宁城县基准地价更新工作方案

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宁城县基准地价更新工作方案

为充分发挥基准地价在土地管理及宏观调控中的积极作用，科学合理地使用城镇土地，加强土地市场管理，促进土地市场价格均衡发展。根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、国土资源部《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》（国土资发〔2006〕307号）及国土资源厅《关于认真做好全区城镇基准地价更新和重新公布工作的通知》（内国土资字〔2007〕626号）等文件精神，特制订本方案。
一、指导思想与工作原则
（一）指导思想
贯彻落实科学发展观，适应国家宏观调控政策、土地市场管理客观要求，并有效促进城镇土地资源合理配置，凸显城镇土地基准地价的现势性、指导性，建立和完善科学、合理的土地价格体系，积极服务我市经济社会可持续发展，提高土地利用的社会效益和经济效益。
（二）工作原则
1. 理论与实践相结合的原则。严格按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》规定，立足实际要求，做到科学性、现势性、可操作性有机结合，积极服务政府宏观调控，维护正常土地市场秩序。?
2. 科学创新的原则。采用计算机、地理信息系统等新技术、新手段，实现地价管理的信息化、科学化。?
3. 锻炼队伍，提升水平的原则。以充分发挥国土资源管理系统自身技术力量为主，注重培养锻炼技术队伍，提升政策水平和技术水平。?
二、工作目的与意义
近几来，随着我市经济社会的强劲发展，城镇化水平不断提高，城镇基础设施状况有了明显改善，影响土地级别的因素也发生了很大的变化。同时，经济社会的发展对城镇土地利用分类提出了更新的要求，国家对推进土地集约利用的调控政策规定了更高的标准，为使城镇各类土地级别及基准地价更客观地反映现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，在全县范围内开展城镇基准地价更新调整工作已显得十分迫切和必要。
本次更新调整工作的意义和作用主要体现在以下几个方面：
1. 强化土地市场管理，维护土地市场秩序，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，节约集约用地，提高土地利用效率，促进土地利用方式的转变。?
2. 完善土地价格体系，客观反映城镇土地价格的实际水平、不同城镇之间真实的经济差异和地价水平变化趋势。?
3. 协调区域地价，充分发挥基准地价在土地市场中的价格杠杆作用，正确引导投资和消费，促进全省社会经济活动的健康稳定，实现又好又快的可持续、均衡发展。?
三、城镇土地级别基准地价更新调整的范围及任务?
（一）范围
按照内国土资字[2007]626号文件精神，根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合国土资源厅要求，基准地价更新调整范围是：宁城县城市规划区及十三个建制镇。
（二）总任务?
根据内国土资字[2007]626号文件的要求，以2007年1月1日为基准日期，完成全县城区和建制镇土地基准地价的更新工作，2008年7月1日必须公布执行。
四、工作进度及时间安排?

（一）准备工作（2008年3月30日前完成）

   1、成立组织领导机构
为了保证全县城镇土地级别基准地价更新调整工作的顺利进行，成立宁城县基准地价更新工作领导小组，并下设领导小组办公室、负责指导、协调全县城镇土地级别与基准地价更新的调整工作。
2、落实经费?
根据规程的要求，结合宁城县实际情况，该项工作的主要费用有软件、硬件购置费、图件编绘费、成果印刷费、验收鉴定费等、总计六十四点一万元。?
3、落实人员组织
    根据此项工作的时间、技术要求，将此项工作分为内业组和外业组，内业组需要工作人员4人，外业组需要工作人员15人，鉴于目前地价所工作人员的实际情况，现需在我局其他股室内抽调一名外业工作人员和一名内业工作人员、在十三个建制镇国土所各抽调一名外业调查人员，以保证更新工作按期保质完成。
4、组织人员进行外业资料调查培训。
在3月29日前利用半天时间对外业调查人员进行集中培训，落实分工，将项目工作逐一分解，以保证调查工作的顺利进行。

（二）资料收集（2008年4月20日前完成）
  
由专门的外业调查人员进行宁城县城市规划区及十三个建制镇各类房地产市场交易资料、土地定级估价资料的收集。

（三）资料整理（2008年4月30日前完成）
    由技术人员对收集的资料逐条进行审查，将缺少主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除；将初步审查合格的样本资料，分别按土地级别、土地用途、地价交易方式和地价计算方法分类整理。

（四）资料分析（2008年5月10日前完成）
    资料整理的基础上，对所收集的各类资料进行汇总、分析，确定影响土地定级的因素及其影响程度，进行专题研究并撰写专题研究报告；通过对宁城县土地交易市场资料进行分析，充分应用国土资源厅推荐使用的“土地定级及基准动态更新系统”进行资料分析和处理。

（五）更新阶段（2008年5月底前完成）
   制定出新的基准地价，组织听证论证项目成果，并与国土资源厅相关成果进行平衡。

（六）验收阶段（2008年6月10号前提出验收申请）
   初审修改完毕后，申请上级国土资源部门对基准地价成果验收。

（七）公布实施（2008年7月1日前完成）
   通过验收后，在2008年7月1日前报县政府公布实施。?
五、技术路线
以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据。采用多因素综合评价，定性与定量相结合的方法，进行城镇定级因素调查，分别定级和评测基准地价。通过计算机信息系统完成测算，形成内国土资发〔2007〕626号文件要求相一致的成果并建立土地级别与基准地价更新数据库。?
（一）以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，以特尔菲法为主，确定城镇内部建设用地各地类定级因素及权重；收集城镇的自然、社会经济资料，并通过不等比抽样方法进行实地调查，采用定量分析与定性分析相结合的方法，揭示城镇内部土地质量差异。
（二）在城镇土地定级的基础上，以马克思地租、地价理论为指导，广泛收集并充分运用土地收益和土地市场交易资料，采用不同方法评估各类、各级别土地的基准地价，综合评测划拨权益价；建立城镇土地基准地价和划拨权益价修正体系。?
七、提交成果
（一）文字成果
1、在评定土地级别的基础上，分级别调整和评定商业、住宅、工业用地的基准地价及地价修正体系。
2、宁城县城市规划区及十三个建制镇土地定级及基准地价更新工作报告。
3、宁城县城市规划区及十三个建制镇土地定级及基准地价更新技术报告。
（二）图件成果

1、宁城县城市规划区及十三个建制镇商业用地土地级别基准 地价图。
2、宁城县城市规划区及十三个建制镇住宅用地土地级别基准地价图。
3、宁城县城市规划区及十三个建制镇工业用地土地级别基准地价图。
4、宁城县城市规划区及十三个建制镇地价样点图。
5、土地定级、基准地价中间过渡图。