9月多地土地拍卖以底价成交开发商态度趋谨慎

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国土资源网 (2011年9月5日  15:33)  
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; p& q: `. N& T9 x6 r　　9月初，广州、南京等多地举办土地拍卖，可场面却大都冷冷清清。曾经的激烈竞拍已经不再，大多数地块都是以底价成交，甚至还有地块流拍。对此，有业内人士表示，土地市场正在回归理性，“地王时代”正向“底价时代”转型。但各地面临的一个新问题，便是土地财政大幅缩水。

& c4 [( f& N8 d3 e7 j6 b　　核心数据 8幅地块

/ M/ ~; s% v% s# o5 o　　9月1日，广州市国土房管局出让9块国有建设用地使用权。在短短8分钟内，其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕，平均1分钟卖出1幅地块。不仅如此，推出的9块地中，有8块以底价成交。

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　　多地土地拍卖遇冷
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　　现场“零举牌”，9分钟卖9块地，其中8幅底价成交，今年广州最大规模卖地会就是这样冷清收场。

　　9月1日，广州市国土房管局1日一口气出让荔湾区、白云区、花都区、番禺区共9块国有建设用地使用权。然而，以往“抢地”大战的场面不再。短短8分钟内，其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕，平均1分钟卖出1幅地块。不仅如此，推出的9块地中，有8块以底价成交。如此旋风般地结束拍卖，在全国市场上也并不多见。但来自搜房网的统计显示，上半年广州成交的13宗商业用地和8宗住宅用地几乎都是底价拍出。
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! G0 R& P7 T! e8 Q" f. O　　土地拍卖遇冷不仅仅发生在广州。也是9月1日，南京国土局再次迎来土地拍卖。拍卖会上，来到现场拿地的代表总共不超过10人；被拍卖的6幅地块中，有5幅地块均以底价成交；位于横溪甘泉湖的G32地块最终流拍。土地市场再次陷入低迷。
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　　9月2日，扬州举行扬州市区国有建设用地使用权“净地”出让竞价拍卖会。 3个小时，分布在扬州东南西北中方位的6块“净地”成功拍卖，但从成交价格上来看，开发商显得愈加理性、谨慎。
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　　土地市场的动向常常被称为楼市的“风向标”。在号称“金九银十”的传统房地产的火爆时期，不但房价节节松动，就连土地拍卖市场都做不到“开门红”。这让房地产市场更加“雪上加霜”。
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    开发商态度趋谨慎

! _+ @( y6 ]" _: V　　对今年广州最大规模卖地会，开发商们不给“面子”，有业内人士表示“非常惊讶”。

! }. o' v- C5 i) k; G　　北大公共经济研究中心研究员韩世同就对媒体表示 “结果太令人意外了，原本以为至少有几块土地会存在竞拍的情况”。有业内人士认为，是“国家宏观调控令土地市场日渐冷清”。

　　其实，广州、南京等地土地市场的困境只是全国的一个缩影。接二连三的土地拍卖会传递了这样一个信号，当前土地交易市场显露趋冷态势。更有媒体分析，在各种楼市调控政策的催化下，今年以来，开发商资金回笼缓慢，市场预期悲观，拿地热情骤降，流拍和底价成交依旧将贯穿整个土地市场。
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9 `: W. Y, g( k/ e. b　　更多业界人士认为，近期开发商资金开始吃紧，使得他们拿地比较谨慎。最近开发商销售资金回笼并不是太多，此外不少大型开发商还有在建项目需要投入资金，因此拿地开始趋于谨慎。
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! k# m! c5 ~9 c3 |, f　　不过好消息是，地价的“低迷”在某种程度上也意味着未来房价的高价空间不会很大，国家对房地产市场持续的宏观调控政策已经开始显现巨大的威力。

　　土地财政面临考验

. K; y# l: g7 k( T- }9 \% M* Q　　土地市场遇冷的情况还在继续，最直接的反应就是全国范围内的土地出让金大幅减少。
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7 `$ b* B1 r" M2 ~. Z  C　　数据显示，尽管土地成交面积相较去年并未出现太大下滑，但前8月土地成交金额大滑坡，不足去年全年一半。
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; X4 o) z9 r7 y0 _- C0 A' O　　在上海，今年前8月土地出让金为743.1亿元，仅为去年全年的48.4%。而虽然上海土地出让金出现大幅下降，但是743.1亿元的总收入还是超过了北京、天津、杭州等城市，位列全国第一。在北京，根据北京市土地整理储备中心的数据，前8月，北京经营性用地土地出让金收入合计为671.95亿元，比去年同期下调了6.74%，仅相当于去年全年土地收入的40.9%。在广州，上半年广州市国有土地使用权出让收入163.12亿元，同比减收33.75亿元，下降17.14%。

( B5 Q, j; q& ]5 J- @3 c! H  J# \　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟认为，在数次提高存款准备金率及信托渠道收紧的情况下，销售速度同时放缓导致回款难，这些都使得开发商资金压力加大，影响了他们的拿地能力。但张大伟预计，虽然9月以后土地市场可能因供应上涨而出现一定程度的成交升温，但预计很难再达到2010年的水平。“楼市调控在下半年的力度只会加强，这将使得土地市场依然维持今年前8个月的冷清。 ”
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1 U3 S; s+ c# Y　　显然，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而不管是土地流拍还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。有分析人士建议，在国家对房地产市场持续调控不放松的情况下，解决此前过度依赖土地财政的问题势在必行。晚行动不如早行动，各地要积极寻找财政增长的新的突破口，才不会陷入被动。

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