土地产权价格评估方法研究

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土地产权价格评估方法研究

　　随着我国生产力的巨大发展，社会分工不断深化，社会经济中分化出许多新的经济部门和行业。土地利用方式和关系也日趋复杂化，单一的土地产权关系涵盖一切的局面已不能适应新形势的要求，而逐渐分化形成了新的土地产权，使产权的关系多样化了。同时随着社会主义市场经济的发展和土地使用制度改革的深化，土地权利的价值日益显化，客观上要求土地权利货币化，以适应各种经济活动需要。另外土地价格是土地权益货币的反映，其大小因所获权利的种类而异。所以正确评估土地各项权利价格非常必要。
　　一、土地评估产权的界定
　　土地产权，简称地权，是不动产物权中的一种。以土地的所有权为基础,合法占有权为标志，以登记造册为要件的一项独立财产权利。即土地产权的有无以有无土地的合法登记为准。土地的合法占有权分为法律中的占有权和实际上的占有权。土地占有权是土地所有权的一项权能，并不是土地所有权的全部。所有权对能否支配某所有土地必然影响权利；而占有权占有其物，则又不影响其权利的存在。抵押权的占有既是如此。所以，根据土地各项权利的排他性和国家法律、法规的有关规定，可将土地产权分为自物权（所有权、使用权）和他物权（他项权，主要包括抵押权、租赁权等）二大类。[1]
土地产权的界定，是正确评估土地权利价格的重要依据。土地的不可移动性决定了在取得土地的所有权、使用权和他项权利后，土地权利人不可能像对待其它商品那样将其移至安全可靠的地方。因此，只有建立公众信赖的权威的统一的土地产权属登记制度，将土地权利的主客体内容记录在册，才能明晰土地产权，确保土地权利人的财产安全，以及土地市场交易行为的规范和安全可靠，避免土地权属争议。同时，土地产权是可以细化和重组的，其形成的新权利束必须通过法定登记方能生效。所以，在法律、法规许可下，产权登记是产权价格评估的重要前提。
　　二、影响土地产权价格的因素  
　　地产是土地有形实体及固着在土地实体上不可分离的部分以及附带的各种权益。土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低不由生产成本决定，而是取决于可以获取的预期土地收益或效用的高低。一般取得什么权利就可以取得相应土地收益或效用，也就具有相应价格水平。土地价格实为土地产权价格的反映。影响土地产权价格的因素很多，也较复杂，但主要受下列因素影响：
　　（一）土地产权的二重性
土地是由其有形实体与无形产权所构成，实体是产权的载体，实体价格的高低最终取决于产权权能的大小。所以，产权完整的土地实体价格是土地产权价格的基础，任何一个购买土地的买主，不会用高于完整产权的土地价格，去购买目前已设有他项权利的地产。产权完整的土地价格是地产的最高价格，是决定土地产权价格的最基本的因素。影响产权完整的土地价格的因素实质上也是影响土地产权价格的因素。