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房地产调控的核心不是土地制度

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发表于 2013-8-30 20:49 | 显示全部楼层 |阅读模式
来源:中国国土资源报    作者:杨遴杰    2013-08-27     

  多年的房地产调控,结果难令人满意。尤其是新“国五条”出台,照样没有压住房价上涨,在大中城市反而出现普遍加速上涨势头。有人统计过,10年来共发布43个房地产调控政策,涵盖金融、税收、土地等各方面,还祭出行政限购甚至限价的措施。房价在众多政策压制下还涨成这样,不得不引起各方追问,中国的房价怎么才能控制住?
  
  逻辑上,这么多政策没能止住房价上涨,只有两种可能,或是没找到根本原因,不能对症下药;或是治本之策没得到真正执行。

  北京的例子似乎就可以说明问题。新“国五条”出台后,北京制定的细则更为严厉,包括单身限购、二手房征收20%个税、副市长定房价等加码措施,但7月份北京房价同比上涨18.3%,在全国大中城市中居首位,这让亲自确定房价的副市长情何以堪?导致这种结果,要么就是各种围追堵截、控制投机需求的措施没有真正堵住绕道而行的投资行为,说明政策在落实上缺乏可操作性;要么就是这些措施被严格执行,但北京的真实需求足够多,消费能力也足够大,即使房价涨到如今的价位,仍有那么多人踊跃购房,并且持续推涨。

  不管是行政无效率还是真实需求太汹涌,都很难推进下一步的调控措施。如果是政令不通,那么再连续出100个政策也不会有任何效果,如果真实需求导致供不应求,说明土地供应或者至少是房屋的有效供应太少。针对后者,有评论认为房地产调控的核心问题是土地制度,之前的调控政策没抓住根本,都在外围打转。

  这个论断很不明确,土地制度太宽泛,涵盖的内容太庞杂,笼统把房地产市场产生的问题归结于土地制度,很难把握住重点。即使缩小一些,缩到土地供应制度,也会牵涉太多内容,是改革成政府缩小征地范围,农民、集体以及原城市土地使用者自行供应土地,还是保持现有的土地供应体系,只是在房价上涨时要求政府多供应土地,根据市场调整土地供应量,还是指供地方式不仅按价高者得的原则,还可以试行现在北京正在做的“限房价,竞地价”等方式?

  其实,把房地产问题的核心归结在土地制度上不仅太含糊,而且是找错了对象。

  首先,在政府作为土地一级市场唯一供应者的市场结构里,即使从地方财政考虑地方政府时时都想卖高价,但并不是它任何时候都可以实现,比如2008年下半年,土地市场一片沉寂,没有房地产市场自身的活跃,即使是垄断土地市场也不能搅动房地产市场。

  其次,不管是政府供地还是主体多元化的供应土地,房地产市场暴涨时也很难通过土地供应的放大来平抑。土地供应量既要受规划严格限制,又要考虑其他社会发展对土地的需求,这个量不可能放太大。而且,政府短期内增加土地供应还要考虑其操作能力,即使是私有制国家里私人供应土地,也要考虑土地持续增值下土地所有者的惜售行为。可以说,土地供给弹性很小。

  更关键的是,与引起房价上涨的根本因素的体量相比,尽可能增加的土地供应量相形见绌,无法做到水来土掩。这个水就是货币流动性洪水,近些年来我国货币的高增长远远超过GDP增长速度,流动性充分宽裕。由于投资渠道狭窄,房地产自然成为冲击的主要市场。近几年每年M2增加的量都在十几万亿元,靠每年总量3万亿元左右的土地出让市场来平抑,或者说扣掉其他类型的土地供应,仅仅靠十几万公顷的房地产用地上再增加一点量来平抑,明显是期待过高。

  国外的例子可以作为佐证。10来年前,不管是美国、英国还是欧洲大陆的国家,房子涨价最高的年份涨幅也达到10%左右,甚至更高。私有制下的土地供应也不能解决房地产上涨过快问题。归根结底,土地供应弹性小,以它对冲货币流动性,不论是速度还是体量上都无能为力。

  当然不是说当前的土地制度与房地产市场没有任何关系,在房价上涨阶段,地方政府有可能借控制土地供应量在一定程度上操纵市场。土地制度当然需要改革,以提高土地节约集约利用为导向,找到充分调动土地权利人用地积极性和提高用地效率的改革方向,这是根本原则。这样的改革也能在一定程度上加大土地供给弹性来应对市场变化,但不能以调控房地产为导向来推进土地制度改革。房价上涨过快,还是要从货币供给机制上着手,按照经济学家张五常的说法,要找个锚来定住货币发行量,它的稳定才是追寻房价问题的最终答案。  
   (作者系浙江大学公共管理学院教师)
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发表于 2013-9-21 19:48 | 显示全部楼层
房价上涨过快,是资本追逐暴利,流向房地产行业
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