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土地估价相关知识精讲班第4讲讲义
耕地占用税
2.2　　耕地占用税
耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
1、纳税人
凡占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税人。包括国家机关、企业、事业单位，乡镇集体企业、事业单位，农村居民和其他居民。对于农民家庭占用耕地建房的，家庭成员中除未成年人和没有行为能力的人外，都可为耕地占用税的纳税人。
2、课税对象
耕地占用税的征税对象，是占用耕地建房或从事其他非农业建设的行为。耕地是指用于种植农作物的土地，占用前3年内用于种植农作物的土地，也视为耕地。
3、计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。耕地占用税实行据实征收原则，对于实际占用耕地超过批准占用耕地，以及未经批准而自行占用耕地的，经调查核实后，由财政部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税，并由土地管理部门按有关规定处理。
4、税率和适用税额
耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次：①以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含l亩)的地区，2-10元／m；②人均耕地在1亩至2亩(含2亩)的地区，1．6～8元／m；③人均耕地在2亩至3亩(含3亩)的地区，1．3—6．5元／m；④人均耕地在3亩以上的地区，1～5元／m。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。
5、加成征税
根据有关规定，加成征税政策主要有以下二项：
(1)经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％。
(2)对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。
 
减税、免税
6、减税、免税
(1)减税范围
1)农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。
2)一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后可酌情给予减免照顾，减免税额一般应控制在农村居民新建住宅用地计征税额总额的10％以内，少数省区贫困地区较多的，减免比例最高不得超过15％。
3)对民政部门所办福利工厂，确属安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。
4)国家在“老、少、边、穷”地区采取以工代赈办法修筑的公路，缴税确实困难的，由省、自治区财政厅(局)审查核定，提出具体意见报财政部批准后，可酌情给予照顾。
5)对定居台胞新建住宅占用耕地，如确属于农业户口，可比照农民建房减半征税。
6)对不属于直接为农业生产服务的农田水利设施，但确属综合性枢纽工程的，可按为农业服务直接效益占工程总效益的比重确定耕地占用税征收额。
(2)免税范围
1)部队军事设施用地；
2)铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；
3)炸药库用地；
4)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。
上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。
7、纳税环节和纳税期限
耕地占用税的纳税环节，是在各级人民政府依法批准单位和个人占用耕地后，土地管理部门发放征(占)用土地通知书和划拨用地之前，由土地管理部门将批件及时抄送所在地的税务征收机关，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续，土地管理部门凭完税收据或减免税凭证发放用地批准文件。用地单位和个人在规定期限内没有纳税的，土地管理部门应暂停其土地使用权。
耕地占用税的纳税期限为30天，即纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。
 
土地增值税
2.3    土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
1、纳税人
  凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
  各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。
2、征税范围
  土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
征税范围的界定有三个标准：
（1）转让的土地使用权是否为国家所有是判定标准之一；
（2）土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权是否发生转让是判定标准之二；
（3）是否取得收入并增值是判定标准之三。
征税范围的具体判定
有关事项
　　是否属于征税范围
1.出售
　　征税。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。
2.继承、赠予
　　继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予应征。
3.出租
　　不征（无权属转移）
4.房地产抵押
　　抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。
5.房地产交换
　　单位之间换房，有收入的征；个人之间互换自有居住房地产不征。
6.以房地产投资、联营
　　房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。
7.合作建房
　　建成后自用，不征；建成后转让，征。
8.企业兼并转让房地产
　　暂免
9.代建房
　　不征（无权属转移）
10.房地产重新评估
　　不征（无收入）