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土地估价相关知识精讲班第50讲讲义
多项选择题（71-90）
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三、多项选择题(共40题，题号71~110，每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每题2分，共80分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
71．下列各项中，不属于营业税征收范围的是(    )。
A．境内企业外派本单位员工赴境外从事劳务服务取得的各项收入
B．金融机构实际收到的结算罚款、罚息收入
C．国家进出口银行办理出口信用保险业务取得的收入
D．拍卖行受理拍卖文物、古董取得的手续费收入
E．运输企业在境内运输货物的运费收入
【答案】AC
【解析】：在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，均为营业税的纳税义务人。具体情况为：
①所提供的劳务发生在境内；
②在境内载运旅客或货物出境；
③在境内组织旅客出境旅游；
④转让的无形资产在境内使用；
⑤所销售的不动产在境内；
⑥在境内提供保险业务。
72．中国公民王某将一幢自有住房对外出租取得年租金收入8000元，根据我国税法有关规定，他应缴纳(    )。
A．房产税
B．营业税
C．城市建设维护税
D．教育费附加
E．房地产税
【答案】ABCD
【解析】：房地产税是针对外资企业和外籍个人的。
房产税是以房产为课税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有权人或经营人征收的一种财产税。
城市建设维护税和教育费附加是以增值税、消费税和营业税为基础征收的附加税。
73．下列有关土地增值税的说法中正确的有(    )。
A．土地增值税实行定额税率
B．土地增值税实行单一定率税率
C．土地增值税实行超（额）率累进税率
D．土地增值税的征税范围包括国有及集体土地、地上建筑物及其他附着物
E．普通商品住宅出售计征土地增值税时，扣除项中允许扣除相当于合理利润的部分
【答案】CE
【解析】：土地增值税实行四级超率累进税率：
(1)增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％；
(2)增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％；
(3)增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％；
(4)增值额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％。
土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
74．根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，当建设占用(    )时，需征收耕地占用税。
A．种植粮食作物、经济作物的土地
B．菜地
C．园地
D．林地
E．草地和水面
【答案】ABC 
【解析】：按照《土地管理法》和国土资源部颁布的《土地分类》的规定，耕地是指种植农作物的土地，包括熟地、新开发整理复垦地、地、轮歇地、草田轮作地；以种农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽小于一米，北方宽小于两米的沟、渠、路和田埂。耕地又可分为五种：（1）灌溉水田，指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用于种植水生作物的耕地，包括灌的水旱轮作地；（2）望天田，指无灌溉设施，主要依靠天然降雨，用于种植水生作物的耕地，包括无灌溉设施的水旱轮作地；（3）水浇地，指水田、菜地以外，有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉的耕地；（4）旱地，指无灌溉设施，靠天然降水种植旱作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地；（5）菜地，指常年种植蔬菜为主的耕地，包括大棚用地。
75．城市维护建设税是国家对缴纳(    )的单位和个人，以其实际缴纳的税额为依据而征收的一种税。
A．增值税
B．消费税
C．个人所得税
D．营业税
E．企业所得税
【答案】ABD
【解析】：城市建设维护税是以增值税、消费税和营业税为基础征收的附加税。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税(简称“三税”)税额为计税依据。
76．当(    )等行为发生时，应向税务部门缴纳契税。
A以土地、房屋权属抵债
B．法定继承人继承土地、房屋权属
C．以获奖方式承受土地、房屋权属
D．以土地、房屋权属作价投资、人股
E．以预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属
【答案】ACDE
【解析】：《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
(1)以土地、房屋权属作价投资人股；
(2)以土地、房屋权属抵债；
(3)以获奖方式承受土地、房屋权属；
