常见用途土地估价（1）

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一、居住用地估价

　　(一)居住用地特点

　　居住用地的特点是：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。

　　(二)居住用地主要价格影响因素

　　1．一般因素建筑考试

　　(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。

　　(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。

　　(3)经济因素；城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。

　　(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。

　　2．区域因素

　　(1)自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；

　　(2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；

　　(3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；

　　(4)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；

　　(5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收人水平等；

　　(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；

　　(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

　　3．个别因素

　　宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

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常见用途土地估价（2）

　　(三)居住用地估价的技术思路

　　居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

　　(四)居住用地估价方法选择与应用

　　1．评估别墅等独立居住用地，应重点分析；城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。

　　2．评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。

　　3．评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。http://www.Examw.com

　　4．对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。

　　土地估价案例与报告精讲班第12讲讲义

　　2、工业用地估价

　　工业用地估价

　　(一)工业用地特点

　　工业用地的特点是：宗地面积大，收益小或者收益不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。

　　(二)工业用地主要价格影响因素

　　l，一般因素

　　(1)自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；

　　(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等；

　　(3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；

　　（4）行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。

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常见用途土地估价（3）

　　2．区域因素

　　(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；

　　(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；

　　(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等；

　　(4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；

　　(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。

　　3．个别因素

　　地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。

　　(三)工业用地估价的技术思路

　　工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。

　　(四)工业用地估价方法选择与应用

　　1．投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。

　　2．矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采时间确定。http://www.Examw.com

　　3，高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。

　　4．对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。

　　5．机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。

　　6．在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。

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常见用途土地估价（4）

　　商业用地估价

　　(一)商业用地特点

　　商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。

　　(二)商业用地主要价格影响因素

　　1. 一般因素

　　(1)自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；

　　(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；

　　(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收人水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；中 华 考 试 网

　　(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。

　　2．区域因素

　　(1)自然因素：区域在城镇中的位置等；

　　(2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；

　　(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；

　　(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；

　　(5)商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

　　例题：商业繁华程度的内容包括()

　　A。区域在城镇中的位置

　　B，交通体系

　　C，客流的数量与质量

　　D．距商业中心的距离

　　E．经营类别、

　　答案：C，D E．

　　解析：商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等，

　　(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；

　　(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

　　3，个别因素

　　宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。

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常见用途土地估价（5）

　　(三)商业用地估价的技术思路

　　商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

　　例题：商业用地评估不宜使用的评估方法是()

　　A。市场比较法

　　B．成本逼近法

　　C收益还原法　

　　D．剩余法

　　答案：B．

　　解析：商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。
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　　(四)商业用地估价方法选择与应用

　　1.各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异

　　2，各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。

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常见用途土地估价（6）

　　办公用地估价

　　(一)办公用地特点

　　办公用地的特点是：收益性强，而且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃。

　　(二)办公用地主要价格影响因素

　　办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大。
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　　(三)办公用地估价的技术思路

　　办公用地介于住宅用地和商业用地之间，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

　　(四)办公用地估价方法选择与应用

　　1，各类办公用地价格评估，需要考虑办公楼的级别差异所带来的土地收益差异。

　　2．运用基准地价系数修正法和市场比较法评估时，很多经济不够发达的地方的基准地价是以住宅价格为参照，因此在评估过程中要考虑办公用地的影响因素与住宅的差异。

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常见用途土地估价（7）

　　教育、科技、卫生、文化用地、体育用地估价

　　(一)教育、科技、卫生、文化、体育用地特点

　　该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位置多位于市(县、镇)中心。

　　(二)教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素

　　参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定。

　　(三)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路

　　该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法(有收益或潜在收益)及基准地价系数修正法评估。

　　(四)教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用

　　1．采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安置补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高。

　　2．区域位置较好的，可参照同区域地价水平相近用途(商业、住宅)的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正(进行减价修正)；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。

　　3．采用收益法用的是整体收益。

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常见用途土地估价（8）

　　农用地估价

　　(一)农用地特点

　　该类地的特点是：价值主要体现在自然质量上，面积大，分布于城市边沿。

　　(二)农用地主要价格影响因素

　　该类用地的价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素。

　　1．自然因素：气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本设施状况等。

　　2．社会因素：社会经济发展条件、土地制度、交通条件等。

　　3．特设因素：特殊的气候条件、特设的土壤条件、特设的环境条件、环境污染状况等。

　　例题：下列不是农用地主要价格影响因素有()

　　A。交通便捷程度　B．土地制度C社会经济发展条件　D．环境污染状况

　　答案：A

　　解析：农用地主要价格影响因素：

　　1．自然因素：气候条件、地貌、土壤条件、水文状况、农田基本设施状况等。

　　2．社会因素：社会经济发展条件、土地制度、交通条件等。

　　3．特设因素：特殊的气候条件、特设的土壤条件、特设的环境条件、环境污染状况等。

　　(三)农用地估价的技术思路

　　该类用地适宜采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和评分估价法、基准地价系数修正法等。

　　(四)农用地估价方法选择与应用建筑考试

　　1.由于农用地的特殊性，国内农用地市场尚处于封闭状态，市场交易案例很少，难以满足市场比较法测算地价的要求。农用地的自然属性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法测算地价的应用。

　　2，评分估价法是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。但是单位分值的难以确定使得该方法的应用受到一定的局限。

　　3，考虑农用地资料的可获取性、政策法规的控制性、评估结果的应用性，目前在评估宗地农用地质量价格时，收益还原法是常用主要方法之一，即根据当地的农用地投入产出水平和待估宗地的实际情况，估算出待估农用地的客观预期收益，以适当的土地还原率还原，确定宗地农用地质量价格。

　　4．对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格。

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常见用途土地估价（9）

　　基础设施用地估价

　　(一)基础设施用地特点

　　基础设施用地的特点是：数量多、分布广、面积小，无法单宗地测算收益。

　　(二)基础设施用地主要价格影响因素

　　参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定。

　　(三)基础设施用地估价的技术思路。

　　该类用地宜选择基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。

　建筑考试　(四)基础设施用地估价方法选择与应用

　　l，位于城镇中心内的公用设施用地，应根据当地的实际情况，参照同区域地价相近用途的可比交易案例或基准地价进行评估，并进行年限和用途修正；位于城镇中心外围或边远的公用设施用地，优先选用成本逼近法，其次可参照当地最末一级地价相近用途的基准地价进行评估，并进行开发程度和年限、用途等修正。

　　2．收益体现的是整体收益，很难将收益分摊到每宗地上，不适宜采用收益还原法估价。

　　3．市场上基础设施用地等的建(构)筑物交易案例，不适宜采用剩余法估价。

njyulei

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