一、考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对地价管理知识的理解与掌握程度。

二、考试范围： 

1．地价管理的目的

2．地价管理的措施

3．地价管理的内容

4．城镇基准地价与标定地价

5．城市地价动态监测

6．土地估价行业行政管理

7．我国土地价格管理发展历程

三、考试基本要求：

掌握：地价管理的目的、措施、内容，城镇基准地价与标定地价；

熟悉：城市地价动态监测，土地估价行业行政管理；

了解：我国土地价格管理发展历程。

四、内容辅导： 

（一）地价管理的目的 （掌握）    

地价管理，是政府为规范土地市场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和国家等各方面的合法权益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引导和管理措施。

地价管理的目的在于：

1、通过地价管理，防止地价暴涨。

土地是城市社会经济活动的载体，地价的暴涨将影响到各部门的经济发展，出现土地投机行为，造成土地大量囤积和资产的浪费，给生产和生活等领域带来不利影响。因此，为了防止地价暴涨对经济可能产生的危害，除了采取行政手段干预土地市场外，也需要通过地价管理，通过制订一系列严格而又规范的地价管理政策和制度，加强对地价暴涨的管理。   

2、通过地价管理，防止土地投机。

城镇土地是有限、宝贵的资产，由于其位置的不可移动性，极易造成对土地的垄断，特别是位置优越的地块。为防止单位和个人对土地的无效占用，大量闲置土地，等待地价上涨，靠囤积土地获取暴利，需要进行地价管理。   

3、通过地价管理，促进土地的合理利用。      

为促进土地资产的合理利用，发挥最大的经济效益，必须建立有效的地价管理政策，使每块土地都能达到合理利用。通过地价管理政策的实施，使不能合理利用土地的使用者，将其使用的土地转移出去，给能发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者使用。

4、通过地价管理，规范交易双方的行为。

建立规范的市场在土地交易活动中，有的交易双方为了逃避国家税收，采取虚报、瞒报地价的非法手段，进行土地交易活动。为此，需要制订地价管理政策，使交易双方或一方要为虚报、瞒报而付出代价。

5、通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精确度。

地价管理政策影响下的土地市场，可减少各种非规范交易行为的发生，使土地估价方法统一，有效数据、样本增加，提高土地估价成果的精确度。

6、通过地价管理，防止国有土地收益流失。

通过地价管理，对单位和个人将划拨土地使用权进行转移的行为和协议出让土地等行为进行有效管理，可以有效防止目前各地普遍存在的国有土地收益的流失，逐步建立起规范、合法的土地使用制度。

例题：通过地价管理，可起到(    )等作用。(2000年土地管理基础试题)

A．防止地价暴涨   　B．防止土地过度投机

C．规范交易行为    D．加大土地供给量

答案：ABC 

解析：地价管理的目的在于：1、通过地价管理，防止地价暴涨。2、通过地价管理，防止土地投机。3、通过地价管理，促进土地的合理利用。4、通过地价管理，规范交易双方的行为。5、通过地价管理，规范土地估价的方法，提高土地估价精度。6、通过地价管理，防止国有土地收益流失。

（二）地价管理的措施（掌握）   

1．提供地价信息

为了维护土地市场交易双方的利益，有关部门及时收集和公布地价信息，为社会各界提供参考。《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

2，制订地价标准

通过制定基准地价和标定地价，为土地市场交易提供价格参考。制定基准地价和标定地价并实行定期公布制度，是规范土地交易行为，加强国家对地价进行管理的重要措施。

3．宏观调控地价水平

土地市场宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段(主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策)和行政手段(主要包括规划和计划)，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。调控地价水平是地价管理的重点之一，政府可以通过一系列行政、经济、技术和法律措施对土地交易设置价格限制。对土地价格进行宏观调控的主要目的是，保证土地市场价格的基本稳定和市场交易平稳发展，防止地价极高极低或忽高忽低，避免土地资产流失和土地利用的不合理。

4．监管土地估价行业

土地行政主管部门变事前审批为事后监管，进一步加大监督检查力度。各级土地行政主管部门定期对土地评估机构及其出具的土地估价报告进行随机抽查和评议。土地评估机构的抽查评议结果要及时在网上或其他新闻媒体上向社会公布，使社会公众了解执业机构和人员的真实资格、信誉情况。要建立机构和个人的执业档案，将机构和人员的执业情况、抽查评议结果、社会投诉情况、违规行为等情况记入执业档案，向社会公布，提供社会查询。

例题：调控地价水平是地价管理的重点之一，政府可以通过一系列行政、经济、技术和法律措施对土地交易设置价格限制。（2006年《土地管理基础与法规》试题）

答案：√

解析：基础考核点。土地市场宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段(主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策)和行政手段(主要包括规划和计划)，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。

