科学利用土地资源的重要途径

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科学利用土地资源的重要途径——《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》解读

2010-12-28 | 作者： 杨玉章 | 来源： 福建省国土资源厅网站 |

　　省政府日前出台《关于推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》，启动“三旧”改造工作。这是我省深入贯彻省委八届九次、十次全会精神，推动科学发展、跨越发展的一项重大举措；是围绕加快转变，科学利用有限土地资源，切实保障发展用地的重要途径；也是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹发展的必然要求。

　　一、为什么要制定“三旧”改造意见

　　福建山地丘陵多，平地少，建设用地发展空间与农业生产、生活空间重叠度高，土地资源供需矛盾日益突出，需要转变土地利用方式，从外延式增量扩张向内涵式存量挖潜转变，大力盘活存量土地。同时，我省一些地方旧厂房建筑容积率低、产业配套水平低，大量废弃、低效、闲置的工业厂房用地与现有城市功能布局越来越不协调，需要释放潜能，进行“二次”开发。此外，有些旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍规划差、占地大、布局乱散，不仅没有节约集约利用土地，而且影响城镇基础设施的完善和整体功能的发挥，难以适应经济社会发展需要。为贯彻省委八届九次全会精神，进一步提升土地利用效率，调整优化城镇空间布局，切实改善城乡人居环境，促进产业结构升级，推动福建跨越发展，２０１０年１１月２０日福建省人民政府印发《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政［２０１０］２７号），要求大力推进我省“三旧”改造。

　　大力推进“三旧”改造是落实先行先试，深化土地管理制度改革，促进又好又快发展的具体体现；是围绕加快转变，科学利用有限的土地资源，切实保障发展用地的重要途径；是坚持民生优先，加快改善城乡人居环境，推动城乡统筹和谐发展的必然要求。

　　二、怎样把握“三旧”改造范围

　　《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》要求可将下列土地列入改造用地范围：

　　（一）按城乡规划需改变用途的用地；

　　（二）土地利用效率低和不符合安全生产、环保要求的工业用地；

　　（三）国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

　　（四）规划确定要改造的不具有保留价值的各类建设用地。

　　“三旧”改造土地要求是建设用地，原则上不得将农用地、未利用地列入，要防止“三旧”改造土地范围随意扩大。

　　三、如何确定“三旧”改造实施主体和改造方式

　　“三旧”改造主体包括：政府实施土地收储出让；国有土地使用单位依法开展改造；农村集体建设用地依法改造。

　　不管是国有土地使用单位，还是农村集体经济组织，都不得擅自将“三旧”改造地块用于经营性商品住宅开发。国有土地使用单位拟将改造地块用于经营性商品住宅的，应当由政府收储土地后再以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

　　为了明确权利义务关系，原土地使用单位与其他投资者以土地使用权作价出资、入股等形式实施联合改造的，应当签订联合改造协议。

　　四、如何履行“三旧”改造实施步骤

　　开展“三旧”改造，要分步骤实施：

　　（一）调查摸底。掌握改造地块的基本情况，做好基础工作。

　　（二）编制规划。编制规划是开展“三旧”改造的前提和关键，要按照要求，科学编制“三旧”改造规划，依法报批，确保改造行之有据，切实可行。

　　（三）制订方案。“三旧”改造项目实施方案内容丰富，是具体操作的要点，经国土资源主管部门和城乡规划部门同意后，报市、县（区）人民政府批准实施。

　　（四）搬迁安置。搬迁安置事关土地使用权人、房屋所有权人的切身利益。搬迁安置方案应充分征询搬迁安置对象的意见，达成一致意见后才可实施改造。搬迁安置程序不合法、补偿不到位、被搬迁人居住条件未得到保障的，不得动工建设。

　　（五）实施改造。对实施主体而言，要按基本建设程序和有关规定具体组织实施；对有关主管部门而言，应开辟“绿色通道”，按规定及时办理规划许可及相关审查批准手续。
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　　五、开展“三旧”改造，有哪些扶持政策

　　闽政［２０１０］２７号文从６ 个方面规定了“三旧”改造的扶持政策：

　　（一）合理制定收储补偿标准。政府实施土地收储的补偿标准由土地储备机构与土地使用权人协商确认。具体补偿标准和办法由市、县人民政府制定。同时规定，“三旧”改造地块的土地出让收益的一定比例用于基础设施建设和公益事业。

　　（二）优先提供搬迁安置用地。需要搬迁安置用地的企业应当符合产业、环保、用地等政策规定，搬迁安置用地可不以招标拍卖或挂牌方式供地。

　　（三）积极支持集体建设用地复垦和流转。在农村集体建设用地上开展“三旧”改造，复垦为耕地的，新增耕地每亩补助１．８万元；新增的耕地指标可以按照《福建省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于实施农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩意见的通知》的有关规定实行有偿转让；依法调整作为其他建设项目用地的，流转收益的分配由集体土地所有者和原土地使用者协商约定。

　　（四）引导原土地使用单位按规划改造。对使用原属划拨国有土地的，改变用途后如不符合《划拨用地目录》，可补办出让手续，补签土地出让合同，经评估后依法补交土地出让金；使用原属农民集体所有土地的，可以继续保留原所有权性质，也可申请征收为国有，然后按规定划拨或有偿协议出让给原土地使用单位继续使用。

　　（五）扶持发展新兴产业。允许符合条件的原土地使用单位将出让方式取得的工业用地，签订补充合同后改变用途作为商业服务等用途，并且规定了利用现有工业厂房用地举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他新兴产业的，可以不办理土地用途变更手续。

　　（六）积极鼓励提高土地利用率。工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地出让金。

　　六、贯彻“三旧”改造文件精神，需要做好哪些工作

　　“三旧”改造的成效，很大程度上取决于工作组织、推动和落实。

　　一要明确责任。市、县（区）人民政府要成立领导机构，组织开展“三旧”改造工作；相关主管部门要各负其责，共同推进；设区市人民政府和省直有关主管部门要结合实际，制定实施细则。

　　二要大力宣传。加大对“三旧”改造政策的宣传力度，让群众理解、支持和配合开展“三旧”改造工作，形成有利于工作开展的和谐氛围。

　　三要加强指导。“三旧”改造涉及面广，政策性强，难度大，要认真学习、准确理解和熟练掌握“三旧”改造政策，加强对基层政府和实施主体的指导，保证“三旧”改造文件准确执行。

　　四要规范运作。认真开展调查摸底，掌握“三旧”改造地块的基本情况，科学编制“三旧”改造规划，明确示范项目，强化监督检查，完善规章制度，规范工作程序，严格依法办事。

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