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(3)相关因素分析
当把握了整体背景情况后，投资者就可以针对某一具体开发投资类型和地点进
行详尽的分析。不同类型项目需要重点分析的内容包括：
●住宅开发项目：包括与房地产代理机构、物业管理人员特别是住户的沟通，以了解开发项目周围地区住宅的供求状况、价格水平、对现有住宅的满意程度和对未来住宅的希望，以确定所开发项目的平面布置、装修标准和室内设备的配置。
●写字楼项目：研究所处地段的交通通达度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
●商业购物中心开发项目：考虑项目所处区域的流动人口、常住人口数量、购买力水平，考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。
●工业或仓储项目：考察开发所必须具备的条件，如劳动力、交通、原材料等。同时要考虑未来人住者的意见，如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。
5．房地产市场分析基本方法
分析市场趋势的方法主要有：
1)购买者意图调查法
购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。
2)销售人员意见综合法
当不能直接调查购买者或费用太高时，可通过询问销售人员来判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者，对情况比较熟悉，因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。
3)专家意见法
又称为德尔菲（Delphi）法，是美国兰德公司于20世纪40年代末提出的。运用专家调查法时，首先组成由经销商、分销商或其他权威人士组成的专家小组，人数不宜过多，一般在20人左右，各专家只与调查员发生联系，然后按下列程序进行：
（1）提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家；
（2）各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员；
（3）将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断；
（4）将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家作第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。
4)时间序列分析法：包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。
时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为如下几类：
（1）简单平均法
简单平均法也称为算术平均法，即把资料中各期实际销售量的平均值作为下一期销售量的预测值。
（2）移动平均法
移动平均法是指引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量的增减趋势和接近实际。
（3）加权移动平均法
移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
（4）指数平滑法
指数平滑法也是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。
Qt本期预测值=a平滑指数×St-1+(1-a)Qt-1
0≤a≤1
St-1——前期实际销售量
Qt-1——前期预测值
5)相关分析法：包括回归分析法和市场因子推演法。
时间序列分析法是仅对时间为变量的函数的定量预测方法，它没有考虑其他众多影响市场需求的实际因素，因此在许多情况下是不适用的。此时可运用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度，从而作出预测。这种方法尤其适用于中、长期预测。
（1）回归分析法
回归分析法是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。
（2）市场因子推演法
所谓市场因子，就是能够明显引起某种产品市场需求变化的实际因素。市场因子推演法实际上也是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。
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