（三）地价管理的内容（掌握） 

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)指出，加强地价管理。市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。凡尚未确定基准地价的市、县，要按照法律法规规定和统一的标准，尽快评估确定；已经确定基准地价的市、县，要根据土地市场价格变化情况，及时更新。要根据基准地价和标定地价，制定协议出让最低价标准。基准地价、协议出让土地最低价标准一经确定，必须严格执行并向社会公开。各级人民政府均不得低于协议出让最低价出让土地。要抓紧建立全国地价动态监测信息系统，对全国重要城市地价水平动态变化情况进行监测。

1、定期公布基准地价、标定地价制度。

《城市房地产管理法》第三十二条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”

2、建立土地价格评估制度。

《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”

3、房地产价格评估人员资格认证制度。

  《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”

4、建立土地交易价格申报制度

《城市房地产管理法》规定，“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。 土地交易权利人转让土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”。

5、制定协议出让建设用地使用权最低限价。

《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。《协议出让土地使用权规定》第五条规定，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区；协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号) 规定，禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，依照《中华人民共和国刑法》的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。

例题：按照国家有关规定，以协议方式取得土地使用权时，交易双方只能在不低于(    )的基础上，确定其成交地价。(2000年土地管理基础试题)

A．基准地价    　　
B．标定地价

C．政府最低限价   
D．宗地评估价

答案：C 

解析：《城市房地产管理法》第十二条规定，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

6、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）规定，国家根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。

7、政府行使优先购买权。   

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十六条规定，土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。   

例题：我国现行的地价管理制度包括(    )。（2006年《土地管理基础与法规》试题）

A．土地交易许可制度

B．基准地价和标定地价定期公布制度

C．地价评估制度

D．土地交易申报劝告制度

E．土地交易最低限价制度

答案：BCE

解析：基础考核点。土地交易许可制度、土地交易申报劝告制度，不属于我国现行的地价管理制度。

例题：目前我国需要建立的地价管理制度主要有(    )。(2002年土地管理基础试题)

A．地价评估制度   
B．土地交易价格申报制度

C．基准地价、标定地价定期公布制度　　
D．土地使用权出让的计划管理

答案：ABC 

解析：土地使用权出让的计划管理，不属于目前我国需要建立的地价管理制度。

（四）城镇基准地价与标定地价（掌握）

1、基准地价概念

基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高出让年期土地使用权区域平均价格。

例题：城市基准地价是(    )年期的土地使用权价格。（2006年《土地管理基础与法规》试题）

A．无限   
B．各用途法定最高出让

C．基准日后的剩余   
D．转让剩余

答案：B

解析：基础考核点。基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

例题：在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于(    )。(2002年土地管理基础试题)

A．区域平均地价    B．市场价格的平均值

C．成交地价的平均水平    D．评估价格的平均值

答案：A 

解析：基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。

2、基准地价的作用

（1）建立健全地价体系，完善地籍管理制度，为各部门和土地使用者、经营者服务；   

（2）为制定土地管理的各项政策、法规、措施提供依据；

（3）充分发挥政府地价的控制和导向作用，合理引导投资方向和土地利用方式；

（4）为征收土地税费提供依据；   

（5）是政府制定协议出让最低价标准的依据；

（6）为政府管理地产市场提供价格数据；

（7）为企业改制、核定企事业单位所占有使用的土地资产量提供依据。

3、基准地价的表现形式

常见的基准地价表现形式有：

①级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。    

②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。

③路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。

4、标定地价概念与作用

《城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。国家实行房地产价格评估制度，房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。

标定地价是政府根据管理需要，评估的某一宗土地在正常市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格。

标定地价的作用：

（1）标定地价为政府出让土地使用权时确定土地出让金提供依据；

（2）标定地价为企业清产核资核股份制改造中确定土地资产量提供依据；

（3）标定地价为国家核定土地增值税和税制改革提供依据；

（4）标定地价为政府制定土地市场管理政策提供依据。

例题：有关级别基准地价、区片或区段基准地价的相互关系，最恰当的理解是(    )  。（2006年《土地管理基础与法规》试题）

A．包含与被包含的关系

B．概念上存在本质差别，相互间没有关系

C．基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系

D．不符合估价规程对统一基准地价称谓的规定

答案：C

解析：基础考核点。常见的基准地价表现形式有：①级别基准地价。②区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。③路线价。区片或区段基准地价是基准地价的不同表现形式，既有区别又有联系。

例题：根据《城市房地产管理法》规定，我国实行(    )的定期公布制定。(2002年土地管理基础试题)

A．市场交易价格  
B．出让价格

C．宗地地价   
D．标定地价

答案：D 
解析：《城市房地产管理法》规定，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。