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课前提示及土地概念、土地分类
第一部分 2008年土地估价师考试辅导学习前言
一、2007年考试情况
根据《关于组织2007年全国土地估价师资格考试工作的通知》（国土资厅发[2007]79号）的要求，在各考区的积极配合下，全国土地估价师资格考试于2007年8月3日，顺利完成了各考区的报名汇总工作。经全国汇总，2007年全国土地估价师资格考试报名人数为14127人，其中新报名考生7724人，续报考生6403人，总报考科目数达51699门。
2007年度全国土地估价师共合格1341人，从数量上看较2006年度的812人有所增加，但从一次通过五科人数来看则远低于2006年度，2007年度全国一次性通过五个科目的人数为137人，只占全部通过人数的10.21%，不少省份没有一个一次通过五个科目的人员，比如陕西、广西、海南、青海等。当然，2007年的的报考人数较2006年度有所下降，但也只少了约2000人，从这来看，2007年度考试的难度较2006年稍大！！！
二、2008年考试大纲变化情况
(一) 《土地管理基础》考试大纲变化情况
1．《土地管理基础》考试大纲变化主要体现在前四部分内容中，其中变化较大有是土地利用现状分类类别等，后面五、六部分未变化。
1．土地的基本类别和以前规定有所区别，依据《土地利用现状分类》(GB／T21010--2007)。《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
2．增加“土地实体特征”内容：1）土壤类别及特征；2）地质条件类别及特征；3）土地污染种类及特征；4）土地基础设施类型及其特征；5）主要地上物作物种类及特征
3．删去了2007年大纲要求的“土地制度概念”内容。
4．对“土地管理概念”内容进行了局部调整。
(二) 《土地管理法规》考试大纲变化情况
2008年增加的现行最新政策、法规及依据包括：
1．中华人民共和国城乡规划法*
2．土地调查条例(国务院令第518号)*
3．国务院关于促进节约集约用地的通知(国发[2008]3号)*
4．国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知 (国办发[2007]71号)*
5．招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39号)*
6．土地登记办法(国土资源部令第40号)*
7．国土资源部关于贯彻实施《中华人民共和国物权法》的通知(国土资发[2007]112号)*
8．国土资源部、财政部、中国人民银行关于印发《土地储备管理办法》的通知(国土资发[2007]277号)*
9．国土资源部关于进一步加强城市地价动态监测工作的通知(国土资发[2008]51号)*
10．中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则(财政部、国家税务总局第49号令)*
11．《土地利用现状分类》(GB／T21010--2007)*
三、《土地管理基础与法规》考试题型和特点
(一) 《土地管理基础与法规》试题题型及题量
2006、2007年《土地管理基础与法规》试题，分判断题、单项选择题、多项选择题、情景分析题四种题型。试题总分100分，其中判断题10题，每题1分，共10分；单项选择题40题，每题1分，共40分；多项选择题15题，每题2分，共30分；情景分析题共2大题，有10小题，每小题2分，共20分。
(二) 《土地管理基础与法规》试题要求特点及答题技巧
第一、判断题。2006年、2007年《土地管理基础与法规》试题中，判断题要求，判断错误每题倒扣1分，最多扣至判断题总分为0。单选题的特点是：判断题主要是对题干所表述的内容判断正误，通常答题卡上有“√”和“×”两个选项，要求应试者做出判断，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。因判断题只有两种可能，不“对”即“错”，随机猜对的概率达50％，为避免应试者猜测性的判断，通常判断题有倒扣分的规定，应试者要看清此类题目要求。如果有选错倒扣分的规定，没有把握的宁可不选，也不冒险。
第二、单选题。单选题的特点是：有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。对于没把握的试题大家一定要全答，就是不会，也要猜测性地选择1个选项，因为答错不倒扣分，“蒙”还有25%的概率。
