土地信托试水商业化

国营匠人 · 发表于 2013-10-31 09:07

当城镇化与土地制度改革紧密相连时，农村的金融服务实体经济项目也呼之欲出。近日，国内首个土地经营权流转信托——中信·农村土地承包经营权集合信托计划1301期正式问世。这意味着当地农民将土地使用权变成“有形资产”，可以通过金融机构的管理与运营获得收益。
土地信托试水商业化
据了解，土地流转信托是以实现农村土地流转为出发点和目的的信托。基本原理是将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，并计划实现土地受益权的标准化和凭证化，农民凭证定期领取收益。
此次土地流转信托试点在我国首批现代农业示范区中的安徽省宿州市埇桥区开展，首期流转的土地面积为5400亩，远期目标约为2.5万亩。中信信托业务负责人吴超杰表示，这款土地流转依托的期限为12年，和土地承包经营权的期限完全一致。
据他介绍，参与本次土地流转信托的农户今后有望实现多元化的收入，首先是基本的地租收入。该信托计划采用浮动收益的模式，每亩地租为当年1000斤中等质量小麦的价格。此外，随着资金的注入，对土地将集中进行板块建设，促进土地、产品匹配提升，从而增加农民的增值收入，其中扣除服务费用、管理费用后，初步设定农民可以分享增值部分的70%。此外，随着流转土地的产业化经营，农民转为工人，同样还可获得工资收入。
“之前也有地方政府试点土地信托，但并非真正意义上的土地信托商业化。在我国，土地流转一直缺少开放的市场化运作，商业信托公司此次试水土地流转信托，是一次大胆尝试，也是农村土地信托流转的一次创新。”吴超杰说。
推动土地资源合理再配置
中信信托公司此举无疑与新一届政府对于土地问题的表态高度契合。今年中央一号文件就提出，要用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权、登记、颁证工作，意在为农地改革推进铺路。国家主席习近平今年7月在湖北考察时表示，在下一步改革中，要好好研究土地流转等问题。国务院总理李克强在地方调研时也指出，土地实现流转后也能产出黄金。
据了解，安徽省宿州市埇桥区2010年8月被农业部批准为第一批国家现代农业示范区，2011年11月被农业部批准为第一批全国农村改革试验区。
工商银行城市金融研究所某研究员分析说，由于农业生产成本较高、效益低下、农民进城务工增多等原因，土地抛荒在全国范围内仍普遍存在，而抛荒会危及粮食生产安全，造成社会紧缺的耕地资源闲置浪费，不利于城镇化进程的顺利推进。
“在本届政府任期内，有关城镇化、现代农业发展等相关领域的金融服务被不断深化，而其中所蕴含的机会也会被各金融机构所重视。在此情况下，土地信托顺势而生。”他说。
该研究员还表示，信托制度的优势在于能够实现土地所有权、使用权和收益权的相互分离，做到权属清晰、权责明确。信托公司以土地流转信托实现规模化效益，推动土地资源合理再配置，促进土地的集约化和现代化经营，提高土地的生产能力和内在价值，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。
土地信托宜大规模发展
其实，“土地流转”并不是一个新的词汇，几年前，各地就纷纷尝试土地流转信托。今年8月，北京信托发布了《中国土地信托流转实证研究报告》。据了解，北京信托在推进土地流转信托方面已经有了很多尝试，此前推出的“富民系列”信托计划是对门头沟农民的拆迁补偿款进行管理，但尚未实现农村土地使用权或经营权的流转。
对此，上述研究员表示，国内土地流转尚处于探索阶段，参与农村土地流转的金融机构并不多。由于我国农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，农业生产经营需承担自然灾害、市场竞争等诸多风险，农业经营的高风险性与农民流转土地后要求持续、稳定的流转收益矛盾无法有效缓解。
吴超杰则回应说，中信信托拟将流转后的土地建设为现代农业循环产业示范园。该信托计划还引入了安徽帝元现代农业投资有限公司作为服务商提供专业技术支持、招商招租等服务。该公司还承诺，若地租出现短暂性的市场风险，将履行差额补足义务。
不过，上述研究员还指出，目前土地流转信托还面临不少挑战。农村土地应该如何作价委托，目前信托机构、农民等相关方的收益比例划分各地并无统一的标准。“土地信托计划规模较小，各方面成本很高，只有大规模发展，才能降低成本，更好地整合资源。”他说。