一、考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对土地市场交易与监管知识的理解与掌握程度。

二、考试范围： 

1．土地市场概念

2．土地市场的特点

3．土地市场的分类

4．土地市场的功能

5．土地市场的运行机制

6．我国土地市场的现状

7．土地市场管理的内容

8．土地市场供需调控

9．土地使用权转让

10．土地使用权抵押的概念和条件

11．土地使用权租赁的概念

12．我国土地市场的发展过程

三、考试基本要求：

掌握：土地市场概念、特点、分类，监管调控的内容，土地使用权转让概念和内容，土地使用权抵押概念和条件；

熟悉：土地市场的功能、运行机制，土地使用权租赁的概念；

了解：我国土地市场现状与发展过程。

四、内容辅导：      
（一）土地市场概念（掌握）

1、狭义的土地市场

土地市场的概念，有狭义和广义之分。狭义的市场是指进行土地交易的专门场所，如土地交易所，不动产交易所等。我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。

2、广义的土地市场

广义的土地市场则是指因土地交易所引起的一切商品交换关系的总和，土地市场由于其经营的产品具有价值大，位置固定等特点，产品难以集中到固定的场所去交换，其交换活动尤其需要凭借金融、信息等部门的作用才能完成。因此，土地市场的内涵一般难以用狭义的市场定义来概括，而应包括中间商、代理商、金融信用、广告信息等一切构成土地产权交换关系的经营性活动。

3、土地市场的主体和客体

（1）土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

A．供给者。供给者是向土地市场提供交易对象的经济行为主体，主要是土地所有者和开发者、使用者(含经营者)。

B．需求者。需求者是通过土地交易取得土地使用权、租赁权、抵押权等土地权利的单位和个人。   

C．中介者。由于土地市场信息缺乏，交易过程需大量的专业知识，而普通买者并非经常参与土地交易。因此在土地市场上，通过土地供求双方直接面议成交的仅为少数。对于大量的土地交易，土地供求双方往往通过土地交易中介机构(如经纪人等)来完成。可见，土地交易中介者是土地市场中的一个重要主体。

D．管理者。市场的管理者的基本任务在于维持交易秩序，提供交易质量和效率，协调土地交易关系。管理者包括国家的有关部门，如土地、房地产、物价、工商行政、税务等管理部门。除必要的行政手段外，主要通过价格、税收、信贷、利率等经济杠杆进行管理。

（2）土地市场客体。市场客体是市场交易的对象。土地市场运行中的客体，就是土地本身及其产权关系。土地最基本的特点是土地在流通过程中，流通或转移的不仅是土地物质体，更重要的是土地产权关系。因此，土地产权关系及其在市场运行中的交换，构成土地市  场客体的主要内容。

例题：土地市场主体包括 (    )。

A．供给者                   
B．需求者   

C．土地本身及其产权关系    
D．中介者   

E．管理者

答案：ABDE

解析：土地市场主体。土地市场主体即土地市场的参与者(法人和自然人)，包括供给者、需求者、中介者和管理者。

（二）土地市场的特点（掌握）

土地市场作为市场体系的组成部分，具有市场的一般规定性。但是，土地是一种特殊形态的商品，具有区别于一般商品市场的明显特点。   

1、交易实体的非移动性（固定性）。一般市场交换表现为商品实体的运动，而土地在交易过程中，交易对象不移动，只发生货币运动和使用者的移动，其实质是土地产权契约的交易。因此，土地交易往往以一定的契据等法律文件为依据，权利的取得必须以法律为依据方为有效，并按权属管理和市场管理的需要进行变更登记，使其权属的变更得到法律确认。

2、土地市场的地域性。由于位置固定的特性，使得土地市场基本上是一个地方市场，土地必须原地出售，使土地市场具有强烈的地域性特点。因此，不同地区由于经济发展水平不同，土地市场产生和发展的动力也不完全相同，因而也就引起不同地区土地市场状况的不均衡。如我国目前土地市场明显地存在着沿海开放城市与内地一般城市、东部地区与中西部地区的差异。

3、土地市场的垄断性（不充分性）。土地资源的稀缺性和位置固定性，以及土地市场的地域性分割，导致地方性市场的不完全竞争和土地价格不完全由供求关系来决定，加之土地交易数额较大，所以土地市场容易形成垄断。在实行土地公有制的国家和地区，所谓的土地买卖只是一定年限土地使用权的买卖，而不是所有权的买卖。土地的最终产权始终掌握在国家手中，用途由土地利用规划和城市建设规划限定，不能任意改变。所以，土地市场实际上是由政府控制的市场，因而价格机制、竞争机制等对土地供求关系的调节作用就不如一般商品那样明显。同时，土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使土地市场的竞争不充分。

