土地权利制度 

一、考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度。

二、考试范围：

1．土地产权概念

2．土地产权的构成

3．我国土地所有权制度

4．我国土地使用权制度

5．土地他项权利制度

6．主要国家和地区的土地制度

三、考试基本要求

掌握：土地产权的概念及构成、土地所有权制度和土地使用权制度；

熟悉：国有土地所有权、使用权，集体土地所有权、使用权；土地他项权利制度；

了解：主要国家和地区的土地制度。

四、内容辅导：   

（一）土地产权概念（掌握）

土地产权是权利人在其权利存在的土地上，为实现其利用土地的目的，分别依法行使其权利时对土地的用益、流转、管理权。土地产权指对土地享有的直接支配和排他性权利，是有关土地财产的一切权利的总和。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等。

  （二）土地产权的构成（掌握）

  土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。

我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地用益物权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括土地租赁权、土地抵押权、土地继承权等多项权利。

（1）土地所有权

土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是国家或农民集体依法对归其所有的土地所依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。

（2）土地用益物权

土地用益物权是依法对一定的土地占有并加以利用并取得收益的权利，包括土地承包权、国有建设用地使用权、宅基地使用权、地役权。

（3）土地抵押权   

土地抵押权是土地使用权人在法律许可的范围内不转移土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不履行债务时，债权人有权对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地权利。

（4）土地租赁权

土地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地权利。

例题：我国土地权利总体上可以分为(    )三大类。（2006年《土地管理基础与法规》试题）

A．土地所有权、土地使用权和土地他项权利

B．土地出让权、土地转让权和土地租赁权

C．土地继承权、土地赠予权和土地买卖权

D．土地使用权、土地处分权和土地收益权

答案：A

（三）我国土地所有权制度（掌握）

1、土地所有权的含义

土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的，受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。

土地占有权：指对土地的实际占有、控制的权利。

土地使用权：按土地性能和用途进行事实上的利用和使用;

土地收益权：指从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能。

土地处置权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，它决定土地的归属,是土地所有权的核心。

2、国有土地所有权的权能及范围

（1）国有土地所有权的权能

1）处分权。土地所有者代表依法将国家土地所有权的部分权能让与土地使用者，国家对土地依法享有收益权，并保有最终处分权。

2）让与权。国家土地所有者代表可依法通过出让、出租和划拨等方式将国有建设用地使用权让与土地使用者。

3）依法处分权。县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使处分权的权限按《土地管理法》第44条的规定确定。不具审批权限或超越审批权限处分国有土地，其处分行为无效。

4）县级以上地方人民政府及其职能部门对国有土地行使收益权应依法向上级人民政府及其职能部门上缴土地收益。国有土地收益中的新增建设用地土地有偿使用费，30％上缴国家中央财政，70％留给有关地方人民政府。

（2）国有土地所有权的范围

根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，国有土地所有权的范围包括：

1）城市市区即建成区的土地属于国家所有。矿藏、水流、森林、山岭、草原、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有，由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。

2）农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购为国有的土地属于国家所有。

3）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地依法收归国家所有。

4）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。   

5）农村中的国有土地还有：①名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)；②国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地； ③国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地；④国家拨给农村集体和个人使用的国有土地。

3、集体土地所有权的权能及范围。

根据《土地管理法》及《土地管理法实施条例》规定，集体土地所有权的的权能及范围包括：

(1)集体土地所有权的权能

1）集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制；

2）集体土地所有者代表对土地行使处分权的限制：

①受农民集体经济组织成员共同意志的限制；

②受国家法律和政府管理的限制。

(2)集体土地所有权的范围

农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留山、自留地，属于集体所有。《物权法》规定，集体所有的不动产和动产包括：法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施；集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施；集体所有的其他不动产和动产。

例题：农村中的国有土地有(    )。

A．名胜古迹、自然保护区等特殊土地(不包括区内集体所有的土地)     

B．国营农、林、渔场拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地     

C．国家拨给国家机关、部队、学校和非农业企业、事业单位使用的土地    

D．国家拨给农村集体和个人使用的国有土地   

E．国家拨给农村集体和个人使用的集体土地

答案: ABCD

（四）我国土地使用权制度（掌握）

1、国有建设用地使用权概述

（1）国有建设用地使用权的含义

根据《物权法》规定，国有建设用地使用权是国有建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。  

（2）国有建设用地使用权的设立

《物权法》规定，国有建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的国有建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。设立国有建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立国有建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。设立国有建设用地使用权的，应当向登记机构申请国有建设用地使用权登记。国有建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向国有建设用地使用权人发放国有建设用地使用权证书。

（3）国有建设用地使用权出让合同

《物权法》规定，采取招标、拍卖、协议等出让方式设立国有建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立国有建设用地使用权出让合同。 国有建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：当事人的名称和住所；土地界址、面积等；建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；土地用途；使用期限；出让金等费用及其支付方式；解决争议的方法。

（4）国有建设用地使用权的管理规定

《物权法》对国有建设用地使用权的原则性管理规定包括：

①国有建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

②国有建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

③国有建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于国有建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。

④国有建设用地使用权人有权将国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。国有建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过国有建设用地使用权的剩余期限。国有建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。国有建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的国有建设用地使用权一并处分。

⑤国有建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。

⑥住宅国有建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅国有建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

⑦国有建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回国有建设用地使用权证书。

⑧集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。

2、国有建设用地使用权的种类及权能

国有建设用地使用权包括划拨国有建设用地使用权、出让国有建设用地使用权、租赁国有建设用地使用权、外商投资企业场地使用权、城市私房用地使用权等五类。

(1)划拨国有建设用地使用权

划拨国有建设用地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有建设用地使用权。

1）划拨国有建设用地使用权转让的条件     

根据《城市房地产管理法》规定，划拨国有建设用地使用权转让的条件包括：

划拨国有建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

①划拨国有建设用地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。

②划拨国有建设用地使用权转让时，对不具备出让条件的土地，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。

2）划拨国有建设用地使用权的出租

①划拨国有建设用地使用权人以营利为目的，将划拨国有建设用地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

②划拨国有建设用地使用权出租是出租人将权利租给承租人使用一定年期，出租人并不因此失去国有建设用地使用权。这不同于划拨国有建设用地使用权转让。

例题：以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租金中所含的土地收益应 (    ) (2000年土地管理基础试题)

A.由房屋所有权人与国家按约定比例分配

B．上缴国家

C.由房屋所有权人与房屋租赁人按比例分配

D．全部归房屋所有权人

答案: B

解析: 划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有土地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，应按规定的定额或比例标准向国家上缴土地收益金。

3）划拨国有建设用地使用权的抵押   

划拨国有建设用地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权同时设定抵押权时，应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。

4）国企改革中对划拨国有建设用地使用权的处置

第一、企业改革中对划拨国有建设用地使用权的处置方式

国有企业改革中涉及划拨国有建设用地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取保留划拨、出让、租赁、作价出资(入股)或授权经营的方式处置。

第二、保留划拨国有建设用地使用权的情形：基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地；改造或改组后的国有企业用地。

第三、下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。

下列情况经批准可保留划拨国有建设用地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变， 但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。

    ②、③、④项保留划拨土地方式的期限不超过5年。

例题：对国有企业改革中涉及的划拨国有建设用地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取(    )方式予以处置。   

A．国有建设用地使用权出让             
B．国有建设用地使用权租赁   

C．国有建设用地使用权作价出资(入股)  
D．保留划拨用地   

E．国有建设用地使用权抵押 

答案：ABCD