第三、多选题。2006年、2007年《土地管理基础与法规》试题中，多选题要求，选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分。同时时需要注意的是，从2006年考试开始，多项选择题，每题有A、B、C、D、E五个备选项，至少有两个符合题意。去年度都是每题有A、B、C、D四个备选项，这是一个变化，同房地产估价师考试一样。
多选题的特点是：有5个选项，且有两个或两个以上选项是正确的，即多选题每题至少有两个选项正确。多选题的要求是，通常规定不倒扣分，但多选或错选不得分，少选但选择正确的每个选项得0．5分。因此，做题时要慎重，对于没把握的选项应尽量避开不选，也就是多选题应奉行宁少毋滥。最多不超过4个选项，拿不准的就不要选，千万别勉强自己。如果多选有4个答案。有把握的3个，另一个是蒙的，最好就不要蒙了，选三个可得1．5分，但如果有一个错了，将一分不得，考试就是这样残酷，有时就是那么区区一分抑或半分，就无情地使许多考生一年来辛辛苦苦播种的汗水白白挥洒，成为无果之实。
第四、情景分析题。2006年、2007年《土地管理基础与法规》试题中，情景分析题要求，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分。
情景分析题的特点是：该类题型兼有单选题和多选题的特点，也就是在情景分析题中，有的是单选，也有可能是多选，要切记！此类题型的要求是，每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意，全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分。
(三) 《土地管理基础与法规》课程考试出题特点
1、注重出奇、出偏、出新
通过2006年、2007年《土地管理基础与法规》考试考试来看，注重出奇、出偏、出新是其特点。
（1）出奇，主要是指出题不拘泥于教条主义，如2006年试题中，有一道单选题：某企业将其所属的一处厂房作为抵押物贷款进行经营活动，并与某银行签订抵押合同。此后，该企业又在其厂房内建房两间。后因经营不善，不能按期归还银行贷款，经司法裁定，抵押物被整体拍卖后，新建两间房屋拍卖所得( ) 。
A．属于抵押财产，应归银行所有
B．是抵押财产的附属物，部分归银行所有
C．不属于抵押财产，归企业所有
D．是抵押财产的增值，部分归银行所有
答案：C
解析：法规考核点。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条规定，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。
（2）出偏，由于土地估价师考试属于开放式学习，没有统一教材，给学习带来较大困难，可以说是学无目标，参考资料短少。一旦考试出偏，会大大降低考试通过率。如2006年试题中，出了两道极偏的试题：
例题1：我国历史上首次开展全国性大规模的土地清丈是在(
)。
A．秦朝
B．汉朝
C．唐朝
D．宋朝
答案：B
例题2：中国最早的《不动产登记条例》是在(
)年颁布的。
A．1920
B．1921
C．1922
D．1923
答案：C
解析：做两道极偏的试题，这就靠我们平时多积累、查找有关的知识点，否则的话，我们只有“蒙”，没有另的办法。第二道例题属于法规考核点。北洋政府建立初，仍然承认民商法的独立地位，考虑到大清民律草案未正式颁行，故将《大清现行刑律》以及《户部则律》中涉及民法的内容直接加以援用。在整个北洋政府时期，传统民事商事习惯一直是司法实践中的重要发源之一。从1914年起开始民法典的编订工作，到1926年先后完成了亲属、总则、债、物权、继承等编二稿或三稿草案，制定了《清理不动产典当办法》、《不动产登记条例》、《验契条例》、《森林法》、《矿产条例》等单行民法。1922年，当时的北京政府颁布《不动产登记条例》。
（3）出新，主要是现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点。如2006年本门课程进行了重新修订，新增了不少法规内容，特别是一些新政策，是重要考点。2006年试题中，可以说对这些新增知识点都采集了考点。如单选题中有：国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，要求自2005年6月1日起，对个人购买(
)转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
A．普通住房超过2年
B．住房不足2年
C．非普通住房超过2年
D．别墅不论是否超过2年
答案：B
