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（五）土地他项权利制度（熟悉）
1、土地抵押权的含义。土地抵押权是国有建设用地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将国有建设用地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。
2、土地抵押权的抵押范围
1）可以设定抵押权的土地权利
①法律允许单独流转的国有建设用地使用权。
②依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的国有建设用地使用权。
③依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权。
④农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体国有建设用地使用权。
⑤以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权
2）国有建设用地使用权的可抵押范围
①《担保法》第34条第3项和《城市房地产管理法》第47条第2款规定，采取出让方式取得的国有建设用地使用权可以抵押。出让国有建设用地使用权可以连同地上建筑物一并抵押，也可以在无地上建筑物的情况下单独抵押。
②《担保法》第36条第1款、《城市房地产管理法》第47条第1款和《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》第33条规定，国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。这里的国有建设用地使用权，不以出让国有建设用地使用权为限。
③《物权法》第182条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。以国有建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
3）集体国有建设用地使用权的可抵押范围
①根据《担保法》第34条第5项以及《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》的规定，依法承包并经登记的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地使用权可以抵押，但需获得发包人的同意。
②根据《担保法》第36条第3款的规定，以乡(镇)村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押；该土地使用权不得脱离厂房等建筑物单独抵押。
③《物权法》第182条规定，乡镇、村企业的国有建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的国有建设用地使用权一并抵押。
4）集体国有建设用地使用权的不可抵押范围
《物权法》规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，但法律规定可以抵押的除外。
例题：可以设定抵押权的土地权利包括(
)等。
A．法律允许单独流转的建设用地使用权
B．依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押的房屋占用范围内的建设用地使用权
C．依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权
D．农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的乡(镇)村企业集体建设用地使用权
E．法律不允许单独流转的国有土地使用权
答案:ABD
解析: 依法承包并未登记的集体荒山的土地使用权，不可设定抵押权的土地权利。可以设定抵押权的土地权利。
2、土地租赁权的含义
(1)土地租赁权概念。土地租赁权是土地承租人按期向国有建设用地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他项权利。土地租赁权是指通过契约从土地所有权人或国有建设用地使用权人处获得的土地占有权、狭义的国有建设用地使用权和部分收益权。与国有建设用地使用权相比少了一项处分权。主要包括土地转租、农村土地转包、城市土地出租。可分为有期限的或无期限的土地租赁权。
(2)土地租赁权的内容及限制
1）土地租赁权的基本内容。土地租赁是国有建设用地使用权人在保留土地合法使用权的条件下，承租权人在一定期限内以支付租金为代价对土地进行使用和收益，因此，土地承租权人享有租用土地的占有权、使用权、收益权。土地承租权人不享有国有建设用地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。依《合同法》第224条的规定，经国有建设用地使用权人的同意，土地承租权人可以将之转租，转租期限不得超过承租期限。
