（七）土地市场管理的内容（掌握） 

1、土地市场的宏观管理

土地市场宏观调控，是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段(主要包括产业政策、财政信贷政策和税收政策)和行政手段(主要包括规划和计划)，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。

土地市场宏观管理包括两个方面：

（1）土地市场供需管理；

（2）土地市场价格管理。

2、土地市场的微观管理

所谓土地市场的微观管理，是指国家通过法律、行政等手段对土地市场运行进行统一的规范与管理，保证市场主体公平交易、平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能。

（1）对土地市场客体的管理

土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对土地市场客体的管理主要是限制允许进入市场的土地产权的范围。

（2）对土地市场主体的资质审查

①土地使用权出让人和转让人的资格。土地使用权出让人只能是国家，其代表是经国家授权的各级政府。凡因土地使用权的出让、转让而享有土地使用权的境内外的公司、企业、其他组织和个人，均可成为城镇建设用地使用权的转让人。

②土地使用权受让人的资格。作为土地使用权受让人的企业、其他组织或个人，不仅要有正当的用地理由，还要有支付土地出让、转让费用的能力或筹资能力，以及相应的经营管理能力。

（3）土地市场交易程序的规范

①建设用地使用权出让程序。

②建设用地使用权转让程序。建设用地使用权转让程序是：申请、批准、签约、公证、登记，   

③建设用地使用权出租程序。建设用地使用权的出租必须符合一定的程序。一般要经过签约和登记两个阶段。   

④建设用地使用权抵押程序。建设用地使用权抵押的手续较为简单，一般只需出示土地使用证，证明其建设用地使用权的真实性，并签订建设用地使用权抵押合同。签订抵押合同之后，必须予以登记。只有经过登记的抵押合同，才具有效力。建设用地使用权抵押一般向土地管理部门登记。   

（4）土地市场中介管理   

①对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查。所谓资质审查，是政府有关机构(房地产行政管理部门、国土资源管理部门、工商行政管理部门等)对从事土地中介服务的企业或个人进行资格审定和确认。

②对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督。政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。   

例题：（判断）：政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。(    )。

答案：√

解析：政府除了对从事土地中介服务的企业与个人进行严格的资质审查外，还必须进行经常性的审查和监督。

（八）土地市场供需调控（掌握）

  1、土地市场供需调控的意义

(1) 有利于土地利用结构的调整和优化，有利于加强国家对土地市场的控制，维护土地市场的稳定。

(2)防止国有土地资产的流失，充分发挥土地的资产价值。

(3)防止土地投机，打击违法行为。

(4)稳定土地市场价格和房价。

(5)有利于土地资源优化配置，合理分配土地收益，控制投资过热，重复建设，促进经济平稳发展。

2、土地市场供需调控的原则   

（1）综合效益和整合性利益原则；

（2）平等对待，兼顾各方利益原则；  

（3）控制与弹性管理原则；

（4）依法管理、调控的原则。

(5)一级市场管住，二、三级市场搞活，促进经济发展原则。

(6) 有利于促进土地内涵挖潜、集约利用原则。

3、土地市场供需调控的主要内容

（1）土地市场供需调控的方向

供需调控的方向包括两方面的内容：一是选择调控目标；二是确定调控措施的作用方向。选择调控目标的确定依据是一定时期内土地市场发展目标。确定调控措施的作用方向则需要在明确调控目标的基础上，对当前土地市场的运行状态和变化趋势进行分析。作用方向大致可分为两类：一类是刺激土地市场发展的措施，其作用方向是向上，如减免税收、降低贷款利率等；另一类是抑制土地市场发展的措施，其作用方向是向下，控制贷款规模、限制土地供给量等。一般来说，在土地市场景气循环的萧条阶段和复苏阶段，应采用作用方向向上的调控措施；在土地市场出现“过热”预兆时，应采用作用方向向下的调控措施。

