一、考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对农用地转用与征地管理知识的理解与掌握程度。

二、考试范围： 

1．农用地转用概念

2．农用地转用的依据

3．农用地转用的批准权限

4．农用地转用的审批程序

5．土地征收和征用概念

6．征地行为的特征

7．土地征收补偿和安置的内容

8．土地征收方案的编制与审核

9．土地征收程序

三、考试基本要求：

掌握：农用地转用与征地管理的内涵、基本内容；

熟悉：农用地转用的依据、条件、批准权限，征地安置补偿的内容和基本要求；

了解：我国征地改革的方向与目标。

四、内容辅导： 

(一)农用地转用概念

1、农用地转用概念。（掌握）

农用地转用又称为农用地转为建设用地，是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。

  农用地转用是《土地管理法》重要的内容，也是在市场经济条件下，许多国家控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。在世界各国和地区，名称不尽相同，但含义基本  相似。有些称为“土地开发许可”，有的称为“建筑许可”，还有  叫“非都市土地使用管制”，但目的都是根据土地利用总体规划或城市规划，控制建设项目占用农用地，尤其是占用耕地的行为。

 2、农用地转用的条件（熟悉）

(1)在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围内的农用地转用必须符合下列条件：   

①城市、村庄和集镇建设规划；

②土地利用年度计划确定的控制指标(包括上级下达的计划指标和土地整理折抵指标)  

③保质足额补充所占耕地；

④符合国家的土地供应政策。

(2)在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇规划区范围以外单独选址的建设项目，确需占用农用地的，应当符合下列条件之一：

①土地利用总体规划已经明确预留的项目用地；   

②经国务院和省人民政府批准的能源、水利等基础设施建设项目用地；

③供水、供电、排污等确实无法在土地利用总体规划确定的城市、村庄和集镇建设用地范围内的特殊建设项目用地。  

例题：下列关于农用地转用，说法正确的是(    )。

A．农用地转用又称为农用地转为建设用地    

B．农用地转用又称为建设用地转为农用地

C．农用地转用是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为    

D．农用地转用是现状的建设用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为农用地的行为

E．对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国土资源部和省级人民政府。

答案：AC

解析：农用地转用又称为农用地转为建设用地，是现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。

 (二)农用地转用的依据（熟悉）

  1、土地利用总体规划

  农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途。如果符合土地利用总体规划确定的用途，即在建设用地区范围内，可以转为建设用地。否则将不得转为建设用地。   

但是，国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的文件修改规划；省级人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设项目与省级人民政府批准的土地利用总体规划不符的，或虽未纳入规划，但已经通过建设项目用地预审的，按照建设项目用地预审意见的具体要求及时调整规划。

  2、土地利用年度计划   

  土地利用年度计划是国家实行建设用地宏观控制的有效措施。土地利用计划中，包括了农用地转为建设用地的计划。其目的是控制建设项目大量占用农用地，造成耕地大量减少和农业生态环境的破坏。   

  即使是在私有制的国家，也对农用地转用实行计划控制。如一些国家通过制定农用地转用控制指标来控制建设用地的过快增长，这一是为了防止农用地的减少，起到保护农用地的作用；二是为了控制建设用地的增长，达到控制城市地价的目的。这些都是值得借鉴的。

  3、建设用地供应政策

  这是控制建设用地方向的主要手段，通过制定建设用地的供应政策，不但有利于控制建设用地总量，防止大量占用农用地，同时，还可能优化投资结构，防止重复建设，促进国民经济的协调发展。

  建设用地政策由国务院土地行政主管部门根据国家产业政策制定。对国家明确禁止建设的项目，要禁止为其办理农用地转用和供地，对国家鼓励投资的建设项目，应当优先为其办理农用地转用和供地。在建设用地供应不足的条件下，应当优先保证国家急需建设项目的用地，使建设用地供应政策对国家经济调控起到辅助的作用。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）指出，禁止擅自将农用地转为建设用地。农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。

