专家称二三线城市限购新政将促使调控效应爆发

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国土资源网 (2011年8月31日  9:45)  
    住建部此前公布了“二三线城市限购5项标准”，近期正与一些地方政府就实施限购令细则加紧磋商，有消息称将有接近20个城市同意自9月起实施限购令。同时据业内人士透露，作为此轮“准限购”目标的廊坊市近日下达一项通知，“要求停止一切关于房地产项目的宣传活动，户外围挡、项目围挡、电视、报纸广播等一切媒介都须停止。”该人士直言“房地产昏暗时代来临”。  
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% g0 M8 {6 k( Q. U7 O) W% v: v　　链家地产市场研究部针对8月最后一周的统计数据显示，北京市二手住宅成交量为1982套，同比7月第四周下降了23%。预计8月份整月成交量大约为8000套左右，已经连续4月维持成交低位。而新房成交量为5000套左右，创调控后最低值。
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　　另一方面，北京新房库存截至目前已经逼近11万套，预计全部“消化”需要24个月以后。而近期披露半年报的98家上市房企债务总额高达1.01万亿元，多数资产负债率在70%以上。存货积累、业绩下滑致使房企出现不同程度亏损现象，股权并购、地产业务转让案例近期频发。

　　接受《经济参考报》记者采访的多家机构认为，限购及限贷政策抑制了市场交易，楼市量价“泡沫”进一步消化，新一轮限购政策促使调控效应全面爆发。

# I7 W0 i0 {# P4 w$ X& Q, |: k　　调控

6 R3 u! n2 k& z　　二三线城市限购呼之欲出
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　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉《经济参考报》记者，住建部可能约谈的城市将首先集中于廊坊、珠海、惠州、昆山等“准限购城市”。这些地区由于受到此前北京、上海、广州、深圳等限购政策的挤出效应影响，当前房价涨幅普遍较 高 ， 按 照 住 建 部 的 “ 限 购5标准”，有理由纳入新一轮限购范围。
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' w4 }" ^$ I2 ~/ Q' S　　另外，还有房价绝对值较高的城市，包括：珠海、台州、昆山、张家港、湖州、嘉兴、吴江、常熟、江阴、扬州等；以及70个大中城市房价指数涨幅较高的城市(比去年上涨6%以上，环比上涨0.3%左右)的城市，主要有：岳阳、丹东、秦皇岛、牡丹江、襄阳、洛阳、常德等。
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　　住建部政策研究中心副主任王珏告诉《经济参考报》记者，住建部的限购标准已经很明确，接下来就等具体限购城市名单择日出炉。
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　　杨红旭则告诉《经济参考报》记者，在住建部约谈压力下，符合五条标准的二三线城市近期将会密集出台具体细则。他认为此轮限购范围将主要集中于上述“已限购城市周边地区、房价绝对值较高城市和70个大中 城 市 中 房 价 指 数 涨 幅 较 高 的 城市。”
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　　国家统计局此前数据显示，70个大中城市中，实施限购政策的39个城市房价定基涨幅已明显放缓，普遍低于31个非限购城市的定基涨幅。6月份，39个已限购大中城市房价定基涨幅为4.53%，31个非限购城市房价定基涨幅则为4.82%。

　　杨红旭分析，“限购城市的成交量相比去年下半年亦出现明显下滑，并且呈现出连续4个月持续下降态势。而非限购城市成交量则接近于去年月度成交均值。限购城市的成交量回调幅度整体上大于非限购城市。”

　　业界普遍认为，台州版“限购令”拉开了此轮限购大幕。但事实上，其他尚未实施限购政策的城市中，许多城市房价涨幅远高于台州。根据链家地产市场研究部统计，今年上半年台州商品房成交量环比上涨为4.1%，而秦皇岛、哈尔滨、潍坊等多个二三线城市同比上涨幅度已经超过20%。

+ F- W3 A2 ^) N* N. V: P9 B; p　　链家地产告诉《经济参考报》记者，“此轮限购范围有可能还会进一步扩大，纳入不在‘准限购名单’上的城市，最终将在30个到40个之间。”例如，根据统计局公布的5至7月价格指数分析，其中有9个城市如石家庄、太原、哈尔滨和南昌等，无论是环比还是同比，价格在3个月内均未出现任何下降。
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　　房企

