路线价评估（1）

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一、概述

　　路线价的特点

　　路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。可以看出，路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而递减，而不同特定街道的路线价不同。

　　路线价评估范围选择条件

　　路线价评估主要用于繁华商业区域的市街地的评估，尤其是道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市商业地。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。

　　路线价评估

　　二、路线价评估

　　路线价评估的基本原理

　　路线价估价法认为城市内各宗土地（以商业用地为主）价格的高低，随其距离道路的远近程度，即临街深度的增加而递减；宗地越接近道路者利用价值越大，地价也越高；距离道路越远，利用价值越小，地价也越低。因此，路线价估价法与市场比较法类似，只不过以路线价取代了市场比较法中的比较实例价格，以深度等差异修正取代了区域因素和个别因素等的修正，其基本原理是替代原理和区位论的具体运用。

　　在正常市场条件下，具有相同使用价值的土地，在交易双方具有等量市场信息的基础上，应该具有同样价格，即替代原理。

　　可及性可以视为区位条件的一种表示，因此对于商业用地来讲，可及性是决定其使用价值的主要因素。同一街道，各宗土地价格的高低随着离开街道的远近程度，即临街深度而递减；同一宗临街宗地，其接近街道部分地价高于离开街道的部分，越接近道路者利用价值越大，距离街道越远利用价值越小，价格越低；在一个城市中，按土地的可及性可划分不同的地价区段，每个区段表示不同的区域条件即使用价值的差异。运用一定的评估方法计算同一路线价区段内的若干标准宗地的地价，然后求这些标准宗地的单位地价的众数或中位数、简单算术平均值、加权算术平均值等，即得该路线价区段的路线价。

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路线价评估（2）

　　路线价评估的基本程序

　　1．地价实例调查

　　地价实例调查，一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的真实性。

　　由于我国土地市场管理还不完善，给地价调查工作带来一定难度。一般情况下，主要向交易双方当事人、街道办事处、公证机关、房产管理机关、金融机关、土地管理部门等收集实例。调查资料类型主要包括土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、合作建房、企业兼并等。调查资料应分别记载于买卖实例调查估价表或租赁实例调查估价表等表中。如有出国急售、债务清偿、竞投、人为哄抬、畸零地或亲友间买卖等特殊交易实例的情况，也应记载于调查估价表中。

　　2．宗地地价计算

　　宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从现有土地转移方式中，通过分析计算其中的土地的价格。按照土地转移方式，计算样点宗地价格主要利用土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、联合建房、柜台出租、商品房买卖、企业兼并、土地人股、以地换房等资料计算。

　　3．宗地数据检验

　　在同一路线价区段内，若干宗地之间也存在着土地的个别性、交易的随机性，因此土地价格是否准确难以确定，甚至同一块土地也因为购买方不一样，交易价格会产生很大的差别，所以要有一个衡量的标准，偏离标准过远的地价样本应作为异常值剔除，这个标准就是标准宗地的土地价格。当同一路线价区段内的地价样本超出了与标准宗地比较允许的幅度，可作为地价异常值剔除。对各种宗地价格，也可根据各宗地同标准宗地条件的差异，进行宗地价格修正，然后用修正后的价格计算路线价。

　　对修正后的宗地价格，要对各种资料计算地价的方法进行数理统计检验，以保证计算结果的科学性和合理性，使各种方法计算的宗地价格能同时用于路线价的估算中，检验的方法主要有秩和检验法，其目的是检验资料处理中可能带来的系统误差。

　　4．确定地价区段

　　根据调查结果，进行地价区段的划分。地价区段划分标准：

　　①城市土地的区位条件、交通条件、人流量、位置相似的地块划归同一区段；

　　②商服繁华程度基本相同的地块划归同一地价区段。

　　在我国实际划分中，首先分为有商业街道、街区和无商业街道、街区，进一步按零售商业、服装、饮食业、零售果杂、农贸市场、专业市场（包括服装、水果、灯具、家具等批发）、机器加工、民房住宅、住宅小区、工业区等进行地价区段类型的划分。

　　区段划分方法主要两条：

　　（1）以道路、沟渠或其他明显地物为界限；

　　（2）在确定有路线价标准的地价区段，以里地线为界线，在我国，里地线多采用临街宗地进深的众数确定。

　　5．计算区段地价

　　计算区段地价，是以地价调查实例为基础，求取各区段的平均价为区段地价。

　　其计算方法主要有三种：

　　（1）取中位数。当地价实例项数为单数时，取其中项为中位数；地价实例项数为偶数时，以中间两项的平均数为中位数。

　　（2）取众数。指地价实例中，取单价相同之项较多者为众数。

　　（3）取算术平均数。指地价实例单价累加，除以实例项数为算术平均数。

　　需要说明的是，路线价是临街标准深度宗地的平均加工，而调查收集到的样点宗地临街进深等各不相同，缺乏可比性，因此在计算区段地价前，需将临街进深等条件不同的样点宗地地价统一修正到标准深度。具体做法可采用将进深不及或超过里地线的宗地地价除以相应的深度修正系数，以得到统一进深的样点宗地单位面积地价。