4、流通方式的多样性。土地作为耐用、高值商品，由使用期限长短、利用方式、开发程度、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的土地权属、利益关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖外，租赁、分割转让、分期付款、产权交换、拍卖、招标、协议成交、抵押等交易方式在土地市场中相当普通。这种流通方式的多样化是土地市场特有的。

5、土地供给弹性小。土地是一种稀缺的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也很小。因此，在一定地域性市场内，土地价格主要由需求来决定。对土地的需求增加，地租上升，地价就随之上涨；反之，对土地的需求减少，地租则下降，地价也下跌。   

6、供给滞后。土地价值较大，用途难以改变且开发周期较长，土地供给难以及时调整。

7、低效率性。土地市场是地域性市场，参与者相对较少，投资决策受价格以外因素影响较大，而且同一用途不同区域的土地具有较小的替代性，因而土地市场相对一般商品市场来讲，交易效率较低。

8、政府管制较严。土地分配的公平有效，对经济的发展和社会的稳定具有重大的作用，因此政府对土地市场管制比较严格。   

例题：与一般商品市场相比，土地市场具有交易实体的非移动性、(    )等特征。(2000年土地管理基础试题)

A．土地市场的地域性   
B．土地市场的垄断性

C．流通方式的单一性   
D．土地供给的弹性小

答案：ABD

解析：应是“流通方式的多样性”。

（三）土地市场的分类（掌）握
我国土地市场是在我国社会主义经济制度的基础上建立起来的，是由多种市场构成的市场体系。我国土地市场体系按地域划分，分为城市建设用地使用权市场和农村集体土地使用权市场；按市场主体划分，分为涉外(国外或境外)市场和境内(我国大陆)市场。我国城市建设用地使用权市场按交易梯次划分，分为出让(一级)市场和转让(二级)市场、租赁抵押（三级）市场；我国农村土地市场，—按市场流转的客体(土地利用方向)划分，分为农地(耕地)使用权市场、集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份化改制等。
按照现行的法律规定，我国现阶段的土地市场主要指城镇土地市场。按照市场交易主体和市场运行过程，可将城镇土地市场分为三级市场结构。按土地交易方式，可以将土地市场分为：

1、建设用地使用权的出让市场。建设用地使用权出让市场是指土地所有者将一定期限内的建设用地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之间的经济关系。建设用地使用权的出让市场是土地一级市场，其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权按规划要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。由土地所有制所决定，土地一级市场是国家垄断的市场。政府通过土地供应计划和规划，对出让土地的建设规模、土地开发计划、土地的位置及面积、土地的使用要求作出规定，并根据这些规定和需要，对土地出让活动实行直接调控。

2、建设用地使用权转让市场。建设用地使用权转让市场是指建设用地使用权人将剩余年限的建设用地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。建设用地使用权转让市场即土地二级市场，其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发的建设用地使用权连同地上定着物进行转让。其受让方可以是二手的开发经营者，也可能是直接的土地使用者。

二级市场是国家调控下的以市场调节为主的市场。
3．建设用地使用权租赁市场。建设用地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将建设用地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。建设用地使用权租赁市场属于土地三级市场。
4．建设用地使用权抵押市场。建设用地使用权抵押是土地抵押人以其合法的建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。建设用地使用权抵押市场属于土地三级市场。

三级市场是土地使用者之间进行的租赁、抵押活动。它是市场调节的开放市场。

三级市场结构是我国目前土地市场的基本构成，明确区分三级市场，既有利于政府管理和调控土地市场，也有利于分析土地市场的交易状况，掌握真实的市场供求关系。尽管二、三级市场之间较难区分，有时出现交叉，但是严格区分三级市场结构对土地市场管理者来说是非常有价值的。

各类土地市场中，一级市场是关键，是土地市场管理的龙头，二、三级市场是土地市场活跃的标志。
例题：建设用地使用权的出让市场是土地(    )级市场。
A．一    
B．二   
C．三    
D．四
答案：A
解析：建设用地使用权的出让市场是土地一级市场。

