住宅工程质量分户验收知识问答

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1、
什么叫验收？什么叫竣工验收？什么叫分户验收？

答: 建筑工程验收是指在施工单位自行质量检验评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量合格与否做出确认。根据《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300规定，单位工程按照专业
、建筑部位划分为地基基础、主体等6至9个分部；每一个分部按照主要工种、材料、施工工艺、设备类别划分为若干个分项；每一个分项按照楼层、施工段、变形缝等划分为若干个检验批。检验批是工程验收的最小单位，是分项工程乃至整个建筑工程质量验收的基础。工程验收是一项包括从检验批到分项、到（子）分部、到（子）单位工程贯穿于工程建设全过程的连锁的、系统性的工作。竣工验收即单位工程质量验收，是指工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、地方标准对单位工程质量进行的验收。竣工验收是建筑工程投入使用前的最后一次验收，也是最重要的一次验收。分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，住宅工程竣工验收前，按照国家质量验收规范对住宅工程的每一户及公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

2、分户验收和竣工验收之间有什么关系?

答：分户验收与竣工验收均是建立在建筑工程各分部、分项验收合格的基础上进行的。但两者有所不同，首先验收主体不同，分户验收的主体为建设、监理、施工单位和物业公司，竣工验收的主体为建设、监理、施工、设计、勘察单位等工程质量责任主体；第二验收对象不同，分户验收适用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均应进行竣工验收；第三验收阶段不同，分户验收应在施工单位提交竣工报告后住宅工程竣工验收前完成，分户验收合格是住宅工程进行竣工验收的必备条件，竣工验收是施工单位提交竣工报告后单位工程质量最终验收，竣工验收合格是工程竣工验收备案和办理产权的必备条件；第四验收内容不同，分户验收是涉及住宅工程主要使用功能及观感质量的验收，而竣工验收是工程质量综合验收（包括实体、观感、质量控制资料、涉及安全和功能的检测资料和抽查结果等）并对分户验收进行复核；第五实体检查数量不同，分户验收逐户全数检查，竣工验收对实体工程抽样检查。

3、
建筑工程对施工质量如何控制？

答: 为保证工程质量，控制施工过程，规范等规定建筑工程所使用的建筑材料（包括半成品、成品、建筑构配件、设备器具等）进场应验收并按规定复试；工种（工序）交接和隐蔽工程应进行检验和验收；分部工程和单位工程中结构安全和使用功能部分应按规定抽样检测，抽样检测结果和观感质量应符合要求；在此基础上建立了一套包括检验批→分项工程→（子）分部工程验收→（子）单位工程的到现在完整、多层次、系统、全过程的工程质量验收体系（验收合格质量要求附后），建设（监理）单位在施工单位自检合格的基础上对工程质量检查验收，相关验收人员在验收记录上签字并对验收的结论负责。（GB50300 5.0.1～4）附：工程验收合格质量要求验收项目
检验批
分项工程
（子）分部工程
（子）单位工程

验收合格标准 1、主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格。2．具有完整的施工操作依据、质量检查记录。  1．分项工程所含的检验批均应符合合格质量的规定。 2．分项工程所含的检验批的质量验收记录应完整。 1. 分部（子分部）工程所含分项工程的质量均应验收合格。2．质量控制资料应完整。3．地基与基础、主体结构和设备安装等分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定。 4．观感质量验收应符合要求。 1．单位（子单位）工程所含分部（子分部）工程的质量均应验收合格。2．质量控制资料应完整。3．单位（子单位）工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整。4．主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。5．观感质量验收应符合要求。

4、
建筑工程检验批质量检验采用什么方案？

答:检验批质量检验评定方案，根据检验项目的数量进行选择，对计量计数检验可分为全数检验和抽样检验两大类。对于一些影响结构安全和重要使用功能的检验批，当可采用快速检验方法时，选用全数检验方案（如混凝土现浇结构、预制构件分项中的部分验收项目等）；其它检验项目根据其重要性和特点等采用抽样检验方案，抽查总数的5%至50%，一般为10%左右。（例如：门窗工程中，木门窗、金属门窗、塑料门窗及门窗玻璃，每个检验批抽查5%；考虑到对高层建筑的外窗各项性能要求更为严格，每个检验批抽查10%；此外，由于特种门的重要性明显高于普通门，数量少于普通门，为了保证特种门的功能，规定每个检验批抽样检查的数量50%，远远大于普通门的抽查数量。）

