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（六）土地估价行业行政管理（熟悉）
1、土地估价行业行政管理的主要规章制度
目前我国土地估价行业行政管理的主要规章制度有：
(1)
土地价格评估机构登记管理及资质评级制度。
第一、《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作；有四名以上土地估价师和20万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地省级行政区范围内从事土地估价工作；有七名以上土地估价师和50万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在全国范围内从事土地估价工作。②国家核拨经费的事业单位、科技性的社会团体设立不具备企业法人条件的土地价格评估机构，由该单位申请登记，经工商行政管理部门核准，领取营业执照后，方可从事土地估价活动。各级土地管理部门已批准设立的土地估价事务所、地产咨询服务中心等从事土地价格评估的机构，具备法人条件而尚未进行企业法人登记的，应按照《中华人民共和国企业法人登记管理条例》和本通知的要求，向工商行政管理部门申请企业法人开业登记；已设立的不具备企业法人条件的土地价格评估机构，尚未进行营业登记的，应向工商行政管理部门申请营业登记。③经工商行政管理部门登记注册的土地价格评估机构，应于登记后30日内到土地管理部门备案。其中，在全国范围内从事土地估价工作的，到国家土地管理局备案；在省级行政区范围内从事土地估价工作的，到省级土地管理部门备案。
第二、《关于改革土地估价人员和机构监督管理方式的通知》 (国土资发[2002]237号)规定，根据国务院关于改革政府行政审批制度的要求，经研究，决定改革土地估价人员和机构监督管理方式。现就有关问题通知如下：一是土地估价师资格应通过公开考试取得。从2003年度开始，土地估价师考试工作由中国土地估价师协会组织，考试合格者，由中国土地估价师协会核发国土资源部统一印制的土地估价师资格证书，具体办法由中国土地估价师协会制定和公布。二是土地评估中介机构实行向土地估价行业自律组织注册的制度。土地行政主管部门不再评定土地评估机构的资质等级。今后，凡按照原国家土地管理局、国家工商行政管理局联合下发的《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》（〔1995〕国土〔籍〕字第10号）规定的条件，在工商管理部门办理登记，领取了《企业法人营业执照》，取得土地评估的资格，并遵守土地估价行业自律规范的中介服务机构，可向土地估价行业自律组织注册。其中，具有7名以上（含7名）专职土地估价师和50万元以上注册资金，具备在全国范围内从事土地评估业务能力的机构，向中国土地估价师协会注册。三是各级土地行政主管部门应将土地估价人员和评估机构的注册信息向社会公开，并提供查询服务。四是建立行业规范,加强行业监管。土地行政主管部门变事前审批为事后监管后，要进一步加大监督检查力度。从事土地评估的中介服务机构必须与政府主管部门彻底脱钩，按照“独立、客观、公正”的要求，独立进行土地估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并及时将土地估价报告和土地估价业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。各级土地行政主管部门要切实建立起抽查制度，定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。在全国范围内从事土地评估业务的机构，由国土资源部组织抽查评议；其他机构由省级土地行政主管部门组织抽查评议。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。对不遵守土地估价的技术规范、弄虚作假评估，给国家、单位或个人造成损失的机构和个人，要根据有关法律法规和政策予以惩处。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
(2)
土地估价结果确认制度。
《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)规定，一是以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批。企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。二是加强对土地估价机构的监督管理。各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度，进一步加强对土地估价机构的监管。各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会公布。对在抽查评议中发现未与行政机关脱钩并改制而从事中介业务、土地估价报告和业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，要视情节轻重，分别给予通报、警告、降低资质等级、吊销土地估价机构资质证书和土地估价师资格证书等处罚。今后，在国土资源部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由在国土资源部组织抽查。在省级土地行政主管部门备案的机构，由省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。
《国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作的实施意见的通知》(国办发[2005]60号)规定，企业改制涉及土地使用权的,必须经土地确权登记并明确土地使用权的处置方式。进入企业改制资产范围的土地使用权必须经具备土地估价资格的中介机构进行评估,并按国家有关规定备案。涉及国有划拨土地使用权的,必须按照国家土地管理有关规定办理土地使用权处置审批手续。
(3)
土地估价报告备案制度。
