河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案

城建观测

河南省城镇土地级别基准地价更新调整

工  作  方  案

为充分发挥城镇土地级别基准地价在土地管理及宏观调控中的积极作用，科学合理地使用城镇土地，加强土地市场管理，促进土地市场价格均衡发展。根据国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2001 15号）。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发2006 31号）。国土资源部《关于发布实施<全国工业胜地出让最低价标准>的通知》（国发资发2006 307号）及《河南省人民政府关于进一步加强国有土地资产管理的通知》（豫政2001 74号）、河南省国土资源厅《关于更新调整城镇土地级别基准地价工作安排的通知》（豫国土资发2006 102号，以下称102号文件）等文件精神，特制订本方案。

一 、指导思想与工作原则

（一） 指导导思想

     贯彻落实科学发展观，适应国家宏观调控政策，土地市场管理客观要求、并有效促进城市土地资源合理配置，凸显城镇土地基准地价的现势性，指导性，建立和完善科学、合理的土地价格体系，积极服务我省经济社会可持续发展，提高土地利用的社会效益。

     （二）工作原则

1、科学评估、有效服务的原则

        严格按照《城镇土地分等定级规程》和《镇城土地估价规程》规定，立足实际要求，做到科学性、现势性、可操作性有机结合，积极服务政府宏观调控，维护正常土地市场秩序。

2、开拓创新的原则

在原有综合、商业、住宅、工业用地定级估价基础上，探索公共场所设施用地、公共建筑用地、交通运输用地、水利设施胜地、特殊用地定级估价的思路和办法，形成完整的城镇建设用地定级估价方法体系。采用计算机、地理信息系统等机关报技术、新手段，实现地价管理的信息化，科学化。

3、与土地宏观调控政策相衔接的原则

落实国家的省有关加强土地宏观调控的新政策、在分析上一轮基准地价更新成果的基础上，与《全国工业用地出让最低价标准》等政策规定合理有序衔接。

4、与当地实际相结合的原则

严格招待省厅文件、并结合当地实际，科学，合理地组织实施更新调整工作，提高成果的应用价值。

5、锻炼队伍、提升水平的原则

以充分发挥国土资源管理系统自身技术力量为主，注重培养锻炼技术队伍，提升政策水平和技术水平，必要时，也可是当地借用社会力量，确保工作顺利完成。

二 、工作目的与意义

近几年，随着我省经济社会的强劲发展，城镇化水平不断提高，城镇基础设施善有了明显改善，影响土地级别的因素也发生了很大的变化。同时，经济社会的发展对城镇土地利用分类提出了更新的要求，国家对推进土地集约利用的调控政策规定了更高的标准、为使城镇各类土地级别及基准地价更客观地反映现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，在全省范围内开展城镇土地级别基准价更新调整工作已显得十分迫切和必要。

本次更新调整工作的意义和作用主要体现在以下几方面：

1．强化土地管理市场管理，维护土地市场秩序，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，节约集约用地，提高土地利用效率，促进土地利用方式的转变。

2.完善土地价格体系，客观反映城镇土地价格的实际水平、不同城镇之间真实的经济差异和地价水平变化趋势。

3．协调区域地价，充分发挥基准地价在土地市场中的价格杠杆作用，正确引导投资和消费，促进全省社会经济活动的健康稳定，实现又好又快的可持续，均衡发展。

三 、城镇土地级别基准地价更新调整的范围及任务

（一）范围

按照102文件精神，根据《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，并结合我省实际，城镇土地级别基准地价更新调整范围是：城镇土地利用总体规划确定的城镇规划区内的所有建设用地。城镇土地利用总体规划内、城镇规划区外的独立矿区、开发区、产业集聚区、旅游区等用地一并纳入测评。

