ondragstart="return false" onbeforecopy="return false" oncopy=document.selection.empty() onselect=document.selection.empty()>
     
土地估价相关知识精讲班第6讲讲义
7、征收管理

7、征收管理

土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据实计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 

例题分析：

1、某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目为100万元，计算其应纳土地增值税的税额为（ B  ）万元。

A  125   
B 145  
C 150  
D 165

第一步：计算增值额＝400-100＝300万元

第二步：计算增值额与扣除项目之比：300/100＝300％

第三步：因增值额与扣除项目之比超过200％，其适用的简便计算公式为：应纳税额＝土地增值额×60％一扣除项目金额×35％

应纳税额＝300×60%-100×35%=145万元

 
第三章　房产税收

第三章房产税收

房产税、房地产税

一、考试大纲要求

(一)考试目的

测试应考人员对房屋税收知识的理解与掌握程度。

(二)考试基本要求

掌握：房产税的概念及计税依据。

熟悉：房地产税的概念及计税依据。 

(三)考试范围

1．房产税

(1)房产税概念

(2)房产税的计税依据

2．房地产税

(1)房地产税概念

(2)房地产税的计税依据

二、本章知识汇总：

3.1房  产  税

房产税是以房产为课税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有权人或经营人征收的一种财产税。   

1、纳税人  

凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。

2、课税对象   

房产税的课税对象是房产。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税的征税范围不包括农村。

3、计税依据

对于非出租的房产，以房产原值一次减除10—30％后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。

4、税率

房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1．2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。

5、纳税地点和纳税期限   

(1)纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应分别向房产所在地的税务机关纳税。

(2)纳税期限。房产税按年计征，分期缴纳。具体纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

6、减税、免税

下述房产免征房产税：

(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

（2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。   
（3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

(4)个人所有非营业用的房产。

(5)经财政部批准免税的其他房产。包括：

①损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可免征房产税。

②对企业因停产、撤销而闲置不用的房产，经省、自治区、直辖市税务机关批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或恢复生产的时候，应依照规定征税。   

③房产大修停用半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

④在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税。但是，工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，依照规定征税。

⑤企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可免征房产税。

⑥中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税.但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
中华人民共和国房产税暂行条例
第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人(以下简称纳税人)。
第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。
第五条下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。
第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。
第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第八条房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。
第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。
第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。
第十一条本条例自一九八六年十月一日起施行。
 
3.2房地产税

3.2房地产税 

1．房地产税概念：又称城市房地产税

房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋按照房价或租价向房地产所有人或房地产使用人征收的一种税。

2．房地产税的计税依据：分为从价计征和从租计征两种形式。

城市房地产税根据计税依据的不同，税率分为两种。
1.按房价为计税依据的，适用税率为1.2%.
2.按照房屋租金收入为计税依据的，适用税率为18%.

例题分析：

1、在公园的下列房产中，应免征房产税的是( D   )。

A影剧院   
B饮食部   
C照相馆   
D 售票处

解析：宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

复习：下述房产免征房产税：

 (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。

（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。   

(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。

(4)个人所有非营业用的房产。

(5)经财政部批准免税的其他房产。