房地产调控的核心不是土地制度

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来源：中国国土资源报    作者：杨遴杰    2013-08-27     

　　多年的房地产调控，结果难令人满意。尤其是新“国五条”出台，照样没有压住房价上涨，在大中城市反而出现普遍加速上涨势头。有人统计过，10年来共发布43个房地产调控政策，涵盖金融、税收、土地等各方面，还祭出行政限购甚至限价的措施。房价在众多政策压制下还涨成这样，不得不引起各方追问，中国的房价怎么才能控制住？
　　
　　逻辑上，这么多政策没能止住房价上涨，只有两种可能，或是没找到根本原因，不能对症下药；或是治本之策没得到真正执行。

　　北京的例子似乎就可以说明问题。新“国五条”出台后，北京制定的细则更为严厉，包括单身限购、二手房征收20%个税、副市长定房价等加码措施，但7月份北京房价同比上涨18.3%，在全国大中城市中居首位，这让亲自确定房价的副市长情何以堪？导致这种结果，要么就是各种围追堵截、控制投机需求的措施没有真正堵住绕道而行的投资行为，说明政策在落实上缺乏可操作性；要么就是这些措施被严格执行，但北京的真实需求足够多，消费能力也足够大，即使房价涨到如今的价位，仍有那么多人踊跃购房，并且持续推涨。

　　不管是行政无效率还是真实需求太汹涌，都很难推进下一步的调控措施。如果是政令不通，那么再连续出100个政策也不会有任何效果，如果真实需求导致供不应求，说明土地供应或者至少是房屋的有效供应太少。针对后者，有评论认为房地产调控的核心问题是土地制度，之前的调控政策没抓住根本，都在外围打转。

　　这个论断很不明确，土地制度太宽泛，涵盖的内容太庞杂，笼统把房地产市场产生的问题归结于土地制度，很难把握住重点。即使缩小一些，缩到土地供应制度，也会牵涉太多内容，是改革成政府缩小征地范围，农民、集体以及原城市土地使用者自行供应土地，还是保持现有的土地供应体系，只是在房价上涨时要求政府多供应土地，根据市场调整土地供应量，还是指供地方式不仅按价高者得的原则，还可以试行现在北京正在做的“限房价，竞地价”等方式？

　　其实，把房地产问题的核心归结在土地制度上不仅太含糊，而且是找错了对象。

　　首先，在政府作为土地一级市场唯一供应者的市场结构里，即使从地方财政考虑地方政府时时都想卖高价，但并不是它任何时候都可以实现，比如2008年下半年，土地市场一片沉寂，没有房地产市场自身的活跃，即使是垄断土地市场也不能搅动房地产市场。

　　其次，不管是政府供地还是主体多元化的供应土地，房地产市场暴涨时也很难通过土地供应的放大来平抑。土地供应量既要受规划严格限制，又要考虑其他社会发展对土地的需求，这个量不可能放太大。而且，政府短期内增加土地供应还要考虑其操作能力，即使是私有制国家里私人供应土地，也要考虑土地持续增值下土地所有者的惜售行为。可以说，土地供给弹性很小。

　　更关键的是，与引起房价上涨的根本因素的体量相比，尽可能增加的土地供应量相形见绌，无法做到水来土掩。这个水就是货币流动性洪水，近些年来我国货币的高增长远远超过GDP增长速度，流动性充分宽裕。由于投资渠道狭窄，房地产自然成为冲击的主要市场。近几年每年M2增加的量都在十几万亿元，靠每年总量3万亿元左右的土地出让市场来平抑，或者说扣掉其他类型的土地供应，仅仅靠十几万公顷的房地产用地上再增加一点量来平抑，明显是期待过高。

　　国外的例子可以作为佐证。10来年前，不管是美国、英国还是欧洲大陆的国家，房子涨价最高的年份涨幅也达到10%左右，甚至更高。私有制下的土地供应也不能解决房地产上涨过快问题。归根结底，土地供应弹性小，以它对冲货币流动性，不论是速度还是体量上都无能为力。

　　当然不是说当前的土地制度与房地产市场没有任何关系，在房价上涨阶段，地方政府有可能借控制土地供应量在一定程度上操纵市场。土地制度当然需要改革，以提高土地节约集约利用为导向，找到充分调动土地权利人用地积极性和提高用地效率的改革方向，这是根本原则。这样的改革也能在一定程度上加大土地供给弹性来应对市场变化，但不能以调控房地产为导向来推进土地制度改革。房价上涨过快，还是要从货币供给机制上着手，按照经济学家张五常的说法，要找个锚来定住货币发行量，它的稳定才是追寻房价问题的最终答案。  
　　 （作者系浙江大学公共管理学院教师）

许鑫林

房价上涨过快，是资本追逐暴利，流向房地产行业