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土地估价相关知识精讲班第8讲讲义
城市维护建设税
4.2　　城市维护建设税
1、城市维护建设税(以下简称城建税)是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。
城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业和外国企业，暂不征城建税。
城建税在全国范围内征收，包括城市、县城、建制镇，及其以外的地区。即只要缴纳增值税、消费税、营业税的地方，除税法另有规定者外，都属征收城建税的范围。
城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。所有纳税人除另规定外，其缴纳城建税的税率，一律执行纳税人所在地的税率，在同一地区，只能执行同一档次的税率，不能因企业隶属关系、企业规模和行业性质不同，而执行不同的税率。
但是，对下列两种情况，可不执行纳税人所在地的税率，而按缴纳“三税”的所在地的适用税率缴纳城建税：一是受托方代征、代扣增值税、消费税、营业税的纳税人；二是流动经营无固定纳税地点的纳税人。
城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。“三税”税额仅指“三税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。
4.3　　　教育费附加
1、教育费附加概念：随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。
2、教育费附加的税率在城市一般为增值税、消费税和营业税的3%。
3、教育费附加的计税依据是：单位和个人实际缴纳的增值税、消费税和营业税三税的累计的税额。
 
契税
4.5　　　契税
1、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
2、纳税人：《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
转移土地、房屋权属是指下列行为，
（1)国有土地使用权出让；
(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；
(3)房屋买卖；
(4)房屋赠与；
(5)房屋交换。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
(1)以土地、房屋权属作价投资人股；
(2)以土地、房屋权属抵债；
(3)以获奖方式承受土地、房屋权属；
(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
3、课税对象：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。
4、税率：契税的税率为3％一5％．各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。
5、计税依据
契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。
房屋产权的转移必然连带着土地权属的变动。房地产价格，会因所处地理位置等条件的不同或高或低。这也是土地价格的一种体现，考虑到实际交易中房产和地产的不可分性，也为防止纳税人通过高估地产价格逃避税收和便于操作，在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。
6、纳税环节和纳税期限
契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。按照《契税暂行条例》，由承受人自转移合同签定之日起10内办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
7、减税、免税
有下列行为之一的，减征、免征契税：
(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；
(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；
(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；
(4)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；
(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；
(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。
 
印花税
4.6　　印花税
1、印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税
2、印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人，包括国内各类企业、事业、机关、团体、部队及中外合资企业、中外合作企业、外商独资企业、外国公司和其他经济组织及其在华机构等单位和个人。
3、印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍、最大量的各种商事和产权凭证，具体包括以下几项：
(1)购销、加工承揽、建设工程勘察设计、建设安装工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术等合同或者具有合同性质的凭证；
(2)产权转移书据；
(3)营业帐簿；
(4)权利、许可证照；
(5)经财政部确定征税的其他凭证。
4、印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
对一些载有金额的凭证，如各类合同、资金帐簿等，采用比例税率。税率共分5档：1‰、5‰、3‰、0．5‰、0．3‰。
对一些无法计算金额的凭证，或者虽载有金额，但作为计税依据明显不合理的凭证，采用定额税率，每件缴纳一定数额的税款。
印花税计税依据根据应税凭证的种类，分别有以下几种：
(1)合同或具有合同性质的凭证，以凭证所载金额作为计税依据。具体包括购销金额、加工或承揽收入、收取费用、承包金额、租赁金额、运输费用、仓储保管费用、借款金额、保险费收入等项；
(2)营业帐簿中记载资金的帐簿，以固定资产原值和自有流动资金总额作为计税依据；
(3)不记载金额的营业执照，专利证、专利许可证照，以及企业的日记帐簿和各种明细分类帐簿等辅助性帐簿，按凭证或帐簿的件数纳税。
5、对下列情况免征印花税：
(1)财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利单位、学校所书立的书据，免征印花科税；
(2)已纳印花税凭证的副本或抄本，免征印花税；
(3)外国政府或者国际金融组织向我国政府及国家金融机构提供优惠贷款所立的合同，免征印花税；
(4)有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同，免征印花税；
(5)经财政部批准免税的其他凭证。
例题分析：
某房地产公司修建一栋写字楼，某月同时售给甲、乙、丙三个单位，售价分别为1600万元、300万元和600万元。其中，甲单位在当月支付第一笔购楼款800万元，乙单位在当月全部付清购楼款，丙单位仅签订购房合同而未付款项。该房地产公司在销售写字楼的当月月底，应交纳( B   )万元营业税。
A15    B．55    C．95    D．125
解析：转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其营业税纳税义务发生时间为收到预收款的当天；
营业税的计算公式为：应纳税额＝营业额X税率
服务业、销售不动产、转让无形资产，税率为5％；
则计算营业税＝（800+300）*5％＝55