《企业改制土地资产处置审批意见(试行)和土地估价报告备案办法》(试行)(国土资厅发〔2001〕42号)规定，一是备案范围包括企业改制涉及的土地估价报告，土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。二是备案要求。①企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案：企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时，所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。企业改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时，土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案；同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省(区、市)备案。②土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案：在国土资源部备案的土地评估机构，其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案，同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构，其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。三是备案条件。①企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件：受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》，从业范围符合资质证书的规定，并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求，其内容完善，结构合理，表述清楚，资料真实可靠，依据充分。②土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件：业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成，并已向委托方提交的土地估价报告；业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告；业绩清单应在规定时间上报，上报时间以当地当日邮戳为准。
(4) 土地估价师资格考试制度。《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”《土地估价师资格考试办法》；自2006年度起全国土地估价师资格考试原则上每年举行一次，报考人员自由选择报考科目的种类和数目，考试合格成绩在连续3个考试年度内滚动有效，全部考试科目合格者，获得国土资源部统一颁发的《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。
(5)
土地估价师继续教育制度。《土地估价师继续教育暂行规定》（国土资发［2001］170号）规定，接受继续教育是土地估价师的权利和义务，土地估价师必须按本规定接受继续教育。中国土地估价师协会在国土资源部业务主管部门的指导下，具体负责土地估价师继续教育的组织实施工作。
继续教育内容。继续教育内容要具有针对性、实用性和先进性，主要包括：①国家相关法律法规和政策；②土地估价准则及操作规程；③土地估价新理论、新技术、新方法；④土地估价实务；⑤国外不动产估价技术及发展动态；⑥与土地估价相关的专业知识。
继续教育坚持理论联系实际、按需施教、讲究实效的原则采用多种形式进行。土地估价师必须参加以下经认可的继续教育活动：参加各种专业培训班、研讨班（会）以及专题讲座；参加大专院校专业课程进修；出国进行专业考察、业务培训、参加国际性专业会议；承担土地估价方面的研究项目、公开出版专业著作或发表专业论文等其他经认可的继续教育形式。土地估价师换证前必须按规定接受一次专门业务的继续教育培训。
继续教育内容学时。土地估价师接受继续教育时间五年累计不得少于100学时。
土地估价师继续教育组织。土地估价师继续教育由国土资源部统一部署，中国土地估价师协会组织，各省级土地行政主管部门及土地估价行业协会、会员单位、经认可的有关高等院校、培训机构等具体实施。中国土地估价师协会主要负责组织师资培训和全国性的高层次土地估价专业培训。各地、各单位应于每年12月上旬报送下一年度的继续教育计划，由中国土地估价师协会审查汇总，形成全国土地估价师继续教育培训年度计划，经国土资源部业务主管部门核准后于次年初公布实施。各地、各单位按核准公布的继续教育培训计划予以具体实施，并将执行情况及时上报。列入全国土地估价师继续教育培训年度计划的内容，按规定折算继续教育的具体学时。土地估价师参加了经认可的其他继续教育形式的，应将接受相应继续教育的有关情况按规定上报，经核准后，折算土地估价师继续教育具体学时。
继续教育工作的考核。为保证土地估价师继续教育质量，中国土地估价师协会应对各地、各单位组织的土地估价师继续教育工作进行检查、考核，检查、考核情况应及时报国土资源部业务主管部门备案。
土地估价师继续教育实行登记制度。凡参加了经认可的土地估价师继续教育形式的土地估价师，其接受继续教育的情况应及时在《土地估价师继续教育培训证书》上登记。《土地估价师继续教育培训证书》由国土资源部统一组织印制、核发。
土地估价师在规定期限内未达到规定的继续教育学时的，国土资源部注销其土地估价师资格，不再换发《土地估价师资格证书》。
(6)
实践考核和执业登记制度。《土地估价师资格考试办法》规定，取得土地估价师资格并在土地估价机构执业的土地估价师，应当通过实践考核，并进行执业登记。经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。实践考核和执业登记由中国土地估价师协会具体实施。执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权利、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。
2008年3月24日，中国土地估价师协会印发的
《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》的通知(中估协发〔2008〕14号)指出，土地估价师实践考核分为专业实践和专业考核。
