济出现温和复苏态势，但较2011年经济增长仍相对放缓。目前来看，影响世界经济趋稳的不稳定、不确定因素依然不断出现，严峻的外需环境对国内经济产生较大辐射，在一定程度上影响了我国经济增长速度。2012年政府工作报告将我国今年的经济增速定为7.5%，经济预期普遍调低，稳中求进的工作基调成为政策调控的主旋律。经济基本面的变化是地价走势的内在支撑，2012年第一季度地价在此宏观经济背景下呈现出趋稳降速、涨幅回落的态势。
　　（二）中央房地产调控政策持续从紧，各地出现的趋松微调政策陆续叫停，严控政策下市场预期进一步降低。
　　去年12月“中央经济工作会议”和今年的《政府工作报告》都明确提出“房地产调控不放松，促进房价合理回归”，中央坚持房地产调控政策不动摇的决心坚定了房地产市场调控的政策预期。另一方面，在房地产市场不断趋冷的背景下，虽然地方政府急于改善楼市成交的微调政策频频出台，但芜湖补贴购房的“救市政策”四日即止，上海本市户籍包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭的“旧政新解”七日告停，均表明中央严格执行房地产调控政策、力促房价合理回归的决心。2012年楼市政策导向基本明确，市场预期在此背景下持续走低，未来一段时间，房地产市场量、价将继续调整。
　　从一线和热点城市月度地价调查情况来看，多数调查城市专家普遍认为住宅地价仍处于下行趋势、商服地价总体持平，略有上涨、工业地价稳中微升。房地产调控政策在住宅土地市场上持续发挥作用，判断住宅地价下降的专家比率在3月份超过半数，达到58.1%，其中一线城市为59.2%，二线城市为57.6%，住宅地价下降态势明显，大量新入市地块以底价成交甚至流拍。在住宅项目限购政策下，部分资金需求转向商服地产，但随着调控的深入和市场形势的不断转冷，商服地产受到一定程度拖累的双重因素影响下，商服地价总体呈稳中微涨态势。工业地价受市场因素影响相对较小，依然保持稳中微升。
　　（三）在宏观经济环境及调控政策等多重因素叠加下，土地和房地产市场热度不断下降，土地价格进入停滞回落通道。
　　今年以来，土地和房地产市场仍然冷清，成交量持续走低，初步统计显示，2012年一季度，全国主要监测城市商服、住宅和工矿仓储用地供应2.99万公顷，同比减少27%，其中，商服、住宅和工矿仓储用地分别供应0.40、0.89和1.70万公顷，同比分别减少30.4%、46%和9.27%。截止2012年3月31日，一季度各地成交并上报房地产异常交易地块10宗，环比下跌74%，同比下跌96%；平均溢价率为149%，环比上涨9.6%，同比下跌11%，土地市场热度放缓趋势明显。
　　国家统计局公布的2012年1-2月份全国房地产开发和销售情况显示，全国房地产开发投资增速比2011年全年回落0.1个百分点；商品房销售面积同比下降14.0%，商品房销售额同比下降20.9%；2月份全国房地产开发景气指数为97.89，比2011年12月份回落1个点。
　　房地产市场持续低迷，将从需求面直接影响地价变化。国家统计局公布的70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况显示，今年1月份房价全部滞涨，价格下降的城市达48个，持平的有22个；2月份价格下降的城市有45个，持平的有21个，上涨的为4个，涨幅均未超过0.1%，房价增长态势的有效遏制，将引致住宅地价的回落。
　　六、后期走势预判及关注要点
　　2011年以来，中央政府综合运用经济、行政多种手段高压调控房地产市场，房地产市场进入从“量跌价滞”到“量价齐跌”的关键转变阶段；今年一季度，土地市场已经开始步入量价齐跌阶段。预计2012年二季度，市场严调预期仍将漫延，商服和住宅等房地产用地价格将进入低速增长或负增长时期。
　　从本季度监测情况来看，尽管各用途地价均步入回调阶段，但工业用地价格仍表现出一定的抗跌性，全国主要城市工业用地供应量超过商服、住宅用地的总和，工业用地占土地供应量的比重也较上一季度上升9.13个百分点。2012年3月，中国制造业采购经理指数（PMI）为53.1%，已经连续四个月回升到临界点以上，市场需求明显回升，生产增速加快，企业活动趋于活跃。同时，今年2月，央行下调存款准备金率0.5个百分点，货币政策有从“偏紧”转向“适度”的预期，工矿企业和房地产开发企业资金压力得以缓解，建议要防止市场反弹，也要关注部分资金在房市趋冷时转向圈占工业用地的行为。
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　　[1]说明：地价数据来自中国城市地价动态监测系统，土地供应数据来自土地市场动态监测与监管系统；全国主要监测城市指105个监测城市，重点监测城市指直辖市、省会城市、计划单列市。
　　[2]月度调查的范围包括北京、上海、广州和深圳4个一线城市，及天津、重庆、大连、青岛、宁波、厦门、南京、杭州、武汉、成都、西安、福州、长沙和唐山14个热点城市。