（四）土地市场的功能（熟悉）
1．优化配置土地资源
土地资源的配置方式分为行政划拨方式和市场方式。单一的行政划拨方式效率低下，极易造成土地资源的巨大浪费。土地只有通过以市场为主的方式来进行配置，才能满足人类生产生活的需要，才能使土地资源配置优化。   
2．调整产业结构，优化生产力布局
经济的健康发展，需要有合理的产业结构和生产力布局。以价格机制为核心的市场机制就像一只“无形的手”，时刻对一个国家或地区的产业结构和生产力布局依市场原则进行调整，以实现最大的经济效益。地租、地价是土地市场中最重要的经济杠杆，是引导土地资源在不同产业中合理配置的重要信号。
3．健全市场体系，实现生产要素的最佳组合
市场机制只有在一个完整的市场体系中才能充分发挥作用。土地是人类的基本生产要素，只有实现以市场配置为主，才能健全全社会的市场体系，最大限度发挥市场机制的作用，实现全部生产要素的最佳组合。
4、控制土地供给，控制投资过热
控制土地供给，控制投资过势，防止重复建设，促进经济平稳发展。严格执行土地利用总体规划和年度计划，严格新增建设用地审批管理，控制好供地总量，掌握好供地节奏，优先保证重点建设项目以及加强经济和社会发展薄弱环节建设项目用地。对投资和新开工项目增长过快的地区，要适度控制土地审批进度。
例题：土地市场的功能包括(    )。
A．优化配置土地资源    
B．调整产业结构，优化生产力布局   
C．健全市场体系，实现生产要素的最佳组合    
D．流通方式的多样性
E．控制土地供给，控制投资过热
答案：ABCE
解析：土地市场的功能包括：1．优化配置土地资源。2．调整产业结构，优化生产力布局。3．健全市场体系，实现生产要素的最佳组合。4．控制土地供给，控制投资过热。

（五）土地市场的运行机制（熟悉）
土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格机制是土地市场运行机制的核心。受各种因素的制约，市场功能的发挥会受到一定的影响，特别是对土地这一特殊商品来说，单靠市场机制的调节作用，很难保证土地市场健康有序的发展。为维护土地市场秩序，政府有必要对土地市场进行宏观调控。其主要手段和措施有控制土供给量，调控土地价格水平，制定土地市场规则，确定土地优先供给范围，制定优惠和限制政策等。城市土地市场运行机制包括市场机制和宏观调控机制。
1、市场机制
所谓市场机制，是对市场经济体制中基于经济活动主体的自身经济利益，在竞争性市场中供给、需求与价格之间相互依存和作用，连锁互动所形成的自组织、自耦合机能的理论概括。
城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。市场秩序能否形成，主要取决于市场机制能否发挥作用及其作用程度。  
2、宏观调控机制
由于市场存在缺陷，市场机制存在失灵的一面，单纯依靠市场机制的调节作用不能使土地市场的运行到达有序状态。为了维护城市土地市场秩序，政府必须对城市土地市场进行宏观调控，以弥补市场机制的不足。政府宏观调控意图要通过市场机制来贯彻，调控目标要在市场运行中实现。宏观调控通过市场机制间接作用于企业活动。
例题：城市土地市场机制的核心是(    )市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。
A．竞争机制    
B．供需机制   
C．价格机制    
D．管理机制
答案：A
解析：城市土地市场机制主要包括供需机制、竞争机制和价格机制，其核心是竞争机制市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本的调节力量。

