土地还原率的概念及其确定方法

landgod

一、土地还原率的概念及种类
1、土地还原率的概念
土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。
2、还原率的种类
还原率分为以下三类：
（1）综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。
（2）建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。
（3）土地还原率：是求取纯土地价格时所应使用的还原率。一般情况下，土地还原率比建筑物还原率低2~3个百分点。
3、土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。若知道其中两个还原率，便可以求出另一个还原率。计算公式如下：
公式1：r=(r1L+r2B)/(L+B)
公式2：r=[r1L+(r2L+d)B]/(L+B)
式中：r—综合还原率
r1—土地还原率
r2—建筑物还原率
L—地价
B—建筑物价格
d—建筑物折旧率
二、土地还原率的确定方法
在还原率的确定过程中，影响因素颇多，主要有自有资本所占比率、外来资本利息、因折旧或功能下降等产生的贬值和收益降低、因通货膨胀带来的房地产增值和收益增加、还贷后自有资金的增加。另外，风险的补偿、免税政策以及房地产类型、位置、年代、租约、结构等也影响还原率，因此房地产还原率的影响因素是很复杂且难以确定的，不能简单的用银行利率代替，这就更加要求估价人员充分运用自己的专业知识和智慧确定一个与房地产市场价格最接近的还原率。
1、土地收益与土地价格比值调查确定还原率
采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地（一般至少三宗以上），求其纯收益与价格的平均值。
2、安全利率加上风险值调整确定还原率
还原率=安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润，可以选用同一时期的一年期国债利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。
3、投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
将社会上各种类型的投资（如银行存款、贷款、国债、债券、股票等）收益率按其从小到大从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。
三、土地价格的确定
在土地纯收益确定以后，可以根据受益变化和土地使用年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算受益价格。
若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。

折翼天使

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