(4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
77．商业银行特殊的企业性质决定了商业银行的基本职能，一般包括(    )  。
A．金融服务
B．货币发行
C．支付中介
D．政策调控
E．信用中介
【答案】ACE
【解析】：商业银行的职能是由它的性质所决定的，主要有四个基本职能
（1）信用中介职能。
（2）支付中介职能。
（3）信用创造功能。
（4）金融服务职能。
78．下列属于商业银行现金资产的有(    )。
A．资本金
B．票据贴现
C．库存现金
D．存放同业存款
E．在中央银行存款
【答案】CDE
【解析】：商业银行的现金资产
（1）准备金：商业银行为应付日常提款要求而保留的流动性最高的资产，有商业银行在中央银行的存款和库存现金，即法定准备金和超额准备金两部分组成。超额准备金可以用来应付提款、发放贷款、发放债券。
（2）收款过程中的现金：指在清算过程中，已记入商业银行的负债，但实际上商业银行还未收到的那部分资金。
（3）同业存款：小银行为获得支付清算、外汇交易、证券购买等方面的服务在大银行（即代理行的）存款。
总结：现金项目的流动性最高，是商业银行的一级储备。
79．假设外汇市场上仅有美元和欧元两种货币，下列(    )情况将导致美元名义汇率贬值。
A．美国货币供给水平的增加
B．欧洲货币供给增长率的提高
C．对欧洲产品需求的增加
D．对美国产品需求的减少
E．美国货币供给增长率的提高
【答案】ACDE
80．按照发行主体划分，债券可以分为(    )等类型。
A．金融债券
B．公司债券
C．私募债券
D．担保债券
E．公债券
【答案】ABE
【解析】：课件债券部分。
81．一般来说，债券具有(    )的基本特征。
A．偿还性
B．高风险性
C．收益性
D．流动性
E．安全性
【答案】ACDE
【解析】：债券在证券中不属于高风险性。
82．证券投资基金的创立和运行涉及(    )。
A．监督人
B．管理人
C．托管人
D．发起人
E．投资人
【答案】BCDE
83．下列各项中，应计人固定资产成本的有(    )。
A．固定资产进行日常修理发生的人工费用
B．固定资产安装过程中领用原材料所负担的增值税
C．固定资产达到预定可使用状态后发生的专门借款利息
D．固定资产达到预定可使用状态前发生的工程物资盘亏净损失
E．固定资产达到预定可使用状态前发生的专门借款利息
【答案】BDE
84．下列项目中，应计人营业外支出的有(    )。
A．对外捐赠支出
B．处理固定资产净损失
C违反经济合同的罚款支出
D．债务重组损失
E．因债务人无力支付欠款而发生的应收账款损失
【答案】ABCD
【解析】：因债务人无力支付欠款而发生的应收账款损失计入管理费用。
85．会计核算的基本前提是(    )。
A．货币计量
B．持续经营
C．会计分期
D．会计主体
E．权责发生制
【答案】ABCD
【解析】：会计核算的四个基本前提
86．企业持未到期的应收票据向银行贴现时，其贴现净额的大小与(    )有关。
A．票据到期值
B．贴现率
C．申请日期
D．贴现期
E．企业利润率
【答案】ABD
【解析】：应收票据的贴现要计算贴现息和贴现净额(或称贴现实收金额)，并据以登记入账。有关计算公式如下：
贴现息＝票据到期值X贴现率X贴现期
贴现净额＝票据到期值—贴现息
87．下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有(    )。
A．标准差系数是标准差与平均值的比值
B．标准差系数是方差与平均值的比值
C．标准差系数是极差与平均值的比值
D．标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强
E．标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强
【答案】AD
88．统计指标的计量单位主要有(    )。
A．面积单位
B．人口单位
C．实物单位
D货币单位
E．时间单位
【答案】CDE
89．在综合分析中，常用的统计分析方法有(    )。
A．动态趋势分析法
B．相关分析与回归分析法
C．概率分析法
D．大量观察法
E．敏感性分析法
【答案】AB
【解析】：CDE属于统计研究常用方法。
90．房产平面控制测量可选用(    )等测量方法。
A．三角测量
B．高程测量
C．导线测量
D．GPS定位测量
E．航空测量
【答案】ACD
【解析】：房产测量规范中有规定。
 
多项选择题（91-110）

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91．成套房屋的套内建筑面积包含(    )等部分的面积。
A．套内卧室
B．套内起居室
C．套内墙体
D．套内阳台
E．套间墙整体
【答案】ABCD
【解析】：成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
92．房产测绘中产生测量误差的原因有(    )。
A．经费不足
B．仪器误差
C．观测者的影响
D．房屋形态
E．周围环境的影响
【答案】BCE
一、仪器误差：任何仪器都有一定的精度，但会有一些剩余误差。
二、人为误差：由于人的感官的鉴别能力的局限性，在瞄准读数方面都会产生误差。
三、外界条件影响：如温度、湿度、风力、日照、气压、大气折光等因素，必然会造成误差。
93．地籍测绘的内容包括(    )等。
A．地籍平面控制测量
B．地籍要素调查
C．地籍要素测量
D．地籍图绘制
E．房产面积量算
【答案】ABCD