例题：国务院批准的大型能源、交通、水利等基础建设用地需要改变土地利用总体规划的，根据 (    )批准的文件修改规划。

A．国务院     B．国土资源部

C．省级政府     D．省级政府国土资源主管部门

答案：A

(三)农用地转用的批准权限（熟悉）
根据中央确定的土地要实行集中统一管理的原则，《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。现将有关审批权限分别予以介绍。
1、国务院的批准权限 
（1）国务院批准的建设项目占用农用地的。包括按照国家基本建设程序规定，由国务院及国务院有关部门批准可行性研究报告的项目，并且是在城市建设用地区之外需要单独选址的项目。同时包括国务院和国务院有关部门批准的能源、交通、水利、矿山等项目，也包括中央军委批准建设的军事项目用地。

（2）省、自治区、直辖市人民政府批准可行性研究报告的铁路、公路、各种管线及大型的能源、交通、水利等基础设施需要在城市建设用地区外单独选址的项目用地。

（3）城市建设用地区内统一征地的，包括直辖市，省、自治区人民政府所在地城市、城区人口在100万以上的其他城市，以及国务院指定的其他城市用地。这里要说明的是，这些城市中只有城市本身用地需要报国务院审批，而市辖县的县城则由省级人民政府批准，市内农村集体建设用地由地(市)办理农用地转用手续。但对于一些市设的开发区、卫星城将按城市市区同样对待，需报国务院批准。

（4）涉及到基本农田的。根据《基本农田保护条例》第15条规定，农用地转用需要报国务院批准。   

 2、省级人民政府的批准权限 

（1）除了报国务院审批之外的其他城市的市区占用农用地的。

（2）县和县级市所在的城镇及其他城镇建设占用农用地的。

（3）地、市以下政府批准可行性研究或建设项目需要占用农用地的。
例题：《土地管理法》对农用地转为建设用地实行审批的部门包括(    )。
A．国务院           
B．国土资源部
C．省级人民政府    
D．市级人民政府
E．县级人民政府
答案：AC
解析：《土地管理法》对农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。
3、报国务院批准城市建设用地审批方式调整
《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》国土资发[2006] 320号规定，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，从2007年起调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部审核，报国务院批准后由省级人民政府具体组织实施，实施方案报国土资源部备案。报国务院批准城市建设用地审批方式调整后，省级人民政府将对城市建设用地负总责。国土资源部依据规划和计划，对城市农用地转用和土地征收方案审查把关；指导、监督与核查地方组织实施工作。省级国土资源管理部门按照有关规定和省级人民政府要求，负责本行政区内城市农用地转用和土地征收方案的审查汇总上报；农用地转用和土地征收实施方案的审核、实施、监督检查和报国土资源部备案等工作。

（国务院批准城市建设用地审批方式调整后，城市建设用地报批和实施，按照报国务院批准农用地转用和土地征收、省级人民政府负责组织实施、城市人民政府具体实施三个阶段组织进行。

(四)农用地转用的审批程序（熟悉）
1、提出申请

由组织实施土地利用总体规划的县、市人民政府提出申请，其土地行政主管部门负责编制《农用地转用方案》、《补充耕地方案》等报批材料。
2、逐级报批
按规定由县、市人民政府逐级上报至省级人民政府，省级人民政府土地行政主管部门根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、国家产业政策及补充耕地等情况进行审查。       
3、组织实施

(五)土地征收和征用概念（掌握）

根据宪法修正案，2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改<土地管理法)的决定》。区分了“征收”和“征用”。 修改后的《土地管理法》第二条第四款规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征收指国家依据公共利益的理由，强制取得民事主体土地所有权的行为。

土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地使用权的行为。

征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收的实质是强制收买，主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题。征用的实质是强制使用，只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的±地进行征收。土地征收就是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地转变为国有土地的强制手段。

因此，土地征收是土地所有权的改变，土地征用则是土地使用权的改变。

例题：下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有(    )。（2007年房地产估价师考试试题）

A．征收或者征用都是为了公共利益需要

B．征收或者征用都要依法给予补偿

C．征收是国家行为，征用是企业行为

D．征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变   

E．征收是强制性的，征用是非强制性的

答案：ABD

解析：征收和征用既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于，都是为了公共利益需要，都要经过法定程序，都要依法给予补偿。不同之处在于，征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。