2）土地承租期间新增建筑物的归属
按照房屋所有权与国有建设用地使用权主体统一的原则，确定地上建筑物、其他附着物的所有权归属。租赁国有建设用地使用权人投资建造的地上建筑物、其他附着物，依国有建设用地使用权与房屋所有权主体统一和“房地一致”的原则，其所有权归属于该租赁国有建设用地使用权人。这两者的区别应予以注意。
3）土地承租期间使用权转移对承租权的效果
国有建设用地使用权人将其权利出租后，在租赁期内又将其权利转让、抵押的，仍需保护原承租人的利益，维护原租赁合同的效力。
4）承租人的优先购买权
参照《合同法》第230条的规定，确认承租人的优先购买权。法律为保护承租人的权益，赋予其此种特权。因租赁合同为持续性合同，出让国有建设用地使用权的承租人对土地进行了一定的投资，故需要对租赁物长期使用和收益。对此，法律应当加以特殊保护，以鼓励承租人进行投资，实现土地资源的高效利用。
5）出租人的交付义务
出租人依约应将土地的占有和使用提供给土地承租权人而未按期提供，但尚未造成土地租赁合同提前终止的，出租人应当承担违约责任；由此造成土地承租权人损失的，应负赔偿责任。
6）承租人的租金义务
国有建设用地使用权的取得以向国有建设用地使用权人支付一定数额的租金为代价，根据租赁合同对租金支付方式、数额、期限的约定，土地承租人负有按约定支付租金的义务。土地承租人不缴纳、不足额缴纳租金或者不按期缴纳租金，未达法定期限，没有被收回土地承租权的，土地承租权人应当支付违约金，承担违约责任。
7）承租人遵守国有建设用地使用权出让合同的义务
《划拨国有建设用地使用权管理暂行办法》第2l条规定，土地使用权出租后，承租人应遵守土地使用权出让合同规定的合理利用土地的义务，不得随意改变原有的土地用途；需要改变土地使用权合同规定用途内容的，必须征得出租人的同意，并依法经过审批，重新签订土地使用权出让合同，调整出让金，办理登记手续。
例题：土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物归 (
)所有。
A．国家
B．出租人和承租人共同共有
C．出租人
D．承租人
答案:C
解析: 土地上承租人投资建造的建筑物、其他附着物自然归属于出租人。
（六）主要国家和地区的土地制度（了解）
1、美国
（1)现行土地所有制。美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。美国关于土地所有权的规定不同于同为资本主义国家的欧洲国家。在美国，土地所有者同时也拥有地下的一切财富，所以地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。惟一的条件是他必须遵守政府关于环境保护的规定并照章纳税。
（2)现行土地使用制。美国所有土地都实行有偿使用。美国法律规定土地可以买卖和出租。联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路、公路及其他设施，需要占用州属公有土地或私人土地，也要通过交换或购买的方式取得。通讯、输电、输油等管线要通过公有土地的地上或地下，都必须向土地管理局通行权处申请批准，并支付租金。
（3)土地管理机构。美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理，并对州和私人土地进行协调。美国土地管理工作，实际上是一种分层次、按类别进行管理的类型。1980年起，美国土地管理局采用先进技术建立了土地管理系统。
2、英国
（1)现行土地所有制。英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地占有和使用土地。因此，在实际中这些土地持有人也往往不严格地被称做地主。
（2)土地管理机构。英国在中央一级没有设置统一的土地管理机构，而是由若干部委分类管理。农业用地，由农渔食品部土地管理局管理，其主要职责是负责农业用地的使用、统计、地籍管理与绘制土地分类图。森林和林业用地，由林业委员会管理。城市用地，由环境部管理。
3、德国
联邦德国的土地管理分散在许多部门管理，通过立法，形成各部门的分工合作制度。土地管理的部门有州测量局、地方法院土地登记局、土地整理司。另外，国家财政部主管农业用地评价和地产价值评价。州发展规划与环保部主管各级土地利用规划工作。德国土地管理机构负责地籍资料的采集、编绘、保管、更新、统计和提供利用，土地登记、土地评价、土地利用规划和土地整理。德国土地管理重视土地立法，采用先进技术进行管理，重视对土地信息的保存、利用和完善。
4、日本