5、
为什么要实行分户验收制度？

答:1）建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；施工技术和工艺水平相对还比较落后；一些建筑材料、成品、半成品呈脆性，延性差，受拉强度低，而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，受气候和温度变化影响因收缩变形易产生裂缝等质量问题。因此建筑工程在交付使用后由于温度变化等影响，随着时间的推移和材料性能的衰减，会不断地出现一些观感和使用功能方面的质量通病，而且受施工技术水平、工艺、工程材料等因素的影响，在今后较长一段时间内一些质量通病仍难彻底根治。2）根据我国目前经济水平、建筑工程规模和特点、建筑成本等因素，在充分保证结构安全和重要使用功能的基础上，国家验收规范确定的检验批质量检验方案是抽样检验。制定检验批的抽样方案时，在控制生产方风险（或错判概率α，≤5％）和使用方风险（或漏判概率β，主控项目≤5％，一般项目≤10％）也即合格批被拒收、不合格批被误收的风险的同时，可能出现少数非结构安全质量问题在验收中被遗漏，为此，国家规定了建筑工程质量保修制度，通过保修工作来弥补施工和验收中遗留的质量缺陷。随着国家住房产权制度的改革，商品房已成为住户所购买的最为昂贵的一件商品，住户对于所购买房屋各方面的期待值越来越高，希望对所接收的房屋质量尤其是观感质量和使用功能质量100％检查并满足所有的质量要求，有的甚至要求不允许出现一点质量问题，产生了现行工程验收规范标准与住户需求之间的矛盾。3）当前我国的施工验收规范及设计规范对于竣工房屋的某些质量问题如室内空间尺寸偏差目前还没有明确的验收标准，对有些质量问题如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等验收检查方法没有操作性很强的统一的规定。住户反映的一些质量问题在界定、处理时往往依据不足，房屋买卖双方各执己见而产生矛盾。4）目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效地缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。

6、
分户验收适用于哪些工程？

答：竣工的所有的住宅工程（包括郊区、县和套内含厨卫间的商住楼工程住宅部分）均应在分户验收合格后方可进行竣工验收和竣工验收备案。

7、
分户验收与验收规范有什么不一致的地方?

答:住宅工程质量分户验收是在执行国家和地方工程质量验收规范、标准的基础上，通过充分的调查研究，对住户关心的、国家现行规范中没有明确规定的住宅工程中观感和使用功能质量的部分内容进行了补充、完善，部分内容做了进一步明确使其更具备可操作性。如增加了室内空间（净高、开间）允许偏差、外窗（墙）渗漏检查方法、烟道出屋面高度、验收合格标识、竣工验收中对分户验收的复核要求、否决标准等；明确了内外墙空鼓、裂缝的检查方法和相关内容检查仪器要求等。

8、
分户验收应具备哪些条件?

答：工程竣工已完成设计和合同约定的内容；工程质量控制、功能性检验等资料完整；施工单位已提交《工程竣工报告》；建设、监理、施工单位已完成《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《
涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等。

9、
分户验收前应做好哪些准备工作?

答：首先建设单位组织成立分户验收组，根据分户验收工作量合理分组，制定验收方案并向参加验收人员交底；其次准备好相关的检测仪器，如：小锤、钢尺、激光测距仪和漏电保护相位检测器等，并保证仪器准确和正常工作，做好屋面蓄（淋）水、卫生间等有防水房间的蓄水、外窗淋水试验的准备工作；另外在建筑物上标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，在建筑物外墙的显著部位镶刻工程铭牌等。

10、分户验收由谁验收?

答：分户验收由建设单位的项目负责人组织验收，监理单位的总监、专业监理工程师和施工单位的质量负责人、项目经理、施工员、质量员等参加验收。已选定物业公司的，物业公司应当参加住宅工程分户验收工作。

11、法律规定，工程质量责任主体对工程质量承担什么责任？

答：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。1）建设单位（含开发企业）是工程质量的第一责任人，对建设工程的质量全面负责。2）勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计，并对勘察、设计的质量负责。3）施工单位对建设工程的施工质量负责。4）工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对工程施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。（建质[2004]18号第二条、《建设工程质量管理条例》第十九、二十六、三十六条）

12、分户验收中形成哪些验收记录?

答：分户验收过程中要，室内每户填写一份《住宅工程质量分户验收记录（室内）》，公共部位每个检查单元填写一份《住宅工程质量分户验收记录（公共部位）》，单位工程验收完毕汇总填写《住宅工程质量分户验收汇总表》。

13、分户验收检查单元如何划分?