(二)总任务

根据102文件的要求，以2007年1月1日为基准日期，完成全省所有城市和建制镇土地级别调整与基准地价的更新工作；完成全省城镇土地基准地价平衡工作。

（三）省级任务

1．部署和安排总体工作

2．制定河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案和技术方案。

3．对省辖市，县（市）进行技术培训。

4．检省、协调全省城镇土地级别基准地价更新调整工作，进行技术指导。

5．对全省城镇基准地价进行平衡。

6．检查验收城镇基准地价成果，评审划拔权益价基准地价成果。

(四)市级任务

1．省辖市对本市市区以及所辖各县（市）城（市）区、建制镇的城镇土地级别基准地价更新调整工作进行部署与安排。

2．完成省辖市市区以及所辖各县（市）城（市）区、建制镇土地级别调整和基准地价的更新和划拔权益价评测工作。

3．完成本辖区内各县（市）的城镇基准地价平衡工作。

（五）县、镇级任务

1．县级负责本县（市）城（市）区、建制镇的土地级别基准地价更新与平衡工作的组织实施工作。

2．配合省辖市完成本县（市）城（市）区及建制镇土地级别基准地价更新调整和划拔权益价评测工作。

3．配合完成本县（市）城（市）区及建制镇外业资料收集工作。

４．配合省辖市完成辖区内各建制镇基准地价平衡工作。

四 、工作进度及时间安排

（一） 准备阶段（２００７年３――５月）

１．２００７年３月，技术指导组编写河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作方案和技术方案，设计各类表格式样。

２．２００７年４月，省国土资源调查划院完成省辖市城镇基准地价更新调整技术骨干培训。

3．2007年5月，各地建立相应的组织领导机构，完成各项准备工作，组建技术队伍等，各省辖市完成城镇土地级别基准地价更新调整工作方案和技术方案制订工作，连同项目委托书一并报省厅审查备案，技术指导组完成各地技术方案审查工作并反馈修改意见。

（二）实施阶段（2007年6—11月）

1．2007年6月，各省辖市完成外业调及资料收集工作。

2．2007年7-11月，各省辖市完成城镇土地级别基准地价更新调整和划拔权益价评测内业处理及成果整理工作，提交初步结果。

（三）检查验收阶段（2007年11月-12月）

1．2007年11月，省国土资源调查规划院对省辖市提交的城镇土地级别基准地价初步成果进行全省平衡，各省辖市根据平衡意见，调整修订初步成果，组织听证，准备验收成果。

2．2007年12月，省厅组织对各省市城镇土地级别基准地价更新调整成果和划拔权益价评测成果进行验收评审。省国土资源调查划院汇总出全省成果。

五 、技术路线

按照《全国土地分类（试行）》（国土资发2001 255号）规定的建设用地二级分类（商服用地、工业仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地），以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据,采用多因素综合评价，定性与定量相结合的方法，进行城镇定级因素调查，分别定级和高尚基准地价，通过计算机信息系统完成测算，形成与省厅豫国发资发2006 102号文件要求相一致的成果并建立土地级别与基准地价更新数据库。

按照《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》确定原原则、方法，综合评测镇国有划拔土地使用权基准地价。

（一） 、以《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》为依据，以特尔菲主为，确定城镇内部建设用地类定级因素极权重；以集城镇的自然、社会经济资料，并通过不等比抽样方法进行实地调查，采用定量分析与定性分析相结合的方法，提示城镇内部土地质量差异，重新划分或调整更新城镇内部建设胜地的八个三级地类的土地级别。

（二） 、在城镇土地定级的基础上，以马克思地租、地价理为指导，广泛收集并充分运用土地收益和土地市场交易资料，采用不同方法评估各类、各级别土地的基准地价，综合评测拔权益价；建立城镇土地基准地价和划拔权益价修正笨系。

（三） 、根据全省城镇的地域差异、区位条件和社会经济情况进行全省镇土地基准地价平衡。

六 、经费筹措

城镇土地级别基准地价更新调整工作时间紧、任务重、技术性强，需花费大量人力、物力、财力。为保证工作的顺利进行，必须各级筹措经费。各地要组织与财政部门沟通协调，确定经费渠道和数额，保障城镇土地级别基准地价更新调整工作顺利完成。

