房地产私募基金逆势成长 未来三年或达5000亿

城建观测

秦虹称，在目前住宅投资化、资产证券化的过程中，基金的作用被不断放大。

　　近期，住建部政策研究中心课题组与高和资本共同发布了《人民币房地产私募基金发展报告》（以下简称《报告》）。该报告是中国首部专门针对房地产私募基金的现状，通过大量的走访和实地调查而写成的专业性报告。报告由住建部政策研究中心课题组牵头，中国首支人民币商业地产私募股权基金高和资本提供资金和资料支持。报告中以20余家基金公司为调研主题，包括安泰盘实、盛世神州、鼎峰地产、河山博涛等多家机构。

　　高和资本董事长苏鑫认为，尽管房地产基金规模小，在中国的发展还不到四年，但在房地产市场调控的形势下却赢得了机遇，发展迅速。对于房地产私募基金，目前业界看法不一，有的认为它是房价下行空间和市场调整中的昙花一现，有的则觉得它可以长期存在于房地产市场。

　　住建部政策研究中心主任秦虹认为，之所以选择房地产私募基金作为课题展开研究，是看到了在住宅投资化、资产证券化的过程中，基金的作用被不断放大。

　　《报告》认为，基金在未来三年内将达到5000亿。即使如此规模，与如今房地产行业70%的资金来自预售和银行贷款相比还是显得微不足道。在美国，房地产开发以基金直接融资为主，隶属于金融业，所占比重超过80%，而在中国，基金一类的直接融资只占5%。但这种情况在未来10年内可能发生改变，主要是因为中国的金融系统预见到过度依赖不动产抵押和评估，可能产生连锁的负面效应。如果房价下降20%，银行尚可承受。但经济学家认为，银监会只把房价当做惟一的动态评估因素，并未估计到房价的下降引发的土地价格大跌，从而导致银行信贷抵押物贬值，而带来风险。另一方面，民间资本长期无投资出口，流向房地产市场，导致投机炒房现象加剧。

　　高和资本董事长苏鑫认为，市场对房地产私募基金的误解来自于开发商认为基金和信托、银行贷款相似，成本高。而实际上，基金是融合民间资本，一方面能够调节市场，因为基金一般为反周期运行，在开发商投资信心丧失时，基金反而加大比重；另一方面基金能够引导民间资本流向供应，而非炒高房价的一股力量。房地产私募基金的发展与国家的调控方向是保持一致的。不过，因为缺乏监管，可能引发道德危机、法律危机和信用危机等，这些也是影响房地产私募基金发展的重要因素。

　　为此，在7月博鳌房地产论坛大会上，高和资本、盛世神州等五家基金联合发起了“人民币房地产基金行业自律宣言”，呼吁自律，加大监管。宣言的关键，集中在对投资者的信用和服务上。

　　11月，有媒体报道，上百家房地产基金出现了各种法律问题。为此，天津滨海新区，这一房地产基金集中注册地，已发布了一些相关的规章，提高注册门槛。另外，发改委和银监会正在拟订相关强化措施，主要集中在划清与非法集资的界限问题上。

　　《报告》认为，房地产私募基金方兴未艾，属于起步阶段，但活跃度高，增长很快，在政策未出台前，呈现出多种姿态和不同的商业模式。与去年相比，房地产私募基金如今已从对模式的探究进入了直接投资和管理的阶段。如高和资本已完成了数个案例，并获得了较高的回报。