基于土地利用分区的用地复合利用研究

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摘 要：在经济快速发展的今天，特别对于苏南地区，用地矛盾相对突出。因此，如何保护土地生态环境与提高土地利用效益同步进行，越来越受到人们的关注。本文在阐述土地利用分区理论的基础上，以无锡市新区为例进行了土地利用用途分区，将新区划分为5个用途区，明确了新区范围内各内部区域的发展重点与发展的方向。在此基础上，以两型社会建设目标为导向，对区内的主要用地类型工业用地、城镇用地、农业发展用地、基础设施用地提出了复合利用的途径与思路，为真正的更好的保护土地资源、科学高效的利用土地资源奠定了基础。
关键词：土地利用分区 用途分区 复合利用 两型社会 无锡市新区

1 引言

随着第三轮土地利用总体规划编制工作的展开，保护土地生态环境和提高土地利用效益成为相关研究中的热点。而实际上更好的保护土地资源，就是要更加科学高效的利用土地。准确把握土地资源承载力及各区域土地资源的差异性，可以为科学高效利用土地资源提供充足的决策依据，国家有关文件[国办发32号(2005)]明确要求需分析不同区域的现有开发密度、功能定位和发展方向，深入分析资源供给、环境容量等限制因素，探索既有利于经济发展，又有利于保护资源和改善环境的土地利用模式。在准确把握各区域特点的前提下，进行土地利用分区的划分可以作为引导土地空间开发秩序和实施空间调控的重要依据。在分区划分的基础上，为不同功能用途的区域制定不同的发展方向、对策和调控方向，提倡不同用途土地进行切实可行的复合利用，提高土地利用的综合效益。

2 土地利用分区

土地利用分区是从区域角度探讨土地资源利用的历史变化过程、现状以及未来的利用趋势，从最大限度发挥土地利用综合效益的角度出发，对土地资源的结构与布局在地域上进行划分。随着我国土地利用总体规划体系的建立和不断完善，土地利用分区已经成为土地利用总体规划进行土地利用空间调控与管制的重要手段，土地利用分区体系与我国土地利用总体规划体系密不可分。
2.1 土地利用分区体系
土地利用分区的层次是与土地利用规划层次相对应的。对应于不同层的规划，分别有土地利用综合分区（政策分区）、土地利用功能分区和土地利用用途分区三种不同类型的土地利用分区（表1），相应地形成宏观、中观、微观三种尺度的土地利用分区体系，以满足不同层级的土地利用总体规划的需要。

表1 不同层级的土地利用分区体系

分区类型	对应的土地利用总体 规划层级	解决土地利用总体规划中的主要问题
土地利用 综合分区	国家、省级	提出满足国家或者省级经济社会发展战略的土地利用战略（政策）和主要土地利用规划目标；根据土地利用地域差异特征，明确各区主要土地利用方向。
土地利用 功能分区	市级	根据上级土地利用总体规划确定的规划指标， 统筹协调土地资源在空间上的配置，明确各区域土地资源承载的主要经济社会活动。
土地 用途分区	县级、乡级	明确各类用地的空间布局，将主要规划指标在地块上进行落实，明确各区的土地利用用途，提出各区土地利用用途管制措施。

2.2 土地利用分区的内涵、目的与原则
2.2.1内涵
土地利用功能分区，是在分析行政区域内不同地区的功能定位、发展方位、发展现状和发展潜力、资源环境承载能力的基础上，根据区域发展和土地用途管制的要求，将本行政区域划分为若干个功能区片。在此基础上提出调控指标和措施，有针对性地制定管理政策，实行差别化管理。
2.2.2目的
（1）实现土地利用效益最大化。根据经济、资源与生态环境的组合特征，划定区域内各类用地功能区，使尽可能多的经济社会活动配置在低环境敏感性、低开发成本（资源供给约束小）、高发展潜力的空间，实现经济、资源和环境的协调发展以及综合效益的最大化。
（2）引导土地空间有序开发与保护。空间功能必须充分体现其自然生态价值和经济开发价值，空间开发功能区划除了明确各类型区的开发重点和导向外，更重要的是从人地协调及可持续发展的角度出发，确定空间开发限制的内涵，促进经济社会和生态环境目标的实现。
（3）对功能区的土地利用进行有效调控。优化配置不同区域的土地利用结构，根据各功能区现有开发密度、功能定位和发展方向，以及土地开发、利用、保护、整治的要求，提出各功能区土地利用调控指标，特别是耕地、基本农田、城镇、基础设施用地等的调控和措施。
2.2.3原则
（1）在同一个功能区内，土地利用自然条件与经济社会条件的相似性。只有当土地利用中自然、社会、经济创造“共生现象”时，人类才能在土地资源利用过程中获取最佳利益。
（2）在同一个功能区内，土地利用结构和土地利用主导方向的相对一致性，各种土地利用方式混杂的现象会影响到土地可持续利用与综合效益的发挥。
（3）各功能区的功能必须与区域的整体功能协调一致。各个功能区都要能发挥各自的功能，以促进整体区域经济社会的快速发展。