（2）土地市场供需调控的时间

确定供需调控时间，也就是要确定何时开始调控，调控时间应持续多长。在确定土地市场供需调控的时间问题上，必须考虑以下三个方面：要考虑供需调控措施的决策时间；要考虑供需调控效应的滞后时间；要考虑调控效应的惯性。城市土地市场的供需调控必须与完善的土地市场监测预警系统相结合。

（3）土地市场供需调控的力度

供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化大小相关。在决定土地市场供需调控的力度时，要考虑如下因素；土地经济波动的幅度；调控手段从使用到产生效应的滞后时间；调控效应惯性大小；调控环境。

（4）充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制。深入推进土地有偿使用制度改革。严格限定划拨用地范围，及时调整划拨用地目录。今后除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。其他建设用地应严格实行市场配置，有偿使用。要加强建设用地税收征管，抓紧研究各类建设用地的财税政策。严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度。工业用地和商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地（包括配套的办公、科研、培训等用地），以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须实行招标拍卖挂牌等方式公开出让。

4、土地市场供需调控的措施

（1）发展计划和规划

土地利用计划，特别是年度计划，是把握土地入市环节，调控土地市场的有效手段。土地利用规划是政府控制土地供给量，协调供求关系，调节和稳定土地价格的重要手段，对土地市场具有宏观调控作用。

（2）财政政策

财政政策在调节土地市场发展速度和供求关系上发挥着重要的作用。主要有：

地租政策、税收政策和财政投资政策。税收政策作为财政收入政策对土地市场的供需调控作用体现在两个方面：通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税实现对土地市场的调控；通过减免税实现对土地市场的调控。财政投资政策对土地市场的调控作用主要体现在财政投资的导向作用上，利用财政投资引导社会投资，以调整产业结构和调节地区差异。   

（3）金融政策   

国家金融政策是政府对土地市场供需进行调控的重要手段。金融政策对土地市场的调控可分为直接调控和间接调控。直接调控是指政府通过制定土地金融政策依靠中央银行直接干预土地信用业务的质和量。间接调控是指国家通过利率和贷款成数等金融杠杆来调节货币供应量和需求量，进而调控土地市场供需。   

（4）土地储备制度   

《土地储备管理办法》(国土资发[2007]277号)指出，土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。

通过建立土地储备制度，政府掌握了城市土地的“统一收购权”和“垄断供应权”， 土地储备机构成了代表政府在土地一级市场上供应土地的唯一渠道和机构实现了政府在土地一级市场上垄断土地供应的目标。   

土地收购储备制度的运作主要包括土地储备计划、土地收购、土地储备、土地开发与利用和土地供应五个程序。

①土地储备计划。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案。年度土地储备计划应包括：年度储备土地规模；年度储备土地前期开发规模；年度储备土地供应规模；年度储备土地临时利用计划；计划年度末储备土地规模。

②土地收购。土地收购是指根据政府授权和土地储备计划，土地储备机构收购或收回市区范围内建设用地使用权的活动。其工作程序是申请收购、权属核查、征询意见、费用测算、方案报批、收购补偿、权属变更、交付土地。根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。政府行使优先购买权取得的土地， 由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

③土地储备。储备土地出让前，应当处理好土地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，缩短开发周期，防止形成新的闲置土地。土地储备范围：(一)依法收回的国有土地；(二)收购的土地；(三)行使优先购买权取得的土地；(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地；(五)其他依法取得的土地。   

④土地开发与利用。对纳入储备的土地，经市、县人民政府国土资源管理部门批准，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。土地储备机构应对纳入储备的土地采取必要的措施予以保护管理，防止侵害储备土地权利行为的发生。在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。

⑤土地供应。储备土地完成前期开发整理后，纳入当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地。依法办理农用地转用、土地征收后的土地，纳入储备满两年未供应的，在下达下一年度农用地转用计划时扣减相应指标。根据现行土地管理规定，储备土地的供应方式可分为招标拍卖挂牌出让和协议出让两种类型。      