94．房产用地面积测算时，下列(    )的土地不计入用地面积。
A．无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地
B．市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地
C．公共使用的河滩、水沟、排污沟
D．与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝用地
E．已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地
【答案】ABCE
【解析】：房产测量规范：
下列土地不计入用地面积：
a) 无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。
b) 市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。
c) 公共使用的河摊、水沟、排污沟。
d) 已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围，经规划部门核定需要作市政建设的用地。
e) 其他按规定不计入用地的面积。
95．在(    )的条件下，用脚投票可以使公共资源的利用效率最高。
A．按人头收税
B．空间迁移无成本
C．行政区面积大
D．公共晶生产具有规模效益
E．公共品使用具有外部性
【答案】AB
96．如果政府对市场价格高于均衡价格的商品实行最高限价，将可能形成商品(    )。
A．供不应求
B．供过于求
C．供求平衡
D．价格均衡
E．黑市交易
【答案】AE
97．垄断产生的原因有(    )。
A．规模报酬递增导致的自然垄断
B．政府给予一个企业排他性的生产某种产品或劳务的权利而导致的行政性垄断
C．大量厂商之间的竞争
D．关键资源由一家企业独有所导致的资源性垄断
E．企业管理者的个人魅力
【答案】ABD
98．经济分析将不同的市场结构分为(    )。
A．完全竞争市场
B．完全垄断市场
C．垄断竞争市场
D．寡头垄断市场
E．福利市场
【答案】ABCD
【解析】：课件垄断部分。
99．在居住区用地内，计算道路用地面积，以下各项表述符合规定的是(    )  。
A．居住区级路，按红线宽度计算
B．组团路按路面宽度计算
C．宅间小路按实际用地面积计算
D．居民小汽车及单位通勤车停车面积，按实际占地面积计算
E．小区路按路面宽度计算
【答案】ABDE
【解析】：04版395页
100．在下述表述中，符合《城市用地分类和城市建设用地标准》(GBJ37—90)规定要求的是(    )。
A．长途客运站属于公共设施用地
B．交通指挥中心属于公共设施用地
C．城市快速路属于道路用地
D．规划区内的村镇与城市之间的公路用地属于水域和其他用地
E．居住小区内的道路属于居住用地
【答案】BCDE
【解析】：《城市用地分类和城市建设用地标准》(GBJ37—90)
101．在新区的控制性详细规划中，影响地块容积率的主要因素有(    )。
A．现状人口密度
B．城市基础设施的状况
C．规划区范围的基准地价
D．地面建筑的质量
E．城市景观的要求
【答案】BCE
102．容积率与地块面积、建筑密度、建筑层数、建筑总面积、建筑基底面积等指标有密切关系，当各层建筑面积一致时，对它们之间的关系，下列叙述正确的是(    )。
A．容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积
B．当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成反比
C．当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比
D．在一定的容积率规定下，建筑层数与建筑密度成反比
E．当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比
【答案】ADE
【解析】：

103．调查研究是开展城市规划工作的重要环节，该环节主要包括(    )等方面内容。
A．协商合同
B．现场踏勘
C．分析研究
D．基础资料的收集和整理
E．撰写调研报告
【答案】BCD
104．住宅开发项目在进行市场分析时应重点分析(    )等方面的内容。
A．周围地区住宅的供求状况
B．平面布局
C．地区流动人口和常住人口数量
D．对零售业的特殊要求
E．对住房的满意程度和期望
【答案】ABE
【解析】：CD为商业购物中心开发项目应重点分析的内容。
105．在房地产开发项目经济评价中，(    )是考察项目盈利能力的静态指标。
A．净现值
B．成本利润率
C．投资利润率
D．内部收益率
E．资本金利润率
【答案】BCE
【解析】：AD为评价盈利能力的动态指标。
106．下列费用中，(    )属于企业财务费用。
A．咨询费
B．贷款利息
C．融资代理费
D．销售代理费
E．融资手续费
【答案】BCE
107．房地产开发过程中的前期工程费包括(    )。
A．勘察设计费
B．土地费用
C．可行性研究费
D．“三通一平”费
E．销售费用
【答案】ACD
108．施工图预算可作为(    )的依据。
A．签订工程施工合同
B．选择最优设计方案
C．向建设单位办理工程结算
D．银行拨付工程价款
E．国家批准设计任务书
【答案】ACD
【解析】：施工图的作用。施工图预算有如下作用：
①是确定单位工程和单项工程预算造价的依据。
②是签订工程施工合同、实行工程预算包干、进行工程竣工结算的依据。
③是建设银行拨付工程价款的依据。