答：室内以每户为一个检查单元；公共部位，每个单元的外墙为一个检查单元，每个单元每层楼（电）梯及上下梯段、通道（平台）为一个检查单元，地下室（地下车库等大空间的除外）每个单元或每个分隔空间为一个检查单元。

14、分户验收发现问题应如何整改?

答：分户验收检查发现不合格的，应对不合格部位及时标注，整改符合要求后，重新进行验收。

15、竣工验收如何抽查核实分户验收记录?

答：竣工验收时，验收组通过现场抽查的方式复核分户验收记录，工程质量监督部门对验收组复核工作予以监督。抽查数量，室内房间不少于10%、不少于5间（且不少于2户），同时检查该户所对应的楼（电）梯、通道，外墙抽查两个边单元中的一个，地下室抽查一个检查单元。

16、竣工验收在核实分户验收结果时,何时应终止验收、责令改正?

答：住宅工程竣工验收复核发现验收条件不符合相关规定、分户验收记录内容不真实或存在影响主要使用功能的严重质量问题时，应终止验收，责令改正，17、什么叫存在影响主要使用功能的质量问题?

答：影响主要使用功能的质量问题包括：外墙、外窗、屋面、有防水要求的房间渗漏；室内空间、主要构件尺寸偏差严重超标；墙体、楼板贯通性裂缝等影响住户使用功能的质量问题。

18、什么叫分户验收记录不真实?

答：当竣工验收复核结果与分户验收记录不一致，目测观察有明显差异或实测误差在5mm以上，经质监部门确认属实的，可判定分户验收记录不真实。

19、对分户验收中弄虚作假应如何处理?

答：分户验收中弄虚作假、降低标准，将不合格工程按合格工程验收的，对责任单位和责任人给予不良行为记录，情节严重的按照有关法律法规对责任单位进行行政处罚。

20、精装修房怎么进行分户验收？

答：住宅精装修房在竣工验收前应进行分户验收，按照分户验收内容能够实施的如淋（蓄）水试验、裂缝检查、门窗检查等等按照分户验收标准逐户逐项验收。对可能因为验收检查造成痕迹的如空鼓敲击、地面标识等，可在最后工序前进行并在“分户验收记录”中注明检查时间、人员和结论；对于新增功能如空调等，应确定分户验收标准经设计等有关部门确认。住宅精装修房，建设单位应会同监理、施工单位在分户验收前针对工程特点形成分户验收专项方案，报质监站审核。

21、不规则房间的净开间，有找坡地面房间的室内净高怎么测量？

答：对于室内开间不规则的房间（如弧形、多角形等）净开间可不做测量（设计和合同有特殊要求的除外）；对于卫生间等地面设计要求找坡的房间，室内净高测量后可不做净高极差的计算，但应保证地面找坡最低点处净高数据不低于净高推算值。

22、室内净高推算值怎么计算？

答：室内净高推算值根据设计层高扣除楼板、天棚饰面层、地坪找平层及面层等厚度后计算得出，分户验收前应根据板厚等参数确定不同房间的净高推算值后报设计单位确认。

23、净高、开间检测仪器有什么要求？

答：室内净高、净开间检查时要求必须使用激光测距仪。现场的激光测距仪精度不应大于2mm，使用前应统一比对，保证测量数据的一致性。仪器应定期校核、检定。

24、室内地面都要标出哪些点、弹出哪些线？

答：1）点
在室内每个房间地面距纵横墙体50㎝处和中心点用十字交叉线标出净高测量点，并按“室内净空尺寸测量示意图”位置标明点的编号。                                                             2）线　室内地面应弹出水、电管线走向线。室内净开间检查时要求测距仪靠墙、贴地，激光测距仪光束应穿过测量方向的两个净高测量点。对于无分隔墙的房间应弹出墙体两侧边缘线作为测量基准线。

25、进行分户验收的工程，竣工验收通知质监站时应报哪些资料？

答：建筑工程竣工验收七个工作日前，建设单位应将包含验收的时间、地点及验收组名单的《单位工程竣工验收通知书》报送质监站，住宅工程同时尚应报送《住宅工程质量分户验收汇总表》、《工程建设中严重质量问题（质量事故）一览表》、《
涉及结构安全和使用功能设计变更情况一览表》等，室内和公共部位分户验收记录留存现场备查。

26、分户验收表格中“验收记录及结论”怎么填写？

答：分户验收表格中“验收记录及结论”，填写验收的数量、验收中发现的问题以及结论“（不）符合要求”，对于验收项目中设计参数另有要求的应在记录栏中予以注明。“综合验收结论”中填写“（不）合格”。