解析：法规考核点。出这道题的主要依据是2005年国务院办公厅国办发(2005)26号文件规定，“对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税”。如果不能很好地掌握这个当年的新政策，这道题绝对会失分。可以说这道题在2005年出，是非常有新意的，但是放在2006年就失去了意义，因为2006年5月的《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》要求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。对房地产新政策的考核，应该说其时效性是较强的，但是出题者依然据此出题，可见，其对新政策的理解不到位，以后这样的问题会越来越少的。
2、注重土地管理基础基本概念与基本原理考核
《土地管理基础与法规》采取客观性试题形式。客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。如①土地内涵、基本特征，土地类别、不同类型土地特点，地籍管理基本概念和内容体系，土地规划管理的概念和内容，耕地保护与土地整理基本概念、基本内容；②农用地转用与征地管理知识、建设用地供应管理知识、土地市场交易与监管知识、地价管理知识、土地执法监察知识等基础知识；③土地有偿有期限使用制度等土地权利制度，土地成交价格申报制度、房地产价格评估制度等基本制度。对这些基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。如基本制度的考核，2006年试题中，有一道多选题：我国现行的地价管理制度包括(
)。
A．土地交易许可制度
B．基准地价和标定地价定期公布制度
C．地价评估制度
D．土地交易申报劝告制度
E．土地交易最低限价制度
答案：BCE
解析：基础考核点。土地交易许可制度、土地交易申报劝告制度，不属于我国现行的地价管理制度。
3、注重国务院规范性文件等综合知识的考核
2006年《土地管理基础与法规》考试大纲所附国务院规范性文件有19项，而2007年考试大纲所附国务院规范性文件则达到了25项，千万不要忽视这部分内容的学习。因为国务院有关土地政策的规范性文件，具有全面性、针对性、宏观性、重要性的特点，便于出题。据统计，仅2006年《土地管理基础与法规》试题中国务院规范性文件的考核内容就占10道题。如多选题有一道：国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》要求制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，主要是为解决当前征地工作中存在的(
)问题。
A．安置措施不落实
B．征地补偿同地不同价
C．征地补偿标准偏低
D．征地费用分配不合理
E．征地补偿标准随意性较大
答案：BCE
解析：法规考核点。国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》[国发〔2004〕28号]规定，完善征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算。大中型水利、水电工程建设征地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。
4、注重考试出题的灵活性
从历年考试考题的变化特点来看，单纯靠死记硬背的试题越来越少，而更多的是考查应试者灵活运用、举一反三的能力。应试者在复习过程中要多做、多练，所谓见多识广，就是这个道理。如2006年试题中有一道单选题：张庄村民田某，于1992年申请宅基地建房居住，2000年7月，田某将其房屋租赁给外来打工人员居住，并收取租金。2001年，田某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，当地人民政府应(
)。
A．没收田某出租房屋所得
B．对田某予以罚款
C．在批准时核减用地数量
D．对田某的申请不予批准
答案：D
解析：这道题可以说比较新颖，此题属于法规考核点，主要考核《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”内容，但是以小案例的形式出的。
5、注重有关法律、法规和规章条文的考核
近几年的考试，现行法律、法规和规章条文的考核所占比重是不小的。而2006年由于本门课程改为《土地管理基础与法规》，则更突出了“法规”的份量。保守统计，2006年考试考题法规部分所占比例，应在50%，甚至达到了60%。因此在学习中，我们不仅要熟悉《土地管理基础》内容，更应该注重《土地管理基础与法规》考试大纲后面所附录的有关法律、法规和规范性文件、司法解释等内容。特别是要结合大纲要求及教材内容读两遍法律、法规和规章条文内容。同时对于现行法律、法规和规章条文的考核，在一些辅导教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产法律、法规条文内容，就可以准确作答。如2006年试题中有两道单选题：