④是施工企业搞好经济核算，加强经营管理的依据。
109．在建设项目工程的概预算中，施工定额是由以下的(    )构成的。
A．劳动定额
B．材料消耗定额
C．市政工程定额
D．间接费定额
E．机械班台使用定额
【答案】ABE
110．在项目建设过程中，为了考核建设成果，一般要进行“三算”对比。这里的“三算”是指(    )。
A．投资估算
B．施工图预算
C．竣工决算
D．工程结算
E．设计概算
【答案】BCE

 
情景分析题（111-120）
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四、情景分析题(共3题，有相关10小题，题号111~120，每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。每小题2分，共20分。选错、多选不得分，不倒扣分；少选但选择正确的每选项得0．5分)
(一)2004年5月，X省Y市政府征收了该市Z县基本农田以外的耕地600亩，甲房地产开发公司通过公开市场获得了该土地使用权，建一大型住宅区。为弥补自有资金的不足，甲公司向工商银行申请了开发贷款。同时，工商银行为该住宅区的购房者提供八成30年的抵押贷款，并为确保其贷款安全，又向保险公司投保。2007年7月，甲公司为谋求多元化经营，以其开发的该住宅区中10套住宅(按其市场价计算的总房款为600 万元)，投资于乙公司，并将房屋产权过户到乙公司名下。当地契税税率为4％，营业税税率为5％。试根据以上条件，回答下列11l-115小题的问题。
111．市政府征用该片土地应报(    )审批。
A．X省人民政府
B．Y市人民政府
C．Z县人民政府
D．国务院
【答案】D
112．在该房地产项目的开发经营过程中，有关融资涉及的主要信用形式包括(    )。
A．商业信用
B．银行信用
C．国家信用
D．消费信用
【答案】BD
【解析】：甲公司向工商银行申请了开发贷款为银行信用。
工商银行为该住宅区的购房者提供八成30年的抵押贷款为消费信用。
113．以下关于甲公司以住宅投资乙公司的说法，正确的是(    )。
A．甲公司应缴纳营业税30万元
B．乙公司应在办理产权登记手续后，缴纳契税24万元
C．由于该交易以房产作投资，与正常房屋买卖有所不同，乙公司可不缴纳契税
D．乙公司办理的房屋所有权证中的附图注明了套内建筑面积和分摊面积，明确了异产毗连房屋的权利界限，此附图为房产分户图
【答案】BD
【解析】：契税为土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
600*4％＝24
114．工商银行为确保贷款安全而向保险公司投保的险种属于(    )。
A．信用保险
B．责任保险
C．保证保险
D．财产保险
【答案】A
115．以下关于甲公司进行房地产开发的工程造价计价的说法，正确的是(    )  。
A．在编制建筑工程预算时，可将该开发项目分为土建、电气安装、工业管道、住宅、商场等单项工程
B．可依据平面图，按照逆时针方向分部分项计算工程量
C．概算定额是在预算定额的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个预算定额细目
D．通常情况下，基本子项的实物工程量越大，单位价格越高，则工程造价也越大
【答案】CD
【解析】：土建、电气安装、工业管道属于单位工程。
(二)甲公司正在某市规划区内一块土地上兴建宾馆，由于融资的需要，拟以该土地进行抵押贷款，并委托L土地评估公司进行地价评估。甲公司所能提供的土地批准丈件只有《建设项目选址意见书》和《建设用地批准书》。试根据以上条件，回答下列116-118小题的问题。
116．在这种情况下，根据《中华人民共和国城市规划法》的规定，甲公司所占用的土地(    )。
A．符合法律规定
B．抵押贷款审批手续不全
C．建设用地规划审批手续不全
D．是否办理土地出让手续不详
【答案】CD
【解析】：《建设用地规划许可证》等手续不全。
117．根据我国相关法律规定，甲公司在申请施工许可证前，必须取得(    )等法定凭证。
A．建设用地规划许可证
B．国有土地使用权证
C．建设工程规划许可证
D．控制性详细规划许可证
【答案】ABC
118．对L土地评估公司来说，可以选择的做法为(    )。
A．因土地手续不全，可以不接受该评估业务
B．建议并帮助甲公司完善建设用地批准手续，待手续齐全后再进行评估
C．先做咨询性质评估，等手续齐全后再调整报告
D．先按照委托目的和要求评估，等手续齐全后再调整报告
【答案】ABC
(三)某投资者在市中心购买了一幢写字楼，拟用于出租，其中购房费用的30％依靠自有资金支付，其余部分使用银行商业贷款，年利率为7％，贷款期限为5年，投资者设定的基准收益率为10％。为确保投资的顺利进行，投资者聘请某评估公司为其设计项目实施方案，并开展项目财务评价。该评估公司根据写字楼的实际建造和出租情况，并通过对当地写字楼租售市场的调查分析，得出如下初步结论：①所得税前的财务净现值(FNPV)为962.76 万元；
②当折现率为11％时，净现值为-454．21万元；
③在第29年初，项目折现现金流累计为-64．22万元，第30年初为56.72 万元。试根据以上条件，回答下列119-120小题的问题。
119．该项目内部收益率等于(    )％。
A．10．32  
B．10．68  
C．11．68
D．11．32
【答案】B
120．该项目的动态投资回收期为(    )年。
A．28．47  
B．30．53  
C．29．53  
D．28．53
【答案】D