干货-地价动态监测方案

毛斐然123

根据洛阳市土地市场行情，遵照《城市地价动态监测技术规范》、《城市地价动态监测系统运行方案与要求》，采用市场资料分析、综合评介等方法以及建立GIS监测点（标准宗地），收集城市内不同区段、不同类型土地价格及相关数据，运用地价评估方法，对城市地价现状进行调查和观测，然后以系列地价监测指标对城市地价进行全面描述，通过不同时期地价监测指标对比，对洛阳市地价变化状况作出基本的分析和判断，最后得出相关信息并向社会发布。

1、第一阶段（收集基础资料、确定监测范围、划分地价区段）

一般资料的采集方法如下：
土地供需资料、城市基准地价资料主要通过资料查询和实地调查相结合的方式采集。采集的渠道主要是国土资源管理部门；
房屋供需资料主要也是通过资料查询和实地调查结合的方式采集。采集的渠道主要是房地产管理部门；
城市社会经济统计资料主要通过资料查询的方式采集。采集的渠道主要是统计部门和相关管理部门。
城市一般资料每年度采集一次。

在设立并维护标准宗地的基础上，按要求采集、报送地价动态监测信息，同时进行监测信息的建档建库管理。具体要求如下：
监测信息采集
    承担标准宗地价格信息采集的土地估价师负责标准宗地的日常维护与季度、年度监测信息采集。每宗标准宗地分别由两名土地估价师独立完成信息采集和报送工作。

标准宗地地价信息采集
第二、四季度标准宗地地价动态监测信息全样本采集各一次，地价评估基准

日分别设定在每年的6月30日、12月31日。土地估价师以宗地为单位填写“估
价师标准宗地调查表（年度/季度）”、“标准宗地地价评估技术要点表”，编写“标
准宗地地价评估报告”（编写提纲见文2-5）。

第一、三季度标准宗地地价信息采集
第一、三季度标准宗地地价动态监测信息抽样采集各一次，地价评估基准日

分别设在每年的3月31日、9月30日。抽样采集的标准宗地及其对应的土地估
价师原则上固定，数量上不得低于全样本总数量的20%，并保证抽样结果能够反
映城市整体地价变化水平。土地估价师填写及报送数据的表格内容、格式要求同
第二、四季度。
3、日常维护
承担标准宗地地价信息采集的土地估价师要负责对标准宗地的使用状况、周
边环境、权属关系等进行日常维护检查，每年至少实地核实两次（承担一、三季度标准宗地地价信息抽样采集的至少四次）。如发生标准宗地灭失、用途改变、低效利用等情况（详见《规范》），应随时告知技术承担单位。技术承担单位与城市国土资源管理部门商定后，提出更新方案并填写相应表格、文档，完成更新备案。
监测信息采集与整理
    技术承担单位负责对土地估价师提交的标准宗地价格信息进行初步审核、整理、汇总形成汇总表格，测算地价动态监测指标数据；同时定期采集土地市场数据、标准宗地基础数据及城市基准地价数据等。
季度监测信息采集与整理
    具体工作内容包括：在对土地估价师提供的“估价师标准宗地调查表（年度/季度）”初步审核、汇总的基础上填写“技术承担单位标准宗地汇总表（年度/季度）”、填写“土地交易样本（季度）调查表”、“地价动态监测指标（季度）调查表”、“地价动态监测指标测算过程表”，编写“异常点标准宗地价格结果确定说明”，形成第一、二、三、四各季度监测成果。
年度监测信息采集与整理
具体工作内容包括：在第四季度工作基础上，填写“技术承担单位标准宗地
汇总表（年度/季度）”、汇总“标准宗地地价评估技术要点表”、“标准宗地地价评估报告”，“地价动态监测指标（年度）调查表”、“地价动态监测指标测算过程表”、“土地（年度）供需情况调查表”、“城市基准地价更新情况调查表”，以分用途地价区段、土地级别图为底图绘制土地交易样本分布图，编撰“年度地价状况分析报告”。

