城镇基准地价与标定地价

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城镇基准地价与标定地价

1．基准地价概念
基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
2．基准地价的特点
基准地价一般具有下列特点：
①基准地价是区域性价格。因而基准地价的表现形式通常为区片价和路段价，或两者结合起来共同反映某种用途的土地使用权价格。一般以繁华突变地段以及自然地物等为界划分区片和路段。《农用地分等规程》要求，农用地分等的对象是行政区域内现有的农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划划定的永久性林地、永久性牧草地及其它农用地。我国农用地基准地价评估对象界定为一定范围的农用地和宜农未利用地。
②基准地价是土地使用权价格。
③基准地价一般都是覆盖整个区域，在整个市域内具有可比性。
④基准地价是单位土地面积的地价。
⑤基准地价具有现实性，是评估出的一定时期内的价格。
3．基准地价的作用
（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务；   
（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据；
（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式；
（4）为征收土地税费提供依据；   
（5）是政府制定协议出让最低价标准的依据；
（6）为政府管理地产市场提供价格数据；
（7）为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。
4．基准地价的表现形式
常见的基准地价表现形式有：
①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。   
②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。
③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
5．标定地价概念与作用
标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。标定地价是具体宗地在一定使用年期的价格，它是该类土地在该区域的标准指导价格。
（1）标定地价的特点
①标定地价是政府公告的具体地块的价格，是具有独立权属单位的宗地地价。
②标定地价一般都具有评估基准日，随时间的变化而变化。
③标定地价是确定土地使用权出让底价的参考依据。
④标定地价是政府管理地产市场的参考依据之一。
（2）标定地价的作用：
①标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；
②标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据；
③标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；

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有没有标定地价的规程