第一、专业实践。中国土地估价师协会负责组织实施实践考核，负责土地估价师执业登记。土地估价师的专业实践期不少于两年。专业实践人员应在专业指导人员的督导下开展实践活动。一名指导人员指导的专业实践人员不超过四名。专业实践人员在实践期间应按下列要求进行专业实践：（一）遵守法律、法规和行业管理规定；（二）尊重指导人员，遵守职业道德；（三）应用估价理论解决实际问题，不断提高估价水平；（四）认真记录专业实践活动，做好评估日志；（五）参加中国土地估价师协会计划内的、每年不少于 20 学时的继续教育活动。指导人员应符合下列条件：（一）取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》8 年以上；（二）在土地估价中介机构执业或长期从事土地估价相关工作；（三）自觉遵守土地估价师执业操守，没有违反土地估价师职业道德行为的不良记录；（四）具有讲授土地估价理论方法与实务、指导专业实践人员解决土地估价疑难问题的能力；（五）按规定学时参加继续教育。
第二、专业考核。专业实践人员实践期满参加专业考核，需有两名推荐人向中国土地估价师协会推荐。专业实践指导人员为主推荐人，实践单位负责人为第二推荐人。专业考核是指考评专家依据实践考核标准，通过审读专业实践人员提交的各项材料，对专业实践人员进行专业技能、执业操守等方面综合能力的考查与评定。需要时专业考核可采用面谈方式进行。中国土地估价师协会负责成立年度专业考核委员会。专业考核委员会主任由中国土地估价师协会指定。考评专家在中国土地估价师协会专家库中抽选。考评专家还应符合以下要求：（一）取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》10 年以上；（二）土地估价机构的企业法人代表或技术总监、政府部门处级以上公务员、院校及事业单位内具有高级专业技术职称的人员。
第三、执业登记。实践考核合格的土地估价师，可向中国土地估价师协会申请执业登记。申请执业登记的土地估价师须在一家土地估价中介机构执业。执业登记后的土地估价师称为执业土地估价师。执业土地估价师应成为中国土地估价师协会个人会员。
申请执业登记的土地估价师，有下列情形之一的，不予办理执业登记：（一）不具有完全民事行为能力的；（二）被认定终身禁入土地估价行业的；（三）受到刑法处罚，执行期满未逾 5 年的（过失犯罪的除外）；（四）在土地估价或者其他经济管理工作中受到严重行政处分，自被行政处分之日起不满 2 年的；（五）在申报登记过程中有弄虚作假行为，或严重违反行业自律规定、职业道德规范要求的；（六）年龄超过 65 周岁的；（七）其他不予进行登记的情形。
取得土地估价师资格证书五年以上的非执业土地估价师，转入土地估价中介机构执业，应于非执业期内每年完成非执业土地估价师继续教育规定学时，
按规定完成的，
可直接参加专业考核。连续两年列入中国土地估价师协会专家库名单的非执业土地估价师，转入土地估价中介机构从业时可直接申请执业登记。
2、土地评估机构和从业人员的执业情况监管
《城市房地产管理法》第五十六、五十七条对房地产价格评估机构提出了具体要求，在法律上明确了实行土地估价机构资质评级制度。
国土资源管理部门对土地估价机构的管理，应采取间接管理为主，通过定期对土地估价机构从业水平、估价质量、信誉水平等方面的评价，评定出机构的信誉等级，并定期公布，促使从业的土地估价机构和估价人员加强自律，提高业务水平，树立和维护自己的信誉。
3、土地估价师资格考试与认证
土地估价工作应由熟悉估价理论和方法又了解当地地价水平及影响地价因素的专门人员进行。为了保证土地估价成果的准确性，同时吸收社会各行各业，有关部门和单位参与土地估价工作，要由国土资源部门会同有关部门进行土地估价人员的资格认证，提高从业人员水平。《城市房地产管理法》第五十八条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”国土资源部《关于组织2006年度全国土地估价师资格考试工作的通知》(国土资源厅发[2006]129号)中明确：
2006年以后取得《中华人民共和国土地估价师资格证书》的土地估价师，需要通过实践考核，进行执业登记后方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。
2006年9月印发了《土地估价师资格考试办法》。国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。国土资源部组织全国土地估价师资格考试委员会，对土地估价师资格考试涉及的重大事项进行协调、决策。 中国土地估价师协会根据全国土地估价师资格考试委员会的决策，具体组织实施土地估价师资格考试工作。土地估价师资格考试每年举行一次。考试于每年第三季度在各考区同时举行。考试的具体时间，由全国土地估价师资格考试委员会确定。土地估价师资格考试主要测试应试人员所应具备的土地估价专业知识和执业能力。土地估价师资格考试的内容包括：（一）土地管理基础知识；（二）
土地估价理论与方法；（三） 土地估价相关经济理论与方法；（四）
土地估价实务。土地估价师资格考试按照统一的考试大纲统一命题。土地估价师资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自由选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连续考试年度内有效。土地估价师资格考试实行统一评卷。各科成绩于考试结束之日起三个月内由国土资源部通过《土地估价机构和人员执业信息公示系统》公布。应试人员在连续三个考试年度内通过全部科目考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》，取得土地估价师资格。
4、指导和监督土地估价行业协会工作
土地估价行业协会要切实改进对土地评估机构及执业人员自律性管理，拟定并组织实施评估执业准则和职业道德准则，加强各项自律性管理制度的建设，组织开展对评估机构和执业人员执业质量的监督检查，大力推动评估行业诚信建设，建立完善有效的行业自律性管理约束机制，对违反评估执业准则和职业道德准则的机构和人员进行处罚。
例题：《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定，申请设立土地价格评估机构，有(
)名以上土地估价师和(
)万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。
A．1
5
B．2 10
C．4 20
D．7 50
答案：B
解析：《关于对土地价格评估机构进行登记管理有关问题的通知》([1995]国土[籍]字第10号)规定：①申请设立土地价格评估机构，除具备国家法律、行政法规规定的条件外，还应具有与其经营范围相适应的注册资金和专业人员。有二名以上土地估价师和10万元以上注册资金的土地价格评估机构，可在其住所所在地市、县范围内从事土地估价工作。 |