2.3    土地增值税

3、课税对象和计税依据

土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。

土地增值税纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益，具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

4、扣除项目

土地增值税的扣除项目为：

(1)取得土地使用权时所支付的金额；

(2)房地产开发成本、费用；

(3)旧房及建筑物的评估价格；

(4)与转让房地产有关的税金；

(5)财政部规定的其他扣除项目。

上述扣除项目的具体内容为：

(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。凡通过行政划拨方式无偿取得土地使用权的企业和单位，则以转让土地使用权时按规定补交的出让金及有关费用，作为取得土地使用权所支付的金额。

(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本,是指纳税人在房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿、前期工程费用、建筑安装工程费、公共配套设施、开发间接费。其中：

①土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置拆迁用房支出等；     

②前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出；

③建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费；

④基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出；

⑤公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出；

⑥开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费；折旧费、修建费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。   

(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产估价机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加也可视同税金予以扣除。

(6)财政部规定的其它扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项计算的金额之和，加计20%的扣除。注：特别指出的是，此条优惠只适用于从事房地产开发的纳税人。

另外，对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；或按建筑面积计算分摊。也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

纳税人有下列情形之一者，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：

(1)隐瞒、虚报房地产价格的；

(2)提供扣除项目金额不实的；   

5、税率和应纳税额的计算   

土地增值税实行四级超率累进税率：

(1)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；

(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；

(3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；

(4)增值额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％。

注：每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。

应纳税额＝∑（每级距的土地增值额×适用税率）

速算扣除法：为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：

①土地增值额未超过扣除项目金额50％，

应纳税额＝土地增值额×30％；

②土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，

应纳税额＝土地增值额×40％一扣除项目×5％；

③土地增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的，

应纳税额＝土地增值额×50％一扣除项目×15％；

④土地增值额超过扣除项目金额200％的，

应纳税额＝土地增值额×60％一扣除项目金额×35％

6、减税、免税

下列情况免征土地增值税：

(1)纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20％的；

(2)因国家建设需要而被政府征用的房地产。

其中，普通标准住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用房.普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目之和的20％的，应就其全部增值额按规定计税。   

因国家建设需要依法征用，收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设需要而被政府批准征用的房产或土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。