　　区段地价的计算有两种情况：①有买卖或租赁实例的区段以区段内调查所得的土地正常买卖、租赁价格，求其中位数、众数或算术平均数为该区段地价；②无买卖或租赁实例的区段应于临近区段选取两个以上使用分区或使用性质类似，且已计算区段地价的区段，作为基准地价区段，按区域因素修正表，进行区域之间因素优劣的比较分析，经系数修正后得到目标区段的地价。

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路线价评估（3）

　　6．划分地价等级

　　根据地价区段的划分结果以及区段地价的计算，可分用途按照区段地价的高低，划分出地价等级。其计算步骤为：

　　（1）计算各种用途土地在每个地价区段的价格；

　　（2）按用途进行地价区段的归类；

　　（3）同种用途的地价区段按区段地价高低排列；

　　（4）把区段地价描绘在数轴散点图或频率直方图上，密集区域即为一个地价等级；

　　（5）把同一地价等级内的各个区段地价进行众数或算术平均，计算出各等级的土地价格。

　　土地估价案例与报告精讲班第36讲讲义

　　路线价的基本表达形式

　　（三）路线价的基本表达形式

　　路线价的表达形式主要有点数和货币两种。

　　采用“点数”表示的优点是：

　　①点数易换算成金额；

　　②点数不受币值变动的影响；

　　③点数易直接估算估价前后的价值差；

　　④点数易求取地价上涨率。

　　采用“货币”表示的优点是：

　　①货币易理解；

　　②交易参考便利。

　　三、路线价修正体系的内容及其建立方法

　　利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，

　　进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等。

　　宗地地价计算公式见下式：

　　1．深度指数修正

　　土地使用价值同其与道路的关系有密切关系。深度指数修正表是反映随宗地临

　　街深度的变化，地价变化相对程度的表格。因此，依路线价对各临街进深不同的宗

　　地进行深度修正，才能求得各宗地的合理价格。

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路线价评估（4）

　　（1）深度指数修正的原理

　　如深度指数修正图所示，现在假设有一临街宽度为m米，深度为n米的矩形宗地，平均每平方米的价格为A元，则此宗地的价格应为m×n×A元。

　　如深度指数修正图所示，沿平行道路的方向，将深度以lm为单位加以区分成许多细条的土地，并从临街方向起，按顺序赋予a1；a2；a3；……an等符号，则越接近道路者，利用价值越大。以上图而言，an-1，大于an，a2大于a3，a1大于a2，随着土地离道路越来越远，单位地价之差逐渐接近于零，深度指数修正表正是要揭示宗地的价值随其临街深度递减的规律。

　　（2）深度修正的各种方法介绍

　　路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数方法。如欧美的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则、哈柏法则等。

　　①四、三、二、一法则。该法则将标准深度100ft4等分，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%，30%，20%，10%。该法则又被称为慎格尔法则。（注：ft＝0.3048m）

　　②霍夫曼法则。该法则认为深度为100ft的标准宗地，将标准深度4等份的情况下，随着离道路距离的增加，每一等份的价值占全部地价的比例分别为37.5%、29.5%、20.7%和12.3%。

　　③苏慕斯法则。该法则认为深度为100ft深的土地价值，前半临街50ft部分占全宗地总地价的72.5%，后半50ft部分占27.5%，若再深50ft，则该宗地所增的价值仅为15%。

　　④哈柏法则。该法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。

　　同时，路线价的表示方式不同，深度指数表的制作形式也有差异，如美国的深度指数表是从临街线出发，顺序增加其比例，深度为100ft（例外情形为150ft）时的比例为100%；但日本的深度指数表，是以临街线起深度五间的地点为100%，以此点为分界点，由此向临街线接近者，指数递增，反之由此向里侧伸长而远离街道者，指数随之减少，所以路线价法的地价计算公式不完全相同。