（5）土地市场供需调控的具体措施是：

(1)根据经济发展要求，科学编制规划和计划，合理确定土地供应总量及结构。

(2)依据土地利用总体规划和城市规划，合理确定土地供应空间布局。

(3)根据土地区位、质量和经济发展水平，合理确定土地价格水平。

(4)加强土地收益管理，运用财政、金融手段，合理确定土地税费标准，完善土地税费体制。

(5)规范土地出让市场行为，逐步提高竞争性土地出让的比例，推广和采用招标拍卖出让方式。

(6)加强土地市场中介服务体系管理，规范土地市场秩序。

(7)加强土地收购储备管理，为土地市场调控提供基础。

(8)加强土地市场信息收集、采集、分析和发布管理，为土地市场调控提供及时准确的信息。

(9)加强土地产权产籍管理，强化土地登记制度。

(10)强化执法，实现对土地市场运行的有效指导、规范、监督和控制。

例题：土地收购储备制度的运作主要包括 (    ) 程序。

A．土地整理    
B．土地收购   
C．土地储备   
D．土地供应    

E．土地调查

答案：BCD

（九）建设用地使用权转让（掌握）

1、建设用地使用权转让的概念

建设用地使用权转让是指土地使用者将有偿取得的建设用地使用权再转移的行为。具体而言，是指通过出让方式取得建设用地使用权的土地使用者，按照出让合同等有关规定的期限或条件，对土地投入一定资金进行开发后，通过有偿的出售、交换和无偿赠与等方式，把建设用地使用权单独或随地上建筑物、其他附着物的所有权转让给受让人。建设用地使用权出让合同和登记文件所载明的权利和义务随之转移给受让人。

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定，土地使用权要依法公开交易，不得搞隐形交易。划拨土地使用权未经批准不得自行转让。出让和承租国有土地使用权首次转让，必须符合法律规定和出让、租赁合同约定的条件。土地使用权交易要在有形土地市场公开进行，并依法办理土地登记。土地行政主管部门要加强对出让、租赁合同的管理，受让人和承租方未付清全部出让金、租金的，不得为其发放土地使用证，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让。

2、建设用地使用权转让的条件

在我国，建设用地使用权依法转让受法律保护，根据有关法律、 法规的规定，以出让方式取得的建设用地使用权转让时应符合以下基本条件。

（1）按照建设用地使用权出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书

（2）按照建设用地使用权出让合同约定进行投资开发，属于成片 开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

为规范建设用地使用权转让活动，建设用地使用权的转让还要受以下几个条件的限制：

①通过转让取得的建设用地使用权，其建设用地使用权的使用年限为原建设用地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者的使用年限后剩余年限。转让合同终止日期和建设项目完成日期不得超过原出让合同所规定的终止日期和建设项目完成日期，不得改变原出让合同所列的权利、义务和各项用地要求。

②建设用地使用权转让后，原出让合同规定的建设用地使用权受让人的权利、义务全部随之转移。   

③建设用地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权的，其使用范围内的建设用地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。        

④建设用地使用权转让时，如需改变原出让合同的规划用途，必须事先向土地主管部门和规划部门提出申请，经审核批准，调整土地使用权出让金，方可进行转让。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定，土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式；对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。     

⑤原行政划拨建设用地使用权的转让，土地转让人必须向所在地市、县人民政府土地管理部门申请补签土地出让合同，缴付土地出让金，办理土地出让登记手续后，才取得转让的合法权利，通过转让方式取得建设用地使用权的受理人，必须与转让人签订转让合同，并共同到土管部门办理建设用地使用权过户登记手续，换取土地使用证。   

⑥建设用地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权；建设用地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要措施(如规定最高限价)来防止。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)规定，国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。

3、《物权法》规定建设用地使用权转让内容。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。

4、建设用地使用权转让的方式

建设用地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。 

（1）建设用地使用权出售

建设用地使用权出售是指建设用地使用权的出售方将建设用地使用权转移给购买方，购买方为此支付建设用地使用权价款的行为。建设用地使用权的出售，只转移建设用地使用权，所有权仍属于国家。

（2）建设用地使用权交换

建设用地使用权交换，也叫“互易”，指当事人双方约定互相转移建设用地使用权，或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的物的行为。它是以一方当事人需要支配对方的建设用地使用权为前提，是双方当事人的合意，是一种权利客体的交换。

