二三线城市保障房建设喜忧参半

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国土资源网 (2011年8月3日  11:7)  
    两因素影响保障房建设
　　政府积极性与土地成本制约开工进度

　　从全国各省市已公开的保障房项目建设数据看，各地保障房项目建设进度“喜忧参半”，但总体而言，经济欠发达的省份明显更加积极，陕西、新疆、山西、宁夏、甘肃等经济欠发达地区的保障房建设开工率遥遥领先。业内人士分析，地方政府积极性高、土地成本较低是部分二三线城市保障房建设呈现开工率高、经适房建设进度快等特点的重要因素。
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* `5 L- @; L8 t* ]9 x' W　　截至7月底，陕西2011年保障房建设项目已全部开工，并在规定任务之外增加了项目，使得陕西上半年保障房开工率达到了105.4%。其中，西安保障性住房已累计开工12万套，完成全年任务的96%。又如，重庆市政府对保障房建设非常重视，其开工率高于全国平均水平。中国证券报记者走访重庆多处保障房项目时发现，当地保障房尤其是公租房的建设管理机制已经相当完善，开工进度等具体指标数据都能在有关部门查询到。

    与此同时，也有部分省市的保障房开工率仍不尽如人意。截至6月底，湖南全年保障房建设任务44.72万套，开工率为49%。其中，株洲县、常宁市、攸县、祁阳县、会同县等10个县(市)今年的计划项目没一个开工。河南全年保障房建设开工率为47%。其中，平顶山市开工率为35.4%，新乡为31.07%，开封为28.05%。
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4 l8 r' s6 \1 Z+ z　　在建设项目方面，二三线城市往往更青睐经适房项目。这类项目风险低、资金回流快，是房企相对看好的优质保障房项目。而公租房项目是保障房建设中资金缺口形势最严峻的，由于利润率低，资金回流慢，社会企业参与公租房建设的热情一直不高。
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) g  J; s2 r$ e3 R　　住建部最新数据表明，全国1000万套保障房开工率已达56.6%。而二三线城市保障房建设呈现喜忧参半的特点，超额完成建设任务与开工率严重不足并存。
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0 d6 I# C  z3 O) @6 r, z　　中国证券报记者调查发现，与一线城市相比，二三线城市经济实力相对较弱，在“限购令”扩至二三线城市的背景下，地方政府和其他参与建设主体的“利益博弈”正悄然浮出水面；部分城市土地出让收入难以持续高增长，保障房建设资金来源尚存隐忧。专家建议，各地应加快研究和建立民间资金的投入和退出机制，创新社会力量参与保障房项目建设的方式，确保保障房建设目标的完成。
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0 {" O* h: u7 x, F) v    资金持续投入存隐忧
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　　土地收入或缩水 开发商资金压力加大
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6 }8 l# ^5 B' _" g0 C　　多位业内人士和专家指出，保障房建设的障碍仍旧是资金和土地，而且在未来一段时期内，地方政府和其他参与建设主体的“利益博弈”也将逐渐浮出水面。

( `. b% c; V% t' @1 N0 C- @3 D. p　　中国证券报记者了解到，目前地方政府与社会企业合作共建保障房的模式可分为BT模式(即“建设–移交”模式)、代建模式和配建模式。其中以“商品房配建保障房”的模式来完成保障房建设目标成为大多数二三线城市地方政府的第一选择。如四川省副省长黄彦蓉就表示，目前该省就要求所有商品房的项目在土地出让时，必须配建5%的公租房项目。

    目前大部分二三线城市地方政府仅依靠地方财政想要长期投资保障房可谓“有心无力”。一方面，自去年房地产宏观调控以来，部分投资需求和房地产开发商转战二三线城市，使得当地土地出让收入和房价节节攀升。而二三线城市限购的预期，或将导致对土地财政依赖度极高的地方政府收入大幅缩水。
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6 V4 Y6 E, C% s: T/ E) ]- Z3 r: l　　而即使在保障房建设较为积极的重庆市，部分地区仍旧存在较大的资金压力。当中国证券报记者就保障房建设困难询问当地某区长时，对方表示“做得不够，会继续努力”，至于面临的困难，他表示不方便回答。海南省某县县长也坦言，当地财政收入几乎都来自土地出让。虽然今年该县的保障房建设指标不多，但项目资金也几乎由社会自筹。至于明年及之后几年的资金持续投入问题，甚至今年保障房项目后期的道路、公建等配套资金问题，都处于“仍在想办法”阶段。