例题：（判断）：土地征用是指国家依据公共利益的需要，强制取得民事主体土地所有权的行为。 (    )。

答案：× 

解析：土地征用是指国家依据公共利益的理由强制取得民事主体土地使用权的行为。

(六)征地行为的特征（熟悉）

征收土地具有以下特征：

1、政府行为。征地是一种政府行为，是政府的专有权力，其他单位和个人都没有征地权。

2、补偿性。国家征收集体的土地，按照有关法律规定，要向被征收土地的所有者支付补偿费，造成劳动力剩余的必须予以安置。  

3、 强制性。国家建设征收土地，被征地单位必须服从，不得阻挠。这表明征地具有法律上的强制性。

4、 权属转移性。国家建设需要征收农村土地后，原来属于集体所有的土地转变为国家所有，国家通过两权分离，使用单位取得国有土地的使用权。

5、必须依法批准。为有效地控制征收土地的数量和防止侵害被征地单位的利益，《国家建设征用土地条例》和《土地管理法》都作出了征收土地要依法审批，并规定了明确的批准权限，征收或征用土地审批实行国务院和省级人民政府两级审批制度。国务院的批准权如下：

其中应由国务院批准的为：(1)基本农田；(2)基本农田以外的耕地超过35h㎡；(3)其他土地超过70h㎡的；其他用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。其他的用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。

在征收土地的审批中，要征收农用地，首先要办理农用地转用，或同时办理农用地转用审批。   

6、征地行为的公开性。征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。

例题1：某建设用地项目需征收基本农田以外的耕地25公顷和其他土地75公顷，根据土地管理法，耕地和其他土地应分别报(    )审批。（2006年《土地管理基础与法规》试题）

A．均报国务院审批            
B．国务院、省级人民政府

C．省级人民政府、国务院     
D．均报省级人民政府

答案：A

解析：法规考核点。一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。《土地管理法》第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。

例题2：某特大型电厂是“十五”期间的国家重点建设项目，计划在M省B市投资建设，因用地量较大和生产工艺设计的要求，需要征收47亩基本农田和1320亩耕地，根据法律规定，该建设项目征收的土地，应由(    )批准。(2002年土地管理基础试题)

A．B市人民政府   
B．M省人民政府  

C．国务院         
D．国土资源部

答案：C 

解析：征收基本农田，必须以国务院批准。

例题3：国家能源：交通、水利、军事设施等重点项目选址确实无法避开基本农田的必须经(    )批准方可征收。(2000年土地管理基础试题)

A.县级人民政府   
B.市级人民政府

C．省级人民政府  
D.国务院

答案：D 

 (七)土地征收补偿和安置的内容（熟悉）
在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
例题：征收农村集体土地时，对地上附着物和已种植的青苗应当给予补偿，但是，(    )一律不予补偿。(2002年土地管理基础试题)
A.在拟定征地之前地上存在的养殖场及坟地
B．在拟定征地之前已种植下的，在生长尚未成熟的农作物
C．凡在协商征地方案后抢种的农作物、树木和抢建的设施
D．需要拆迁的农田水利设施及其他配套建筑物

答案：C 
解析：在征地告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。

根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
例题：根据《土地管理法》，征收耕地的补偿费用应包括(    )(2002年土地管理基础试题)  
A、耕地占用费   
B．土地补偿费
C安置补助费   
D．地上附着物和青苗补偿费

答案：BCD 

解析：土地征收的补偿和安置包括土地补偿、安置补助以及地上附着物和青苗的补偿等。

1、土地补偿费

（1）土地补偿费的概念

土地补偿费是国家建设征收土地时，为补偿被征地和原土地使用单位的经济损失而向其支付的款项。其实质是对农民在被征收的土地上的长期投工和投资的补偿。

（2）土地补偿费的计算

征收耕地的补偿费为该耕地征收前三年平均年产值的6-10倍。

年产值的计算方法是：

根据统计年报表计算出征地前三年该耕地的平均年产量(也可以采取由地方政府根据统计年产量，分区域定出年产量)乘以国家牌价(包括征购价和超购价)或议价(指没有国家牌价的农产品)得出年产值。

耕地的年产量包括各类作物的主、副产品的产量。

土地补偿费：前三年平均产量×补偿倍数

征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准规定。包括园地、鱼塘、藕塘、宅基地、林地、牧草地等。

按照上述标准支付土地补偿费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。