+ ~6 _- g0 L: ]* X6 i/ b; J$ H　　密集转让房地产业务

　　根据中原地产研究部针对11个重点城市的数据监测，7月末11个重点城市存货总量已达66.9万套，环比上半年上涨了6.5%。其中存销比较大的城市有大连、杭州、北京、南京和青岛。以北京为例，商品房库存108407套完全消耗需要接近24个月。

　　中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“目前楼市库存压力开始升级，从中小企业到大型标杆房企，限购带来的影响全面体现后，房地产行业资金压力进一步加剧。”
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　　截至8月31日，已经有超过一半的上市房企公布了 上 半 年 度 中报，数据显示98家上市房企的债务总额达1 .01万亿元，多数资产负债率在70%以上，其中33家公司业绩有不同程度的下降。四大龙头企业的资产负债率也都维持高位，其中保利地产达到81.09%，万科为77.85%。
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　　张大伟分析认为，“房地产行业进入调整期，楼市下调已成趋势。部分房地产企业开始壮士断腕抛离地产业务，房地产企业兼并收购行为明显更加频繁。”今年前7月，房地产行业内公开的股权并购数据合计为62宗，总涉及金额达到了175.39亿人民 币 ， 相 比 去 年 同 期 的3 6宗 及86 .85亿人民币分别上涨了72 .2%和101.9%。

* N6 M  |7 P( W$ N) ?# O$ K) C6 g　　公开数据显示，8月份北京已有12家房企(或项目)发生股权转让，这一数字比今年前7月的总额还要多，其中不乏央企等地产大腕。而今年前7月的市场并购总金额已经明显超过了去年全年的165.25亿。并购案例、数量、总金额及平均单案例并购金额均创造了历史新高。房地产行业也占据了整体并购市场的第一。

　　张大伟认为，“部分企业目前已经开始出现因为资金压力而被迫开始出售项目的案例，在资金压力逐渐增加的当前，出于资金周转的需要，出售部分资产相比卖房子要容易而且快捷很多，这使得并购的案例在逐渐增加。而且在下半年这一趋势很可能继续加强。”

　　银河证券地产分析师潘玮则告诉《经济参考报》记者，“此轮限购的政策效应正在逐步显现，会促使房地产企业尽早做出应对措施，在产品结构和营销策略等方面做出应对，来调整企业布局和发展策略。”
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　　楼市

　　“去泡沫化”继续深化

, n* p0 o  h% a  V$ n+ q" v$ p# ^　　8月份结束，房地产市场传统意义的“金九银十”随之到来，但是今年的市场并不乐观。链家地产市场研究部对8月第四周的市场情况盘点发现，8月第四周北京市二手住宅成交量为1982套，环比8月第三周上涨了9 %， 同 比7月 第 四 周 下 降 了23%。预计8月份整月成交量大约为8000套左右，连续4月维持成交低位。
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3 ?  ?& z& s! @. Q　　链家地产首席分析师张月告诉《经济参考报》记者，8月份尤其最后一周的成交趋势将会对即将到来的“金九市场”产生一定影响。在调控叠加影响下，今年的“金九银十”很难延续往年的成交高峰。

　　张月认为，今年北京楼市量价“泡沫”已开始消化，限购及限贷政策抑制了市场上大量成交量，同时北京楼市整体价格也出现了下降趋势。

　　而部分大型房企已经开始出现降价趋势，富力、万科等房企都宣布降价，业内认为这将促使市场上新房价格进入实质性下降阶段。开发商拟售价及业主挂牌价与成交价的差距逐渐拉大反映出市场上供需双方博弈加剧，目前市场上降价趋势已基本形成，这也使得开发商利润“泡沫”被逐渐压缩。

　　市场下行趋势不仅仅体现于北京市场，近日有业内人士网上发帖认为“房地产昏暗时代来临”。而搜房网近期持续的一项调查显示，近千名网友中半数认为房价将会大幅下降；29.84%的网友预测房价将会小幅下降；10.91%的网友认为房价将会小幅上扬；另有9.26%的投票者认为房价将会维持稳定。

! m( r4 D5 }) v5 z　　该调查结果同时显示，58.44%的投票者认为开发商接下来将会采取打折促销等手段；33.95%的网友认为开发商将继续死扛，誓不降价；7 .61%的投票者认为很难判断开发商将如何抉择。

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5 Z( ^1 O. u' M5 \: `! a$ j8 w3 N/ S8 Q( C  信息来源:经济参考报

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