土地招拍挂出让底价评估方法

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土地招拍挂出让底价评估方法

　《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》要求，国有土地使用权出让时，市、县国土资源管理部门应当根据拟出让地块的条件和土地市场情况，依据《城镇土地估价规程》组织对拟出让地块的正常土地市场价格进行评估，在此前提下，确定出让底价。
　　科学合理地评估与确定国有土地使用权招拍挂出让底价，已经成为土地公开出让工作的重要环节。招拍挂底价的评估应在严格遵循《城镇土地估价规程》的前提下，依据估价原则，选用适当的评估方法。
　　采取公开的市场价值标准
　　确定土地招拍挂出让底价应采取公开的市场价值标准。在评估过程中，估价人员必须明确其评估的价格应当是在估价基准日正常的市场氛围中，各项规划指标及利用条件的限定下，规划设定用途、基础设施开发程度、使用年限下的价格。特别需要注意的是，同一宗地，在用途、开发程度、使用年限等条件不变时，仅规划指标及利用条件的一些调整，就足以使土地价格产生较大幅度的波动。
　　根据“国六条”的政策和新《规范》的规定，编制国有土地出让方案时，国土部门可将城市规划、房产、建设部门确定的中低价位、中小套型普通商品住房的套型结构比例、房屋销售价格限制、销售对象等规划条件和建设条件，作为土地出让方案的重要内容。这在以往规定了容积率、建筑密度、绿地率等指标的基础上，又对土地的利用增加了更多的限制条件，所以在评估地价的时候，必须全面考虑这些条件的限制，精确计算拟出让土地的市场价值。
　　估价基准日应为招拍挂起始日
　　在实际估价工作中，估价人员通常将实地查勘估价对象期间的某一个日期定为估价基准日，但估价基准日并非总是在估价日期的期间，也可能因特殊需要，将过去或未来的某个日期定为估价基准日。而招拍挂出让土地使用权一般都提前一段时间在新闻媒体上刊登公告，同时鉴于土地使用权的价款额度大，通常都要求事先确定一个底价。因此，土地出让方即市、县国土资源管理部门，要先行委托专门的估价机构对拟出让土地进行估价，其估价日期肯定在公告确定出让时刻的前一个时间段内。
　　根据《城镇土地估价规程》的解释，估价日期是指该项估价工作的起止日期，其实是按照委托方的要求和作业的难易程度确定的。为了真正体现评估的土地使用权价格是在出让之日正常、公开市场条件下的价格水平，其估价时点应与公告确定出让时间相一致，即将估价基准日确定为公告中的招标、拍卖或挂牌起始之日。
　　首选市场比较法和假设开发法
　　针对国有土地使用权招拍挂底价评估的特点，宜遵循的原则有替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、需求与供给原则和多种方法相结合的原则等。按照评估原则与估价方法衔接一致的要求，评估土地招拍挂底价，首先应重点选用市场比较法和假设开发法。因为市场比较法充分考虑了在估价基准日近期市场上类似房地产的交易行情、市场承受能力，其测算的价格简单明了，容易被交易双方认同和接受。但要注意，已经成交的市场交易案例并非都是真实客观的市场价格，因此需要对各种影响地价的非正常因素进行判定与修正，使之恢复到客观的水平。假设开发法则充分考虑了拟出让土地在规划条件限制范围内最有效的利用方式、建筑成本以及当前房地产市场现状和未来可能带来的收益等因素。运用该方法测算的地价，实际上相当于竞买人最终获得出让地块所要支付的最高价格，这对竞买人最终确定购买价或出让方最终确定底价都具有一定的指导作用。
　　当然，运用上述两种评估方法，相对而言也需要一定的前提条件，如果在市场不发达、缺乏交易案例，或无城市规划主管部门审定的详细规划设计方案的情况下，也可以选取基准地价系数修正法和收益还原法等方法来进行评估，最终地价可选取多种评估方法所得结果的加权平均值。

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