地价水平及其评估方法

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地价水平及其评估方法

　　对具体宗地而言，地价可以分为交易价格和评估价格，前者是市场中实际发生的价格，在公开竞争的市场中，它体现了供需双方经过共同认可、实现的价格，是市场机制作用的结果。后者是基于不同目的，运用专业评估技术与方法测算得到的，一定条件下的土地价格。
　　通常，评估价格的内涵为基准日时估价对象在公开市场上能够实现的客观价格。按照国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001），地价评估的基本方法主要有：市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法，其各自特点如下：
　　1、市场比较法：选取与待估对象在相同区域或同一供需圈内的三个（含三个）以上可比案例，通过对案例的成交价格进行比较、修正得到待估对象的评估价格。运用该法测算所得价格最贴近市场的真实水平，因此，在条件许可情况下，市场比较法通常为估价首选方法。
　　2、收益还原法：选取一定的还原利率，将未来若干年中，预期从土地上获取的纯收益折算为评估基准日时的收益总和，即为地价。收益还原法的评估原理体现了地价的本质，即地租的资本化或预期收益的现值，因此，正确运用该法能够测算出土地的客观价值，它往往适用于商业等有稳定收益或潜在收益的土地。
　　3、剩余法：也称假设开发法，通过从开发完成后的房地总价中扣除所需花费的建筑成本、相关税费、各类预付资本利息及开发利润等，从而剥离出土地价格。剩余法常用于房地产等经营性用地出让转让时，从开发企业的角度测算能够承受的土地购置价格。
　　4、成本逼近法：即以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，加上一定的利润、利息、税费和土地增值收益来推算土地价格。该法体现了“成本定价”的思路，但未能全面考虑土地的效用、价值及市场供需关系，往往与市场价格存在较大差异，因此，其应用受到极大限制，通常只适用于工业用地等市场不发育，难以利用其他方法进行评估的情况。
　　涉及多宗土地时，由于受多因素差异的影响，包括具体位置、用途、面积以及开发销售时间等区位因素、个别因素等，不同宗地的房价、地价各不相同，其地价占房价的比例，以及其它各项主要成本占房价比亦各不相同，最高值与最低值之间差异较大，但仍可通过统计方法，研究其分布规律，衡量其总体水平。一般来说，样本数量越大，误差越小。