存档
所有采集信息、文字报告、图件和影像资料均应建档建库管理，并分别在城

市国土资源管理部门和技术承担单位以纸质和电子文档形式存档备查。

2、第二阶段（城市地价状况综合分析和评价）

对洛阳市地价水平状况分析、地价变化趋势分析、地价与土地供需协调状况分析、地价与房屋市场协调状况分析、地价与社会经济协调状况分析、地价综合状况分析等，形成地价状况分析与评价报告。
地价水平状况分析
地价水平状况分析主要采用地价水平值和地价变化量等指标，重点对不同时期和不同区域、不同用途和不同级别的地价水平值进行比较、排序，并说明地价的最高值、最低值等情况。
地价变化趋势分析
地价变化趋势分析主要采用地价增长率、地价指数等指标，重点对不同时期和不同区域、不同用途和不同级别的增长率的高低比较和排序，并说明变动幅度最大值、变动幅度最小值等情况。
地价与房屋市场协调状况分析
地价与房屋市场协调状况分析主要采用不同时期地价与房屋供需量、地价房价比、地价增长率与房屋供需增长率高低比较等方式进行分析。 11.5 地价与社会经济协调状况分析
地价与社会经济协调状况分析主要采用不同时期地价、地价增长率与社会经济指标的高抵比较等方式进行分析。 11.6地价与城市土地利用协调状况分析
地价与城市土地利用协调状况分析主要采用不周时期地价与城市土地利用状况、地价增长率与城市土地利用变化的高低比较等方式进行分析。
地价与土地供需协调状况分析
地价与土地供需协调状况分析主要采用不同时期地价与土地供需、地价增长率与土地供需增长率的高低比较等到方式进行分析。

3、第三阶段（地价监测数据成果上报）

地价动态监测报告

监测报告体系 地价动态监测报告包括：

(1) 年度报告，主要报告城市地价的年度状况；

(2) 季度报告，主要报告城市地价的各季度状况；

(3) 专题报告，分专题报告城市地价相关问题情况。

监测报告内容

监测报告的主要内容如下：

(1) 基本界定，包括对监测范围、监测城市、监测分区、监测时段、数据来源、指标体系、以及重要概念等的说明：

(2) 监测内容，包括地价水平与变化趋势状况、地价空间分布形态、地价与土地市场、房屋市场、宏观经济环境、城市土地利用变化协调情况等： (3)基本分析，主要是对地价状况综合分析、背景分析和预测； (4)技术说明，主要是对监测技术处理过程进行说明。 地价监测年度地价状况分析报告的具体格式见附录C。

地价监测点设立与维护成果

地价监测点设立维护成果如下：

地价监测点初始设立成果，包括城市地价监测点登记表（初始）、地价区段登记表（初始）、地价监测点分布图、地价区段分布图、地价监测点宗地图、地价监测点影像照片等；

监测点年度变更调查成果，包括监测点、区段变化及相关资料。

监测数据采集成果 监测数据采集成果如下：

年度数据采集成果，包括地价监测点（年度）调查表、地价监测点（年度）变更统计表、地价动态监测指标（年度）调查表、房屋交易样本（年度）调查表、土地（年度）供需情况调查表、房屋（年度）供需情况调查表、土地面积调查表、相关社会经济指标（年度）调查表、城市基准地价更新情况调查表、地价监测点评估技术要点表、地价监测点分布图、土地交易样本分布图、房屋交易样本分布图、城市地价状况年度分析报告、监测点地价评估报告、地价监测点宗地图和影像照片等；

季度数据采集成果，包括地价监测点（季度）调查表、地价动态监测指标（季度）调查表、土地招标拍卖挂牌出让情况（季度）调查表、土地交易样本（季度）调查表。

监测报告成果 监测报告成果有：

(1)城市地价监测年度报告； (2)城市地价监测季度报告。

成果要求

(1)监测点地价评估报告的地价动态监测分析报告的分析和描述应客观、合理、用语规范，并制成word格式电子版；

(2)图件成果的制作和成果格式应符合《城镇地籍调查规程》或有关制图规范的要求；图件应按要求进行数字化，统一为GIS平台下矢量化的电子图；图件中不同的地理要素、城市道路、建筑、定级因素、界线、样本分布点、地物点及其标注等要分图层提供；图件中的地价监测点必须提供坐标，并注明是54坐标还是80坐标；

(3)所有表格成果应按照本标准附录D、附录E的要求填制，并制成excel格式电子版。

4、第四阶段（成果审核）

地价动态监测成果应进行全面检查审核，审查的主要内容与要求如下：

(1)监测范围是否符合要求

(2)地价区段的划分是否合理；

(3)地价监测点的数量、分布及维护是否符合本标准的要求；

(4)地价监测点资料是否齐全、真实、地价测算是否科学，地价水平是否合理；

(5)市场交易样本资料是否真实、有效；

(6)地价监测点分布图是否清晰，监测点位置否准确，要素是否齐全；

(7)监测点地价评估报告是否符合估价技术要求；

(8)监测指标的分析测算是否准确；

(9)城市地价状况年度分析报告是否科学、合理、是否与实际一致，是否反映当地特点；

(10) 相关表格、图件和文字报告之间，是否一致。