试论城市规划与土地估价的有机统一

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试论城市规划与土地估价的有机统一

　　地价的合理程度直接决定于土地流动的规模和合理利用程度，特别是城市规划形成的各种因素。地价构成复杂，影响因素很多，而且难以量化。无论是采取剩余法、收益法、成本法、市场比较法、购买年法，还是路线价法进行地价测算，都必须基于市场条件及交易的客观状况，脱离了直接或间接的市场交易价格以及城市规划形成的各种条件，其评估价格必然脱离实际。因此科学进行城市规划必须充分考虑土地估价，如何在城市规划中把握好土地估价，科学合理进行土地利用规划，对原有的地价评估提出了新的要求。
　　1、城市规划与土地估价的内在联系
　　城市规划最基本的内容是土地利用规划。土地作为城市规划的重要对象，与之密切相关。所有规划都在土地上产生，所有的规划都在土地上整体建成。土地是宝贵的自然资源，是人类赖以生存的基础，也是人类一切活动的载体。而城市规划正是政府调控土地和空间资源的重要手段，保护和协调好城市土地资源，促进土地及空间资源的合理配置和高效利用是城市规划的主要职责。城市规划是土地得到了最佳使用的有力保证，在经济上体现为土地价格在城市用地价格体系中的最合理分布。
　　土地与城市规划是密不可分、互为作用的，土地价格作为土地所有权在经济上的实现形式，与城市规划更是休戚相关。地价在城市发展的过程中，总是动态变化的。而这种动态变化，取决于城市性质、规模、发展方向、建设功能、房地产供求关系以及基础设施配套水平和环境的优劣。决定地价的关健是区位、功能性质、土地开发的主要技术指标、基础设施布局、居民购买力。其中前四大因素是城市规划所确定的，所以城市规划部门在编制总体规划、详细规划等过程中必须对土地估价予以统筹考虑。通过科学合理的土地估价，制定出合理的土地价格体系，也能有效地促进或制的土地的流动，从而促使土地开发朝城市规划的方向发展，使得城市规划不断得以实现、完善。
　　2、城市规划与土地估价的辩证关系
　　传统的城市规划是以土地利用控制为核心的一种静态的物质规划，它关注的是规划蓝图的实现，而忽视了城市规划对城市土地开发过程的调控功能，容易引起土地的投机活动。随着城市的迅速发展，城市规划作为一种规范城市发展的管理手段，也得到相应发展，并逐渐体现了城市规划能产生经济效益的资源优势，而这个优势的充分体现必须密切结合土地估价工作来进行。
　　在城镇土地估价中，必须根据城市规划的用地规划内容，划分合理的土地等级。城镇土地定级规程要求将土地分为若干评价单元，以确定合理的土地价格。目前，确定单元的常用思路是动态网格法，形状呈方形，和地形地物的边界较难吻合，最终定级需借助人工调整来划定级别边缘。而以规划路网为基础，参照用地性质直接划定单元，将有利于与未来的规划用地管理相衔接，也免除评价单元划分的不合理性。