（六）我国土地市场的现状（了解）
1、我国土地市场体系特点
相对于西方发达国家的土地市场，我国土地市场体系有其自身的特点，主要表现如下：
（1）我国土地市场是政府驱动型市场。西方发达国家的土地市场，是随着资本主义经济的萌芽和发展自发地形成和发展起来的。我国在社会主义改造完成后进入计划经济时代，土地以行政划拨方式配置，没有土地市场。随着我国经济由计划经济体制向社会主义市场经济体制转轨，土地流转已成为经济发展的必然要求。我国政府顺应经济发展的客观规律，适时地建立起符合我国经济体制改革要求的土地市场。1987年，我国政府决定在保持城市土地国有制的前提下，允许国有土地使用权通过协议、招标、拍卖等方式进行出让和转让。政府对进入土地市场的主体、客体都有严格的规定。同时，在土地市场建立初期，市场机制并不是自发地发挥作用，价格还不能完全通过市场的供给与需求自发地确定，这时的土地出让价格绝大多数是由政府来确定的。以后，随着土地市场的发展与完善，政府逐步放开了对土地价格的干预，提高了市场化的程度。
（2）目前我国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。在我国土地市场体系中，目前城市土地市场占据主导地位，已经逐步走上比较规范的发展道路；而农村土地市场仍很不发达。近些年来，我国政府重点加强了城市土地市场的培育与管理，而农村土地市场仍处于探索和试验阶段。理论研究相对滞后，政策法规尚不规范统一，土地产权关系还不十分清晰等。所有这些问题，严重阻碍着农村土地市场的发育与完善。因此，目前农村土地市场的开放还是局部性的，各地的发展很不平衡。
（3）我国城市土地市场是垄断竞争型市场。根据《宪法》、《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，城市土地属于国家所有，土地所有权不进入市场。国家只对国有土地使用权实行有期限的出让、转让和出租等。在土地出让市场，也就是一级土地市场，土地的供给者只有国家，即国家对一级土地市场的供给进行垄断。每个城市每年要进入出让市场的土地数量、位置和用途等，都由各级政府根据市场需求和土地利用计划、规划等来确定。土地使用权的转让市场即二级土地市场则完全放开，土地供求双方可根据市场行情自由转让、出租和抵押土地使用权。
（4）在企业改制中实行土地政策性入市。我国改革开放前国有企业所使用的土地全部为行政划拨土地；为建立社会主义市场经济体制，自20世纪90年代初开始对国有企业进行改革，实行公司制改造、组建企业集团、股份合作制改组、租赁经营、企业并购、破产等不同形式的改革，对企业改革涉及的土地使用权，根据企业类型和性质实行土地出让、租赁、授权经营、作价出资(入股)以及保留行政划拨等处置方式。除保留行政划拨等处置方式外，改制企业的土地使用权随企业改革而依国家政策进入市场。这种土地的供给、需求及土地资产价格受政策影响较大。
2、我国土地市场的现状
近年的宏观经济调控中，土地作为“闸门”成为中央政府调控经济的重要手段，土地市场建设的力度也前所未有，一系列重大政策相继出台：2004年4月29日，国务院办公厅《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》明确了在治理整顿的半年期间的“三个暂停”；2004年10月28日，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》(简称28号文)。与此同时，最高人民法院发布了《关于转发{国土资源部关于划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知)的通知》和《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》；银行业监督管理委员会发布了《关于加强土地储备贷款和城市基础设施建设贷款风险提示的通知》和《商业银行房地产贷款风险管理指引》；国土资源部为落实国务院28号文，印发了《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、《关于加强农村宅基地管理的意见》、《进一步加强新增建设用地土地有偿使用费征收使用管理的通知》等11个配套文件；国家税务总局下发了《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》等等，这一系列政策为土地市场的进一步规范提供了重要依据和保障。
2004年以来，全国土地市场治理整顿工作不断深入，共清理出6866个各类开发区，全国各类开发区核减了4813个，占原总数的70．1％，经过清理整顿后，先后有52个国家级经济技术开发区和43个国家级开发区通过验收。通过治理整顿土地市场，圈占土地和乱占滥用耕地势头得到遏制。土地市场环境进一步改善，公开、透明的土地市场初步形成，全国近1000个市县在我国土地市场网发布了土地出让计划、出让公告、供地结果，以及转让、出租、抵押等信息。国有土地出让和经营性土地招拍挂工作取得了明显进展，全国招拍挂出让的土地面积和价款比例分别达到28．5％和58．35％，土地市场调控机制和地价形成机制逐步成熟，为促进地价的平稳上涨提供了良好的市场环境。据国土资源部我国重点地区和主要城市地价动态监测报告显示，我国重点地区和主要城市的地价总体水平继续呈现稳中有升的态势，综合地价水平增长，没有出现大的波动，地价与GDP增长率、固定资产投资增长基本同步，大部分城市尤其是经济较发达的城市地价增长相对比较平稳，说明我国土地市场经过多年的建设，已经逐步规范和成熟，市场化程度也不断提高。
土地市场建设取得显著成效，主要表现在：(1)全面实行土地有偿使用制度，通过市场配置土地资源的范围不断扩大。(2)政府对土地市场宏观调控的能力和手段不断加强和完善。(3)土地市场化程度不断提高，土地市场运行机制取得明显进展，市场服务体系逐步形成。(4)土地产权进一步细化和明确，土地权利体系进一步完善。(5)土地价格体系逐步完善，土地市场价格平稳。(6)土地市场信息发布等软硬件及其环境建设不断改进，土地市场现代化管理水平明显提高。
但土地市场建设仍面临着一些问题：健全土地市场的长效机制仍未建立起来，用地需求增长与土地紧缩之间的矛盾还很突出，房地产投机现象还时有发生等。
例题：我国土地市场体系有其自身的特点，具体有(    )。
A．我国土地市场是政府驱动型市场    
B．目前我国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位   |
C．我国城市土地市场是垄断竞争型市场   
D．在企业改制中实行土地政策性入市
E．我国城市土地市场是完全竞争型市场
答案： ACD
解析：目前我国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位。