城镇基准地价相关知识汇总

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城镇基准地价相关知识

1．城镇基准地价更新条件

　　①为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准；

　　②基准地价更新是在土地定级或划分均质区域的基础上，用土地收益、市场地价或地价指数等来全面或局部调整基准地价的过程；

　　③成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有连续性。成果更新后，原基准地价成果作为历史资料存档保存。

　　2．城镇基准地价更新内容

　　一般基准地价体系建立后，需要根据市场变化定期做更新，更新内容依据市场变化状况而定，市场变化小时只需对价格做局部调整；市场变化大时需要调整级别等。

　　3．城镇基准地价更新技术途径

　　(1)以土地定级(或均质地域)为基础，以市场交易地价资料为依据，更新基准地价。

　　(2)以土地定级为基础，以土地收益为依据，以市场交易地价资料为参考，更新基准地价。

(3)以土地定级(或均质地域)为基础，以地价指数为依据，更新基准地价。

基准地价系数修正表相关知识

　1．基准地价系数修正表的主要内容

　　(1)区域因素：影响土地价格区域因素主要有以下几类：位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。各种用途的区域影响因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　(2)个别因素：影响土地价格的个别因素主要有：宗地的形状、面积，宗地在区域中的微观区位，宗地环境质量因素，宗地市政设施条件，城市规划限制等。各种用途的个别影。因素各有差异，应根据实际用途选择影响因素。

　　(3)其他因素：根据城市具体条件不同，还会有一些其他影响因素。

　　2、基准地价系数修正表的编制方法

　　级别或区域基准地价修正系数表的编制，有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。

　　(1)用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表：

　　①确定级别或区域基准地价

　　按城镇基准地价的评估结果，确定级别或区域基准地价。

　　②选择宗地地价影响因素

　　a)商业用地的影响因素

　　商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。

　　交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城镇交通系统连接的便利程度。

　　环境质量优劣度。主要指人文环境（人口密度、收入水平）和自然环境（地质情况，土地承压力，地形，等等）。

　　规划限制。主要指城镇规划对商业区土地利用的要求。

　　其他因素。

　　宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　b)居住用地的影响因素

　　位置。主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离。

　　交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。

　　基础设施完善度。

　　公用服务设施完备度。主要指为居住区域服务的公用设施完善程度，包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。

　　环境质量优劣度。

　　规划限制。

　　其他因素。

　　宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。

　　c)工业用地的影响因素

　　交通便捷度。

　　基础设施完善度。

　　产业集聚规模。

　　环境质量优劣度。

　　规划限制。

　　其他因素。

　　宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。

　　d)因素影响地价程度的确定

　　采用采用特尔菲法、层次分析法等，按各因素对地价的影响程度，确定各因素的权重值；

城镇基准地价确定

1、城镇基准地价确定的原则

　　(1)以实际数据测算的结果为准，以比较、修正的结果为辅；

　　(2)土地市场发达的以市场交易资料测算结果为准，级差收益测算结果验证；

　　(3)土地市场不发达的以级差收益测算结果为准，市场交易资料测算结果验证；

　　(4)体现地产管理政策。

　　2．城镇基准地价确定的方法

　　以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定的级别商业、居住、工业用途的基准地价为城镇基准地价。

　　以两种以上方法测算城镇分用途基准地价的，应以级别或区域为单位，用不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定级别或区域中各用途的基准地价。

　　以两种以上方法测算城镇基准地价的，城镇综合基准地价可分别依据上述确定的各用途基准地价或不同方法确定的级别、区域综合基准地价的结果确定，确定方法可采用上述方法分别进行。

　　以级为单位确定的基准地价，每一级中需有商业、居住、工业用地和级别综合基准地价。以区段为单位确定的基准地价，可以只表示某一用途的基准地价。

　　城镇基准地价的内涵界定要求

　　城镇基准地价的内涵主要包括用途、价格基准日、设定条件(如开发程度、容积率)等内容，实际操作中根据地方实际情况界定。