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土地估价相关知识精讲班第45讲讲义
3.5工程量清单
3.5　　　工程量清单
1、工程量清单概念
工程量清单计价模式，是由全国制定统一的工程量计算规则，并且给出统一项目划分之下的各项目的消耗标准，在招标时，由招标方提供工程量清单，各投标单位根据自己的实力，按照竞争策略的要求自主报价，业主择优定标，以工程合同使报价法定化，施工中出现与招标文件或合同规定不符合的情况或工程量发生变化时据实索赔，调整支付。
工程量清单是指招标文件的组成部分。是由招标人发出的一套注有拟建工程各实物工程名称、性质、特征、单位、数量及开办项目、税费等相关表格组成的文件。
2、工程量清单计价的内容
工程量清单计价的基本过程可以描述为：在统一的工程量计算规则的基础上，制定工程量清单项目设置规则，根据具体工程的施工图纸计算出各个清单项目的工程量，再根据各种渠道所获得的工程造价信息和经验数据计算得到工程造价。
(1)编制招标标底
工程量清单作为招标文件的组成部分，一个最基本的功能是作为信息的载体，以便投标人能对工程有全面充分的了解。从这个意义上讲，工程量清单的内容应全面、准确。以建设部颁发的《房屋建筑和市政基础设施工程招标文件范本》为例，工程量清单主要包括工程量清单说明和工程量清单表两部分。
(2)投标报价
投标报价是在业主提供的工程量计算结果的基础上，根据企业自身所掌握的各种信息、资料，结合企业定额编制得出的。
3.6　建筑工程量及其计算
1．建筑工程量计算的含义
工程量是以物理计量单位或自然计量单位所表示的建筑工程各个分项工程和结构构件的实物数量。工程量计算是施工图预算编制的主要内容和工程估价的重要依据。准确计算工程量是编制施工组织计划、确定建筑工程直接费、工程量清单、安排施工进度、编制材料采购与供应计划、进行统计工作和实现经济核算的的重要依据。
2．建筑工程量计算的主要依据
(1)施工图纸及设计说明书、相关图集、设计变更资料、图纸答疑、会审记录等；
(2)经审定的施工组织设计或施工方案；
(3)工程施工合同、招标文件的商务条款；
(4)工程量计算规则。
 
概算定额与概算指标
3.7　　概算定额与概算指标
1．概算定额概念
概算定额是指在相应的预算定额或综合预算定额的基础上，根据有代表性的设计图纸和标准图等资料，经过适当地综合、扩大以及合并而成的，介于预算定额和概算指标之间的一种定额。根据专业性质的不同，概算定额分为建筑工程概算定额和安装工程概算定额两大类。
概算定额是在预算定额的基础上综合扩大而成的，每一概算定额中综合分项都包含数个预算定额细目。概算定额是编制扩大初步设计概算、确定建设项目投资额的依据。
根据专业性质不同，概算定额分建筑工程概算定额和安装工程概算定额两大类。目前，建筑工程概算定额包括土建工程概算定额、水暖通风工程概算工程、电气照明工程概算定额等。安装工程概算定额包括机械设备及安装工程概算定额和电气设备及安装工程概算定额等。
2．概算指标概念与分类
(1)概算指标的概念
概算指标是以单位建筑面积或单位建筑体积或每个构筑物为计量单位，而规定的人工、材料、机械台班消耗量及造价的指标。
概算指标构成的数据，主要来自各种工程预算和决算资料，即用各种有关数据经过整理分析、归纳计算而得到。
概算指标的内容包括：
①总说明。包括概算指标的用途，编制依据，适用范围，工程量计算规则及其他。
②经济指标。包括造价指标、人工和材料消耗指标。
③结构特征。说明概算指标的使用条件，其工程量指标可作为不同结构进行概算指标换算的依据。
(2)概算指标的分类
综合指标：按照工业与民用建筑或按结构类型分类的一种概括性比较大的指标。
单项指标：一种以典型的建筑物或构筑物为分析对象的概算指标。
 
投资估算指标
3.8　　投资估算指标
1．投资估算指标概念
投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。它非常概略，往往以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象，编制内容是所有项目费用之和。编制基础仍然离不开预算定额、概算定额。
2．投资估算指标的编制方法
投资估算指标的编制应当成立专业齐全的编制小组，并应制定一个包括编制原则、编制内容、指标的层次相互衔接，项目划分、表现形式、计量单位、计算、复核、审查程序等内容的编制方案或编制细则，以便编制工作有章可循。投资估算指标的编制一般分为三个阶段进行。
(1)收集整理资料阶段
收集整理已建成或正在建设的、符合现行技术政策和技术发展方向、有可能重复采用的、有代表性的工程设计施工图、标准设计以及相应的竣工决算或施工图预算资料等，这些资料是编制工作的基础。
(2)平衡调整阶段
由于调查收集的资料来源不同，虽然经过一定的分析整理，但难免会由于设计方案、建设条件和建设时间上的差异带来的某些影响,使数据失准或漏项等，必须对有关资料进行综合平衡调整。
(3)测算审查阶段
测算是将新编的指标和选定工程的概预算，在同一价格条件下进行比较，检验其“量差”的偏离程度是否在允许偏差的范围之内，同时也是对指标编制质量进行的一次系统检查。
3．投资估算指标分类
一般可分为建设项目综合指标、单项工程指标和单位工程指标三个层次。
(1)建设项目综合指标
建设项目综合指标指按规定应列入建设项目总投资的从立项筹建开始至竣工验收交付使用的全部投资额，包括单项工程投资、工程建设其他费用和预备费等。建设项目综合指标一般以项目的综合生产能力单位投资表示，如“元／t"、“元／kw”，或以使用功能表示，如医院床位：“元／床”。
(2)单项工程指标
单项工程指标是指按规定应列入能独立发挥生产能力或使用效益的单项工程内的全部投资额。
(3)单位工程指标
单位工程指是按规定应列入能独立设计、施工的工程项目的费用，单位工程指标一般以如下方式表示：如，房屋以“元／m‘”表示；道路以“元／m”’表示；水塔以“元／座”表示；管道以“元／m”表示。
3.9　　设计概算
1．设计概算的含义与分类
(1)设计概算的含义
由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸，以及概算定额项目和工程量计算规则，计算出工程量，并结合概算定额中的基价和有关费用定额逐项计算编制而成的工程费用文件。
设计概算的作用：
①是设计文件的重要组成部分
②是国家确定和控制基本建设投资额的依据
③是编制基本建设计划的依据
④是选择最优设计方案的重要依据
⑤是实行建设项目投资大包干的依据
⑥是实行投资包干责任制和招标承包制的重要依据
⑦是建设银行办理工程拨款、贷款和结算，实行财政监督的重要依据
⑧是基本建设核算工作的重要依据
⑨是基本建设进行“三算”对比的基础
基本建设“三算”是指设计概算、施工图预算和竣工决算。其中设计概算是“三算”对比的基础。因为它们在基本建设过程中，既有着共同的作用，又有着不同的作用，设计概算在确定和控制建设项目投资总额等方面的作用最为突出；施工图预算在最终确定和控制单项工程或单位工程的计划价格，加强施工企业经营管理等方面的作用最为明显；竣工决算在确定建设项目实际投资总额，考核基本建设投资效果等方面的作用最为显著。通过“三算”的对比分析，可以考核建设成果，总结经验教训，积累技术经济资料，提高投资效果。