例题1：违反《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得(
)倍以下的罚款。
A．3
B．4
C．5
D．6
答案：C
解析：法规考核点。《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）第三十八条规定，本条例规定，擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府负责土地管理工作的部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。如果我们不熟悉《城市房地产开发经营管理条例》的法律责任内容，考试时必然抓瞎。
例题2：土地分类中的农用地类别下的二级类别有耕地、
(
)、林地、牧草地、其他农用地。
A．园地
B．苗圃
C．畜禽饲养地
D．设施农业用地
答案：A
解析：法规考核点。《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款规定，前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。
四、土地估价师《土地管理基础与法规》应试导学
（一）围绕大纲，多看有关辅导资料
制定学习和复习计划。在学习之初，我们应当根据自己的工作情况，事先制订一份切实可行、周密细致的学习时间计划表，并严格执行。建议应试者先从宏观上把握每一遍复习所需的时间，再从微观上细分到每一章、每一周、每一天的任务，切忌不按计划进行，否则，复习计划就是一纸空文。
要重视考试大纲。考试大纲是土地估价师考试命题的依据，也是帮助应试者对课程进行自学及助学的依据，也是我们参加土地估价师考试的每位同志进一步加强学习的“阶梯”，我们一定要仔细地进行阅读，在通读有关资料、强化训练、升华知识后，还可以回过头来再看一遍，做到充分吃透考试大纲精神，必能起到事半功倍的良好效果。
要多多涉猎有关资料。在熟悉考试大纲的前提下，由于土地估价师没有统一教材。
应试者一定要根据大纲提出的要求，多涉猎有关资料，全面理解和掌握大纲要求，并使其融会贯通，提高分析问题和解决问题的能力。土地估价师《土地管理基础与法规》考试命题渐呈点散、面宽、灵活的趋势，这就要求应考人员须全面系统掌握大纲要求内容。从这个意义上说，“多涉猎有关资料，”
是知识准备、积累的载体，同时知识准备还是心理准备的前提和基础。对知识全面、系统地掌握，是应对土地估价师《土地管理基础与法规》最强有力的武器，所谓“艺高人胆大”，有扎实的知识功底做后盾，再艰难的考试也会泰然处之。
（二）要注重大纲和教材的新增内容和变化内容以及最新土地政策及法规的学习
根据近年来考试规律及特点，凡是当年的新增知识点和变化知识点、最新土地政策及法规，均是当年的重要考点。因此要特别注意的是，变化较大法规内容，依然是今年的必考点和易考点。
（三）结合考试框架，多做练习
练习就是实战练兵，练习就是巩固已了解的知识。因此一定要多做练习，也就是做到全面复习、重点练习。我们参加土地估价师考试的同志，基本上都是在职，平时比较忙，都是接近考试的时候集中进行复习，尽管如此，我们的目的是通过考试，所以必须多做练习，我们考试共四种题型，对每种题型都要有意识地进行训练。通过模拟练习进行自我测试，一方面可以发现自己掌握知识的漏洞，另一方面也可以熟悉试题的套路。
（四）围绕大纲，加强知识汇总，提升知识水平
经过熟悉考试大纲、通读辅导资料，我们可以采取前后左右、上下结合的办法，将考试大纲要求的重要之处简化、总结为便于记忆的条条纲纲，实现本门课程知识的升华。但是由于每个人的学习、记忆方法不同，做法也不必强求一致，这项工作要在考前的半个月完成。
（五）做好冲刺，强化知识点记忆巩固
在关键的最后半个月中，要抽出时间，集中精力，专门记忆教材勾画出的重点以及自己总结这些重要的条条纲纲，而不应再抱厚厚的教材翻看，那样容易走神，老觉自己记忆力不好，会失去考试信心。
（六）强化模拟练习，多做历年试题及有关模拟试题 可以说历年试题基本涵盖了本门课程的重点、考点。做一定数量的历年试题及模拟试题等典型习题，以使应试人员尽快进入临考状态。同时由于土地估价师考试命题灵活性与难度逐年上升趋势，要在限定时间内完整答题，就必须提高我们答题的快速反应能力，唯有多做相当的历年试题及模拟题，才能达到熟能生巧、熟以致快目的，以使我们在考试时达到最佳临考状态。同时还可结合部分试题点评对自己的答案进行分析。 |