土地各种产权价格评估要点

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土地各种产权价格评估要点

　土地是一种能带来收益或产生效用的资产，其价格本质是收益价格或效用价格，而这种价格是和土地的权利相互联系的。按着土地产权的结构，可将土地价格划分为所有权价格、使用权价格、他项权（主要是租赁权、抵押权等）价格。
　　（一）土地所有权价格
　　土地所有权价格，是一种土地所有权转移价格，或说为卖断价格。土地所有权的排他性最强，在所有权与使用权分离时，使用权让度后，所有者则仅仅为法律占有者，而不是实际占有者。所有权的价格等于产权完整的土地价格减去所设定的其他各项产权价格之和后的余值。首先依据通常估价方法评估出完整产权的土地价格，然后再估算出设定的其他产权束带来的损益现值。我国不存在国有土地所有权的买卖，仅存在集体所有权向国有土地的转移，而且其转移的唯一途径是国家征用。集体土地受国家法律、法规限制，对其征用属行政性强制行为，征用价格不是完全市场价格。另外，集体土地的增值主要靠国家投资改善其环境所带来的，对其征用不能完全依据市场来确定。集体土地征用时的补偿价格中的一部分需支付给当前使用者，所有者得到的仅仅是其中一部分，集体土地所有权价格为扣除使用者补偿费的余额。||但在土地有偿使用制度下，使用者获得使用权需支付取得费。所以，此时集体土地所有权价格等同于集体土地征用价格。
　　（二）土地使用权价格
　　土地使用权价格是在一定期限中持有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。目前，我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。所以，又类似于所有权，在估价程序与方法上与一般地价又是相似的。划拨土地使用权价格应等于正常土地市值减去补交出让金地价款后的余额。当设定有他项权时，土地使用权价格应扣除因设定各项他项权的损益现值总和。例如，因租赁合同的存在，产权人损失等于市场租金与契约租金的差额。
　　（三）他项权利价格
　　他项权利价格是指自物权（所有权、使用权）以外的他物权价格，是产权估价中最重要的部份，直接影响所有权、使用权的价格。他项权利价格主要有租赁权价格、抵押权价格、其他权利价格等。
　　1．租赁权价格是土地使用权短时间让度使用的补偿额，其价格取决于权利让
　　度契约的内容。从产权供给者（出租人）看，理论上等于出租期间地租市值的现值总和，实际上却为出租期间契约地租现值总和，此收益现值相对安全；从产权需求者（承租人）看，理论上等于承租期间地租市值的现值总和，实际上等于承租期间契约租金与额外损益现值总和，此收益现值具有一定风险性|。
　　2．抵押价格是债务担保抵押物的价格，依据合法性、安全性原则，抵押价格低于市场价格。抵押权是债务担保的一种他项权，抵押物并不被抵押权人实际占有（即抵押物不转移），其仅有对土地使用的监督和不合理使用的干涉权，保证抵押物的保值与增值，降低债务风险，此权能并不能直接给产权人带来收益，此抵押权价格可能为零或为债务偿还风险值。从抵押人角度看，设定有抵押权的土地产权承担有一定的债务，当债务能够偿还时，此抵押权价格为期望未来自有资金收益与未来借贷资金利息之差的现值，反之，为抵押物拍卖时的土地是一种能带来收益或产生效用的资产，其价格本质是收益价格或效用价格，而这种价格是和土地的权利相互联系的。按着土地产权的结构，可将土地价格划分为所有权价格、使用权价格、他项权（主要是租赁权、抵押权等）价格。
　　合理市值与拍卖值之差的现值；从抵押权人角度看，对设定有抵押权的土地产权具有一定的债务请求权，此抵押权价格为未来债务额与债务偿还额之差的现值。
　　3．其他权利价格指地上权、地下权、相邻权等权利价格，其他权利价格等于其权利设定后产权供需双方的损益值。如地块上设有高压线路，则地价会贬值，其地上权价格等于所在区域土地市值与该地块市值之差，或该地块市值等于所在区域土地价格减去地上权价格之差。
　　总之，土地权利价格因其权利的种类、内涵、期限而异，取决于市场对土地产权需求。