省级城镇土地级别基准地价更新调整工作经费按下列工作任务，申请省级财政解决：

1．
工作方案、技术方案制订、专家咨询会议召开，技术培训，考察学习。

２　。设备购置、购置大幅面绘图仪、彩色激光打印机、ＡＯ幅面工程扫描仪各一台，高性能计算机四台，用于全省基准地价成果汇总及图件编制工作。

2．
设备购置。购置大幅面绘图仪、彩色激光打印机、A0幅面工程扫描仪各一台，高性能计算机四台，用于全省基准地价成果汇总及图件编制工作。

3．
定级估价信息系统平台购买及研发。

4．
技术问题研讨工作。用于全省城镇土地级别基准地价更新调整工作中技术问题研讨工作。

5．
基准地价成果省级平衡协调及成果整理图件编绘、报告印刷等技术工作。

省辖市及县（市、区）级城镇土地级别基准地价更新调整工作经费预算，各地可根据城镇土地定级区面积大小、外业调查及内业处理等实际工作量，参照省级工作经费预算编制。

七、组织与实施

（一）建立机构

1．为了保证全省城镇土地级别基准地价更新调整工作的顺利进行，成立河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作领导小组，下设办公室和技术指导组，办公室设在河南省国土资源厅土地利用处，技术指导组设在河南省国土资源调查规划院。（名单见附件）

2．各市、县（市）、镇也要成立相应的机构，负责本区域城镇土地级别基准地价更新调整工作。

（二）明确职责

1．河南省城镇土地级别基准地价更新调整工作领导小组，组织全省城镇土地级别基准地价更新调整工作，负责总体工作的部署与安排，协调处理工作中的经费筹措、部门协调配合等重大问题；办公室负责制定工作方案与技术方案、组织实施全省更新调整工作及成果平衡和检查验收。

2．技术指导组负责日常技术指导、组织专家讨论研究和处理重大技术问题，加强资料收集、内业处理、成果编制和修订调整阶段技术指导，以保障工作进度与质量，协助配合办公室进行成果平衡检查验收，汇总全省成果，建立社会公开查询系统。

3．省辖市国土资源局负责本行政辖区内城镇土地级别基准地价更新调整工作的组织实施及检查验收工作。

（三）工作要求

1．各级国土资源管理部门应全程参与更新调整工作，积极筹措经费，保证工作顺利开展及项目成果质量。

2．掌握具体工作进度，协调解决出现的问题，熟悉提交成果内容。

3．省辖市国土资源局负责平衡辖区内各县（市）更新成果。

（四）信息反馈

建立信息反馈制度，根据全省城镇基准地价更新与平衡各个阶段的工作情况，省辖市按月向省技术指导组汇报，技术指导组以工作简报等形式及时处理工作中遇到的重大问题，避免出现大的技术失误。

八、提交成果

以省辖市为单位提交，成果包括文字报告、图件、计算机信息系统和省辖市内各县（市）城镇土地基准地价更新调整的平衡结果。

（一）文字成果

1．城镇土地级别与基准地价更新、划拨权益评测工作报告和技术报告。

2．基准地价、划拨权益修正体系。

（二）图件成果

1．因素作用分值图、综合作用分值图。

2．城镇各类土地级别基准地价图、地价样点分布图等。

3．城镇国有划拨土地使用权综合基准地价图。

（三）计算机成果

1．城镇土地定级与基准地价更新的计算机信息系统成果；

2．城镇土地定级与基准地价更新技术报告和工作报告光盘；

3．各城镇定级样点地价分布图、因素作用分值图、综合作用分值图的光盘；各城镇土地组织图、基准地价图的光盘。

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好资料，正在做基准地价