3 无锡市新区土地利用用途分区

无锡市新区作为县级行政单位，在土地利用分区中对应土地利用用途分区，即主要明确各类用地的空间布局，将主要规划指标在地块上进行落实，明确各区的土地利用用途，提出各区土地利用用途管制措施。经过分析研究将无锡市新区分为工业发展区、商贸商务区、空港产业区、生活居住区、都市生态农业及文化旅游区等五大功能区。
3.1 工业发展区
本着“生产与生活相协调匹配”的用地布局原则，新区将进一步完善工业布局，明确园区功能定位，协调项目布局，提高产业关联度，形成工业园区专业化发为展的新格局。用地布局以整合、集中方向，形成高新A区、高新B区、高新C区三个工业集中区。
3.2 商务商贸区
新区将借助沪宁高速锡东道口、太湖大道等干道的交通和区位优势，积极发展现代化商务和大型专业市场，以长江北路为主轴，金城路、旺庄路为局段，发展商务商贸，形成新区中央商务区。以长江北路为主轴，按照城市现代风貌的定位，实施长江路两侧的整理性开发，并沿金城路、新光路、旺庄路向东延伸至新312国道，打造新区商贸新城。同时各个镇（街道）也都借应新区打造商务商贸区之机，发展各本辖区内的商务商贸功能板块，并着力推进商贸流通业。
3.3 空港产业区
新区空港产业区主要包括空港物流服务业和空港工业两大产业，同时也包括了机场及其附近本身包括的基础设施用地，以及发展空港物流、空港产业的区域。规划建设海关直通点、出口加工区、保税物流三大物流平台，保税物流园、空港物流园、道口物流园、新港物流园、小件物流园五大物流园区，并拓展六大物流模式。
3.4 生活居住区
规划新区居住用地呈“三主、三副、两点”的布局形式。“三主”是指长江居住生活区、江溪居住生活区、梅村居住生活区；“三副”是指以鸿梅、鸿山和硕放为中心的生活居住区；“两点”是指火车东站生活区，新洲生活区。
3.5 都市生态农业及文化旅游区
农业地理环境以自然环境、绿色植被和自然村落为主。而农业在新区已不再是经济活动的主要形式，建设现代化生态农业是统筹城乡经济社会发展的重要途径。都市生态农业区主要布局在鸿山和梅村两镇，同时两地拥有众多的历史文化遗迹，是江南文明的发祥地和吴文化发源地之一，也是重要的文化旅游区。

4 不同地类的复合利用

经过土地利用用途分区，明确了各区域发展的方向和重点。在此前提下，以“资源节约、环境友好”的两型社会建设宗旨为目标，通过统筹安排，使得各用途的地类。使得各地类在原有主要功能用途的基础上，复合发展多种功能用途，形成更高的土地利用效益，更深入的进行土地资源的利用，更好的促进土地资源的保护。
4.1 工业用地
新区工业区土地使用性质单一，为大面积的单纯工业园地，相应配套缺失，综合考虑城市发展的需求，部分工业工地应向生活性用地置换、调整，加大规划范围内的工业用地开发强度的控制，使得工业用地的单位产出得以提高。同时要充分利用现有的交通条件形成交通优势，并注意不同产业园区之间横向、纵向的衔接。工业园区发展中尽量利用现有的山体、水域等形成的天然屏障作为与生活居住、农业发展等的隔离带。随着经济的发展和科技的进步工业园区可以探索开展工业旅游的复合道路，让人们了解工业生产、了解工业科技，改变人们对工业大量污染环境的传统认识。对于废弃的设备、厂房等，可以按照原有的性质和造型改造成方便实用的公共设施、公共休憩场所等，不仅使得废物再利用，而且创造了巨大的生态和社会价值。
4.2 城镇用地
生活居住区内还要适时置换部分与居住区混杂的工业用地，改善居住环境；结合新、旧村庄改造，规划相应的住宅用地，为在新区就业的人群提供基本的居住保障；加强新区配套公共设施建设，完善新区社区环境，特别强调新区配套的公共服务中心的建设；结合规划区域特有的生态环境资源，打造独具有江南特色的人性化居住社区。
同时注意不同居住区之间的功能差异，并积极的促进、加强各区域之间的联系。在城镇发展中要注意公共绿地布局。充分利用现有的小山包、水域等建设街心花园、绿地广场等；也可以围绕现有的生态景观，建设形成居住小区、商业广场等，既节约了用地，还保护了原有的生态环境，有利于社会的可持续发展。
4.3 农业发展用地
在农业生产中要注意利用科学的方法增加粮食的产业，提高农业发展用地的效率。并且尽最大的努力通过土地开发复垦整理的手段在适当的地方补充耕地，保证农业生产的顺利进行。同时，可以开发形成相应的农业旅游线路，让人们参观、体验农产品的生产，并促进当地农产品的销售，带动其他相关服务产业的发展。使得农业用地不仅可以产出农产品、更可以创造旅游收益，形成复合利用的友好模式。
4.4 基础设施用地
对于交通，区域道路修建要充分与国家、省级的交通规划相衔接，以大型的交通项目为主干，以区域道路加强区域内部与主干道路的沟通。交通项目建设中充分利用现有的不宜建设的小山包、水域等自然存在的生态景观，因势利导地配套相应的公共绿地，建设生态廊道及花园式高速公路服务区。
对于水利，防洪等水利设施在洪水期是阻挡洪水的壁垒，但是在占更多时间的平水期或者枯水期，大量的水利设施用地却失去了其原有的功能，若不加以利用，则造成了极大的浪费。在水利设施的周围种植些花木，布设基本的休闲、娱乐、运动设施，便可形成一个堤坝公园，不仅可以休闲、娱乐，还可以欣赏水域的美好风光。同时，对于大型的堤坝其顶部可以按照一般道路的标准建设，形成大坝道路，既保障了交通的顺畅，又节约了用地。此外，发展中一定要分清主次，水利设施周围任何设施的建设均不得干扰正常的防洪功能。

5 结语

在经济快速发展、用地相对紧张的无锡市新区，通过土地利用用途分区的划分可以较为科学、直观的明确各区域的发展重点。并且发展中要充分的将资源节约和环境保护结合起来。充分的挖掘各类用地的潜力，通过各类用地用途的复合利用来提高环境效益和经济社会效益，做到真正的更好的保护土地资源、科学高效的利用土地资源。