27、“住宅工程质量分户验收标识牌”怎么使用？

答：分户验收合格后，现场验收人员签字确认并在室内显著位置贴出统一制作的“住宅工程质量分户验收标识牌”（已制作成不干胶形式）。竣工验收和房屋交付时户内没有贴出“住宅工程质量分户验收标识牌”的工程视同为分户验收未完成或不合格。

28、住宅工程房屋交付时住户应注意什么？

答：1）查阅资料
住户应要求建设单位提供该工程的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，同时查阅房屋开发商提交的《住宅工程质量保证书》以及所含的《住宅工程质量分户验收记录（室内）》等是否齐全。 2）查看标识
查看户内地面是否标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线，是否贴有验收人员签名的“住宅工程质量分户验收标识牌”。 3）质量检查
为了避免可能因装修或后期施工破坏等导致的质量问题责任界定不清、认定困难，住户在住宅交房时应对住宅户内观感和使用功能方面质量状况进行检查，包括：对卫生间及其它有防水要求的房间地面进行24小时蓄水试验，检查外墙、外窗、卫生间、管道是否渗漏，房间空间尺寸和观感是否符合要求，水、电方面使用功能是否正常等。发现问题后，住户应及时通知物业公司和开发商并办理书面确认手续。

29、住宅工程交付后存在质量问题如何处理？

答：建筑工程竣工后，一些国家规范允许范围内的不影响结构安全和重要使用功能的质量问题仍然可能存在，如空鼓、粉刷面层裂缝、空间尺寸偏差等，同时由于建筑产品和材料的自身特点，随着时间推移，建筑工程逐渐会产生一些影响观感及使用功能的质量问题。住宅工程交付时，住户应对工程质量进行检查，发现存在严重质量问题、主要使用功能质量问题如渗漏等或超出验收规范和相关规定允许范围内的质量问题的，应取证并请建设单位、物业公司予以确认，情况属实的予以整改并在整改完成后重新检查。住宅交付后保修期内发生的质量问题，住户也应及时向建设单位、物业公司反映并予以确认，建设单位应按照住宅工程质量保修相关规定对质量问题进行保修，当有争议、纠纷时可采用如下方式进行处理：一是协商。协商是质量纠纷的最有效最经济的解决方式，协商由当事人直面进行，提出处理方案，维修恢复使用功能；因质量问题给一方造成直、间接损失也可予以一定补偿。协商一经达成一致，双方签定协议，予以落实。二是投诉。经协商无果的质量纠纷，当事人一方或双方均可提出投诉。投诉的受理除了建设行政部门及其投诉受理机构（不受理涉及经济补偿和纠纷的部分）外，也可以是消费者协会等相关单位。投诉受理单位要以存在的质量问题为基础，本着合法、合理、公平、公正的原则，依据相关标准，责成质量责任方对工程存在质量问题实施有效整改，以维护购房者的合法权益。三是诉讼。当协商、投诉达不成协议或已达成的协议不能履行时，诉讼是解决质量纠纷的最终途径。经法院审理判决，由质量责任方承担整改修复及赔偿责任。在诉讼审理过程中，对难以认定的质量问题，司法部门可委托有资质的单位进行鉴定。

30、分户验收是否会增加工程造价、延长工期、提高工程成本？

答：根据现场调查和分析，按照《南京市住宅工程质量分户验收管理办法》，经过培训并能够熟练操作的验收小组每户验收时间约为30－45分钟，按一般住宅工程每幢36－60户、1－3个验收小组计算，现场分户验收连同公共部位大约需要2－3天时间，扣除原住宅工程验收必须抽查的工作量，实际增加的时间是有限的，通过竣工验收前工期合理、科学安排，分户验收本身对工期、造价基本不构成影响，而分户验收的有效实施，使住宅工程质量问题可以提前发现和解决，减少了工程交付中的矛盾和交付后的维修工作，从某种意义上讲节约了后期的时间和成本。当然，对一些建设过程中质量控制不严、存在质量隐患和未按设计文件施工的住宅工程，当分户验收时发现较多质量问题需要返工和整改时，就会造成建筑材料、人工和时间的增加，亦即工程施工成本和工期的增加。分户验收的实施，必将督促施工、监理单位等加强建设过程中的质量预控和检查，落实工程质量责任，实现工程质量的科学管理，并全面推进全市工程质量的提高。符合要求后重新组织竣工验收。