基准地价及确定方式

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基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途的土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。基准地价是目前区域平均价的最常见形式。
　　基准地价的确定应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，应具有同样的市场价格的原理。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，首先将城市土地按照影响土地使用价值优劣的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别；在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。

　　基准地价的作用：（1）可以宏观控制地价，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为政府制订管理措施和投资者制定投资决策提供依据；（2）是国家征收土地使用税等的依据；（3）是中央参与土地有偿使用收益分成的依据；（4）是进一步评估宗地地价的基准，起到估算基值和修订初始值的作用；（5）是对土地利用、流动进行引导；（6）是制订协议出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准。