　　另一方面，保障房项目建设投资所带来的经济增长效应是显而易见的。中信证券最新的研究报告指出，保障房建设预计将拉动房地产投资增长约10%左右。二三线城市的政府决策者面临两难选择。
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　　就开发商而言，保障房建设利润较低，参与二三线城市保障房项目，多数企业更会再三思量。住建部政策研究中心副主任王珏林认为，地方政府和其他参与主体，必须共同探索出适合当地实际情况的保障房建设模式。

　　其一，风险问题。某大型央企建筑企业相关负责人告诉中国证券报记者，他们参与保障房建设多采用BT模式，所以优先考虑一线或准一线城市。即使是二三线城市，也必须选择那些经济发展迅速、区域政策优越的市县为合作对象。他表示，BT模式最大的缺点是需要建筑单位垫资开发，后期存在政府违约和市场波动带来的风险。此前他们就遭遇过被地方政府“打白条”的情况。“主要是考虑到后续项目回购、资金回收等方面，碰到那些财政收入困难的地方政府，我们较吃亏。”

$ a$ U/ j( P/ j' _　　其二，资金压力。房地产企业除了承担项目相关各种城建配套设施外，如今又加上保障住房配建。虽然二三线城市拿地成本低于一线城市，但销售价格也远不及一线城市。而部分地方政府若想仅依靠土地出让收益来解决保障房建设资金问题，无疑很可能会将资金包袱完全甩给房地产企业。业内人士提出，经适房、限价房还可以通过直接销售回收成本，而公租房“只租不售”，需要更多的资金沉淀，这对于资金链“为王”的房企而言更是压力巨大。
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    亟须撬动民间资本参与

　　应努力创新进入与退出机制
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7 [! O( D5 w& F" j% T& J　　就现实情况而言，二三线城市是“十二五”期间保障房建设的主力军，大量保障房建设任务都需要由数量众多的二三线城市完成，而对这些城市而言，仅靠地方财政投入显然“杯水车薪”，调动民间资本参与保障房建设的积极性迫在眉睫。
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$ l+ d; W9 C# o$ W5 r　　中国房地产协会副会长、北京大学房地产研究所所长陈国强认为，要吸引民间资本进入，就必须让民间资本看到可预期的收益。
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    金地集团董事长凌克表示：“保障房的建设资金、开发模式、政策配套、产权结构等方面，都需要政策进一步明晰。”凌克认为，要使得企业有积极性，需要灵活、创新的公共政策安排。
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! n! f" ~8 ~" V& [　　温州民间资本投资服务中心主任沈普芳道出部分民资的声音，希望二三线城市地方政府尽快建立和完善民资进入、合作、退出的机制。“比如参与公租房建设，是否可以考虑我们和地方政府共同持有房屋的产权？或者在退出机制上给予更多政策？”
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6 P' c# u( U4 g4 j　　专家建议，对于那些需要民间资本长期投入的二三线城市地方政府而言，应该对那些积极进入保障房领域的企业提供便利和相关优惠，让企业有顺利退出的机制。
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　　国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为，既然需要借助民间资本的力量，就必须充分尊重市场化的运行规律。“不应该强迫企业去建设小户型的经适房、两限房，二三线城市地方政府应该尽快调研数据，建设公众和市场真正需要的保障房。”

　　令人欣慰的是，在房地产宏观调控持续的情况下，一些大型房企正在积极参与二三线城市保障房建设。大型房企来更注重与地方政府保持密切关系，为今后拿地和占领市场做准备。以北京万科为例，其正大举参与河北省保障房建设。今年年初，北京万科与河北省住建厅签订了大规模的保障性住房建设战略合作协议，北京万科将与廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口6个城市合作开发保障性住房项目，规模预计为6000至8000套。
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  信息来源:中国证券报
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陕西的情况还好啊
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