（3）建设用地使用权赠与

建设用地使用权赠与，指赠与人(原建设用地使用权受让人或者再受让人)自愿将自己的建设用地使用权无偿转移给受赠人，受赠人表示接受的法律行为。赠与的基本特征是无偿，与出售一样，赠与的仍只是建设用地使用权，土地所有权仍归国家

例题：建设用地使用权转让的方式包括(    )。

A．出售   
B．出租

C．交换   
D．赠与

E．抵押

答案：ACD

解析：建设用地使用权的转让有三种方式，即出售、交换、赠与。

（十）建设用地使用权抵押的概念和条件（掌握）

1、建设用地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。抵押权人不对抵押建设用地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益。建设用地使用权被当做贷款的担保，如果抵押人在借款合同期满后仍不能归还贷款，建设用地使用权将转归抵押权人所有，或者由抵押权人按法定程序处置。由于土地开发时间长、贷款数量大且风险较大，因而银行往往要求借款人将建设用地使用权或房地产作抵押，以规避贷款风险。

2、建设用地使用权抵押除了具有一般财产抵押权的法律特征，如抵押权是一种担保物权，以清偿债务为目的，具有不可分性、附属性以外，还具有其特有的法律特征。

(1)用于抵押的建设用地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法建设用地使用权，并且是已办理土地登记手续的建设用地使用权。

(2)建设用地使用权抵押设定本身并不发生建设用地使用权转移，即建设用地使用权抵押后，土地使用者可继续对土地进行占有、收益，只有在债务不能履行时，抵押权人才能依照法定程序处分建设用地使用权，此时建设用地使用权才发生转移。

(3)建设用地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押。地上建筑物及其他附着物抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押，也就是说，建设用地使用权与地上建筑物及其他附着物必须同时抵押。

(4)建设用地使用权抵押不得违背建设用地使用权出让合同的规定。

(5)建设用地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让建设用地使用权时，应告知抵押权人。

3、《物权法》规定建设用地使用权抵押权内容。

以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

下列财产不得抵押：（一）土地所有权；（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（五）依法被查封、扣押、监管的财产；（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。

抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。

例题：下列关于建设用地使用权抵押的概念和条件，正确的是(    )。

A．建设用地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的建设用地使用权以转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为    

B．抵押权人不对抵押建设用地使用权直接占有使用，继续由抵押人使用并收益   

C．用于抵押的建设用地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法建设用地使用权，并且是已办理土地登记手续的建设用地使用权    

D．建设用地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押   

E．建设用地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物不随之抵押

答案：BCD

解析：建设用地使用权抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的建设用地使用权以不转移占有的方式作为抵押财产向债权人(抵押权人)履行债务作出的担保行为。

（十一）建设用地使用权租赁的概念（熟悉）

建设用地使用权租赁是指建设用地使用权者作为出租人，将建设用地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地租赁行为在整个建设用地使用权租赁市场中比例较小。由于在建设用地使用权租赁中，建设用地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金中收回投资，因而建设用地使用权租赁十分普遍，具体形式也多种多样。如商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着建设用地使用权的出租。

建设用地使用权租赁，承租人以支付租金为代价取得了对土地及地上建筑物、其他附着物使用的权利，但承租人只有使用的权利，不得改变土地用途，不得将承租权转让、转租、抵押或从事其他经济活动，它具有以下几个法律特征：

 (1)建设用地使用权租赁双方当事人只是就使用土地达成协议，不发生作为物权的建设用地使用权的转移，这是建设用地使用权出租与转让方式的主要区别。

(2)用于租赁的地块必须具有法律上的依据。即必须是法律允许的地块，目前只有因出让、转让建设用地使用权等方式取得的建设用地使用权的民事主体具有这一权利，如果民事主体无合法原因擅自租赁土地(例如划拨取得的建设用地使用权)，仍属于非法行为。