　　美国的计算公式为：　 V＝μ×dv×f

　　日本的计算公式为：V＝μ×dv×（d×f）

　　式中：V——地价；

　　μ——路线价；

　　dv——深度指数；

　　f——临街宽度；

　　d——地块深度。

　　美国采用的是累计深度百分率原理，故百分率成递增现象。而日本及中国台湾的深度百分率表均采用平均深度百分率原理制成，故百分率呈递减现象。

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路线价评估（5）

　　（3）深度修正表编制

　　如深度指数修正图所示，深度百分率表依下列三种百分率原理制作而成：

　　①单独深度百分率。

　　a1＞a2＞…＞an

　　②平均深度百分率。

　　a1＞（a1＋a2）/2＞（a1＋a2＋a3）/3＞…＞（a1＋a2＋a3＋…＋ an）/n

　　③累计深度百分率。

　　a1＜ a1＋a2＜ a1＋a2＋a3＜……＜ a1＋a2＋a3＋……an

　　制作深度百分率表的步骤如下：

　　a）制定标准深度，标准深度——里地线的确定，或以临街宗地的平均进深为准，或以临街宗地进深众数者为准；

　　b）确定级距，深度百分率表中级距的选定，应分析比较实例调查中地价变化的规律性，从而确定定级距数、级距；

　　c）确定单独深度百分率；

　　d）选用累计或平均深度百分率制作深度百分率表。

　　我国目前已用路线价的城市其进行的深度修正类似于台湾地区的计算方法。

　　2．宽度修正

　　对临街土地特别是临街商业用地来说，地块临街宽度不同，其地价是不相等的。由于临街商店铺面的宽窄不一，商店对顾客的吸引力会有所差异，进而影响到商店营业额，所以在路线价估价中，必须考虑宽度修正。其计算方法是同一路线价区中进深相等的样本，考虑在不同宽度情况下反映在土地价格上的变动情况，最后确定宽度条件下的修正系数。

　　3．宽深比修正

　　在一般情况下，大型的商业建筑物，进深较大，地价会随着地块深度的增加，土地价值逐步降低。另一方面，由于商店大，铺面宽度宽，外观醒目，同样会增加对顾客的吸引，所以对大型商店单独采用铺面宽度和深度修正，不太实际，而且也难于操作，因此，应采用商店的宽度比深度即宽深比率系数来反映这种地价的修正情况。

　　4．容积率修正　一般情况下，路线价只是代表一定容积率水平下的地价，随着容积率的增加，地价一般会上升。因此，在同一区段中，抽查不同容积率水平下的平均地价，可得到容积率修正系数中 华 考 试 网

　　5．出让、转让年期修正

　　土地出让是国家将一定年期内的土地使用权让与土地使用者，土地转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为。根据地价计算公式：

　　V＝a/r[1-1/（1＋r）n]

　　式中：V———地价；

　　a——年地租；

　　r——还原利率；

　　n——出让、出租或转让、转租年期。

　　可计算出宗地年期修正系数。

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路线价评估（6）

　　6．朝向修正

　　对住宅用地而言，由于建筑物的朝向不同，就决定了房屋的座落，房层的座落，朝向又会对房屋的销售价格产生影响。那么从房屋售价中扣除成本后所余的地价，也因朝向不同而有所差异，需进行地块环境条件影响修正。

　　7．地价分配率修正

　　地价分配率是将土地单价（或平面地价）调整、分推到各楼层的比率。一般来看，随着楼层数的增高，地价分配呈递减趋势，当趋于某一临界值后，地价分配又会呈现增加的势头。为了评估需要，必须制订一个统一的地价分配率以反映楼层依据楼层高低，楼层地价在地块总价在地块总价格中所占的比例。

　　路线价修正系数表的编制

　　路线价修正系数是指深度指数修正表。各城镇还可以根据地价影响情况编制宽度、形状等修正系数表。其具体程序如下：

　　（1）确定路线价

　　（2）编制深度指数修正表

　　深度指数修正表依据宗地临街深度对路线价的变化程度制定。具体做法是：

　　①确定标准深度即里地线的确定。

　　②确定级距。在同一级距内，地价对路线价的变化程度较小，并视为同一致。

　　深度百分率中级距的选定，应分析比较市场地价调查中地价变化的规律性，从而确定级距数、级距。

　　③确定单独深度百分率。将宗地自临街红线至里地线以内依一定距离（级距）划分为若干单元格，并依次为a1＋a2＋a3，其单独深度百分率为a1＞ a2＞ a3……＞ an。

　　④选用平均或累计深度百分率制作深度百分率表。

　　⑤编制深度修正指数表。

　　（3）编制宽度、宽深比、容积率、年期、朝向、楼层分配率等修正系数表。根据上述各因素的变化规律，分析在不同情况下土地价格的变动情况，制定出不同条件下的修正系数。

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我好像已经回复了，怎么又要回复呀？