（1)现行土地所有制。日本现行的土地制度是土地私有制。所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、町、村等地方公共团体也占有土地。
（2)现行土地使用制。日本的国有和公有土地大部分是山林、河川、海滨地，占土地总资源的比例很小，因而国有建设用地使用权制度并不很发达，且国有土地和公共土地主要是为了国家及国民的利益而使用的，更强调生态保护。日本的非土地所有人利用土地主要体现在其民法的地上权和永佃权中。
（3)土地管理机构。日本全国城乡土地都划归国土厅土地局管理。国土厅土地局下设土地政策、土地利用、地价调整、国土调查四个课。
5、中国香港
（1)现行土地所有制。在1997年7月1日中国对香港恢复行使主权之前，香港为英国所统治，其全部土地俗称“官地”。中国恢复对香港行使主权之后，香港土地全部回归中国。《中华人民共和国香港特别行政区基本法》规定，“香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有，由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港特别行政区政府支配。”因此，现行香港的全部土地均属于国家所有。
(2)土地使用权制度。香港土地使用制是土地租用制。其特点是只租不买断，除授予圣约翰大教堂永久业权外，其余仅授予一定年限的租业权。政府将土地出租或批给房地产开发商或其他土地使用者时，房地产开发商或其他土地使用者要支付一笔“地价”，政府还要与其签订土地契约，土地契约还规定了土地的用途、租用年限和每年应缴的地狙。
(3)土地管理制度。香港特区政府现行行政管理机构设置序列是科、署、处。地政工务科是香港土地政策的研究和决策机构，没有土地政策小组、发展策略组。土地政策的执行机构是地政工务科下属的屋宇地政署。香港地区的土地出让方式主要有拍卖、招标、私人协议和临时出租四种。
6、中国台湾
(1)土地所有权制度
台湾地区现行的土地制度，据台湾当局的说法，是“平均地权”的土地制度， 这种土地制度“既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。盖民生主义土地政策之理想，在于地尽其利，民广其生，故何种土地之应为公有或私有，全视其如何方可达成此理想以为断，是即以公有为宜则公有之，以私有为宜则私有之也。因此，为建立平均地权的土地制度，农地是宜于农有(农民私有)的，市地是宜于市有(市民公有)的，富源地是宜于国有(全体国民公有)的。换言之，农地农有、市地市有、富源地国有，系构成平均地权体系的三大要目”。
所谓农地农有，是指“农地归农民所有、所耕，耕作所获的成果归农民所享，”； 是即“耕者有其田，不耕者不得有其田也。” 市地市有，是“市地属于市民公有，而由‘公法人’之市政府管理之。”但 “既成都市之私有土地，如果一律收为公有，则手续既繁，财政上负担亦重，故除为公共建设——如公园、道路之修筑及其他合理的都市计划之实行，必须征用者外，无防暂维现状，而运用土地税制，做到涨价归公可矣。至于新建都市或既成都
市之扩展区域，则宜先将土地收归公有，按照都市计划加以重划改良后，租与需地者使用。” 富源地国有，是指“富源地属于全体国民所公有”，而由“政府管理之”。
(2)土地他项权制度。台湾土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等七种。
(3)土地管理制度。台湾将土地管理机构，习称地政机关，台湾地区《土地法》规定， “中央”、省、市、县均应设立专管地政的机关。
台湾地区对非都市土地，视当局的经济政策、地方需要及土地所能提供使用的性质，划定使用区，编定各种用地图实施管制，并配合各种自然环境的保护，谋求土地资源的合理使用。
台湾地区《都市计划法》第六条规定：“直辖市及县(市)(局)政府对于都市计划范围内之土地，得限制其使用人为妨碍都市计划之使用。”都市计划对土地使用的管理，主要是采用土地使用分区管制，即对都市土地依现有特性及未来期望发展的模式，划分为不同的使用分区，再对分区内的土地及建筑物予以使用性质及使用强度的管制。对土地使用性质的管制，主要是规定土地的用途，以排除妨碍主要用途的其他使用。对土地使用强度的管制，主要是通过规定容积率和建蔽率(覆盖率)来实行。不同的用途和位置，一般规定有不同的容积率和建蔽率。
台湾实行私有土地面积最高额的限制。
台湾制定农地保护政策，实施土地管制。
例题：下列关于美国的土地制度，正确的是(
)。
A．美国是现代资本主义的典型，其土地全部私有
B．所有土地都实行有偿使用
C．美国法律规定土地可以买卖和出租
D．美国于内政部内设土地管理局，主要负责对联邦政府土地的管理
E．美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有
答案:BCDE 解析:
美国是现代资本主义的典型，但其土地并非全部私有。 |