|
（三）国有建设用地出让供应（掌握）
1、建设用地使用权出让概念
建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将建设用地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。建设用地使用权出让的含义一般包括以下内容：①建设用地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。②)经出让取得建设用地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。③土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。④集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。⑤建设用地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
(1)
出让主体
主要是指建设用地使用权出让人。建设用地使用权出让的主体不是任何单位和个人都可以充当的，它必须具备一定的法定条件和资格。
①土地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县、市人民政府。任何其他单位和个人不得充当出让人。
②中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，均可依照《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》和新实施的《土地管理法》及其《土地管理法实施条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。
③土地使用者开发、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。
例题：城市规划区内集体所有的土地出让，应具备的法定条件是(
)。(2000年土地管理基础试题)
A．由国家先行征收
B．先转让给国家
C．经集体土地所有者同意
D．经集体经济组织2／3以上的成员同意
答案：A
解析：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让。
(2)出让客体
①根据《城市房地产管理法》第二条和第八条的规定，土地使用权的出让是在国有土地范围内进行的，集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。
②地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物和市政公用设施等，不在土地使用权出让范围之列。
③土地使用权出让的地块可以是“生地”，即待开发的土地，也可以是已完成市政设施的“熟地”即实行“三通一平”或“七通一平”的土地。
(3)出让年限
根据《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的规定，土地使用权出让的最高年限按下列用途确定：
(1)居住用地七十年；
(2)工业用地五十年；
(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
(4)商业、旅游、娱乐用地四十年；
(5)综合或者其他用地五十年。
土地使用者应当在签订建设用地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城乡规划部门批准，依照土地出让管理有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。《物权法》第一百四十条规定，“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。第一百三十九条规定，“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书”。
自动续期问题：依据《物权法》（第149条）和《城市房地产管理法》（第21条）规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。对非住宅建设用地使用权期间届满后的处理，出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订上地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
例题：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技用地土地使用权出让的最高年限为( )。(2000年土地管理基础试题)
A．40年
B．50年
C 60年
D．70年
答案：B
解析：《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。
2、建设用地使用权出让的方式
依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，建设用地使用权出让可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。《物权法》第一百三十七条规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 2002年4月3日国土资源部第4次部务会议通过《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，2007年9月21日国土资源部第3次部务会议修订为《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。国土资源部令第39号第四条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
（1）协议出让。土地使用权的协议出让称定向议标，协议出让指政府作为土地所有者(出让方)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。采取此方式出让使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。
（2） 拍卖出让。拍卖出让国有建设用地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。拍卖出让方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。
（3） 招标出让。招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
招标出让土地使用权的方法有两种：一种是公开招标；二是采用邀请招标。中标者(受让人)不一定是标价最高的单位或个人。招标出让方式的特点是有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让。
（4）挂牌出让。挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌出让方式不仅具有招标、拍卖的公开、公平、公正的特点，而且具有招标、拍卖不具备的优势，是招标、拍卖方式出让建设用地使用权的重要补充。
采取招标、拍卖、协议和挂牌方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由《物权法》和国土资源部或省、自治区、直辖市人民政府规定。
根据《物权法》和当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地和工业用地，在2007年7月1日之后，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其它用途的土地，在供地计划公布后，如果同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
例题：国家规定，商品住宅用地必须采取（ )方式出让。
A．抽签
B．招标
C．拍卖
D．协议
E．挂牌出让
答案：BCE
解析：国土资源部令第39号第四条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 |