(3)建设用地使用权租赁合同是有偿合同。出租人有义务将出租的土地交给承租人使用，并有权取得租金收益。相反，承租人有义务支付租金，有权利使用土地。

(4)土地转租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，当出租的建设用地使用权发生转移时，新的建设用地使用权人也必须尊重承租人的合法权利。
例题：（判断）：商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都不包含着建设用地使用权的出租。(    )。
答案：×
解析：商业柜台出租，各种铺面出租和住房出租等都包含着建设用地使用权的出租。

（十二）我国土地市场的发展过程（了解）
我国土地市场的形成与发展，是经济体制改革和对外开放的结果。
1．土地市场的萌芽阶段
1978年农村实行家庭联产承包责任制，土地所有权与使用权开始分离。与此同时，城市土地使用制度开始改革，1980年，我国开始向中外合资企业收取场地使用费，1982年，深圳开征城市土地使用费。1987年，国务院批准在深圳、上海、天津广州、厦门、福州等城市进行土地使用制度改革试点。1988年修订后的《土地管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。我国开始了通过市场机制配置土地资源的尝试。
2．土地市场的形成阶段
1990年，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施，我国土地市场建立和发展有了法律依据。土地资源的市场配置在全国展开。1992年，邓小平同志南方谈话和十四大以后，全国土地市场的培育、发展进程大大加快。到1992年底，全国除西藏外的29个省(市、区)都已经开展土地出让工作。这一时期，全国各地大搞开发区建设，土地投机盛行，炒卖土地现象非常严重。为此，1993年，国务院开始整顿土地市场。1992年发布的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定划拨土地使用权转让、出租、抵押的条件和相关规定。
3．土地市场的发展与完善阶段
1995年《城市房地产管理法》颁布之后，城市土地市场发展进入一个新的阶段。1998年国土资源部成立以来，土地市场逐步发展和完善。1999年，国土资源部下发了《关于进一步推行招标拍卖出让建设用地使用权的通知》，严格限定行政划拨供地和协议出让土地的范围，并限定了协议出让土地使用权的最低价格。2000年国土资源部下发了《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，2001年，国务院下发了《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》，从严格控制建设用地供应总量，严格实行国有土地有偿使用制度、大力推行土地使用权招标、拍卖，加强土地使用权转让管理，加强地价管理和规范土地审批的行政行为等六个方面，提出了具体要求。2001年6月，国土资源部下发了《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》，强调建立健全建设用地供应总量控制制度、城市建设用地集中供应制度、土地使用权公开交易制度、基准地价定期更新和公布制度、土地登记可查询制度和集体决策制度。   
为了规范协议出让土地行为，限制划拨土地使用范围，建立完善的招标拍卖挂牌制度，2001年，国土资源部发布了《划拨用地目录》，细化了划拨与有偿的范围，对不符合划拨目录的建设用地，必须有偿使用。2003年6月国土资源部颁布了《协议出让国有土地使用权规定》，规定不符合招标拍卖挂牌出让条件的国有土地，方可协议出让。
为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，2002年5月国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规定》，明确规定各类经营性用地必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。根据《物权法》，2007年9月21日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007修订）》(国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。该《规定（2007修订）》进一步明确，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2004年10月，国务院发布《关于深化改革严格土地管理的决定》指出各地必须禁止非法压低，地价招商，除按照现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让，推行土地资源的市场化配置。2006年5月31日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让建设用地使用权规范》  (试行)和《协议出让建设用地使用权规范》(试行)，进一步完善了建设用地使用权制度。这一阶段，国企改制中划拨土地使用权改革也逐步推行。为规范国有建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度， 1998年颁布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》对国有企业实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营和出售、兼并、合并、破产等改革中涉及的划拨土地使用权管理作出了较详细的规定。1999年，国土资源部发布了《关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》。
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过《物权法》，自2007年10月1日起执行。《物权法》规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。
这一阶段，土地市场中介队伍也逐步发展壮大，土地评估行业行政管理制度逐步健全。
例题：（判断）：1995年出台的《城市房地产管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。 (    )。
答案：×
解析：1988年修订后的《土地管理法》正式宣布土地有偿使用制度的确立。