第二章 房地产开发

一、房地产开发概念

房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动；是按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，对土地和地上建筑物、构筑物进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有市场分析与市场推广、项目策划与投资决策、国家法律政策与各级政府及其部门的规章、经济合同、财政金融、城市规划、建筑设计、建造技术、风险控制与管理、项目管理、市场营销以及资产管理等方面的知识。
房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。

二、房地产开发主要程序

1．投资机会寻找与筛选

(1)在机会寻找过程中，开发商选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性。

(2)机会筛选中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。

2．细化投资方案

3．可行性研究

(1)可行性研究是指具体实施某一投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的科学分析方法。

(2)可行性研究的主要任务是研究新建或改建一个工程项目究竟是否可行。

(3)可行性研究包括投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究。

4．合同谈判

5、正式签署有关合作协议

开发商与建设单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。

6．工程建设：指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程度的过程。

7．竣工投入使用

工程项目通过竣工验收，全面检验设计和施工质量，考核工程造价，房地产开发商对于确已符合竣工验收条件的开发项目，都应按照有关规定和国家质量标准，及时进行竣工验收，并抓紧投入经营和交付使用，使之尽快发挥经济效益。

8．房地产资产管理

三、房地产开发可行性研究的主要内容

1．项目概况

项目概况具体内容包括：项目名称、开发建设单位；项目的地理位置，项目周围主要的建筑物等；项目所在地周围的环境状况，项目建设的必要性和可行性；项目的性质及主要特点；项目开发建设的社会、经济意义；可行性研究工作的目的、依据和范围。

2．开发项目用地现状调查及动迁安置

(1)土地调查。包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位等。

(2)人口调查。包括开发项目用地范围内的总人口数。总户数以及需拆迁的人口数、户数等。

(3)调查开发项目用地范围内建筑物的种类、数量、面积，包括调查开发项目用地范围内的建筑物的种类，各类建筑物的数量和面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

(4)调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。

(5)调查其他地下、地上物，开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、菜窖、各种管线等，地上物包括各种树木、植物等，开发项目用地的现状一般要附平面示意图。

(6)调查各种管线。主要有应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和电讯管线的现状及规划目标和其可能实现的时间。

(7)制定拆迁计划

(8)制定安置方案，包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。

 3．市场分析和建设规模确定

 具体内容包括：市场供给现状分析及预测，市场需求现状分析及预测，市场交易的数量与价格分析及预计，服务对象分析，租售计划制定，拟建项目建设规模的确定。
4、规划设计方案选择

(1)市政规划方案选择

市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，大型商业房地产开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。

(2)项目构成及平面布置

(3)建筑规划方案选择

建筑规划方案的内容主要有各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。

 5、资源供给

 主要内容包括：建筑材料的需要量、采购方式和供应计划，施工力量的组织计划，项目施工期间的动力、水等供应方案，项目建成投入生产或使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。

6．环境影响和环境保护

主要内容：建设地区的环境现状，主要污染源和污染物，开发项目可能引起的周围生态变化，设计采用的环境保护标准，控制污染与生态变化的初步方案，环境保护投资估算，环境影响的评价结论和环境影响分析，存在问题及建议。

7．项目开发组织机构、管理费用研究

主要内容包括：拟定开发项目的管理体制、机构设置及管理人员的配备方案，拟定人员培训计划，、估算年管理费用支出情况。

8．开发建设计划

(1)前期开发计划

包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。
(2)工程建设计划
包括各个单项工程的开、竣工时间，进度安排。市政工程的配套建设计划等。

(3)建设场地的布置

(4)施工队伍的选择

9．项目经济及社会效益分析、环境分析

(1)项目总投资估算

(2)项目投资来源、筹措方式的确定

(3)开发成本估算

(4)销售成本、经营成本估算

(5)销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算

(6)财务评价

(7)国民经济评价

(8)风险分析

(9)项目环境效益、社会效益及综合效益评价

10．结论及建议

(1)运用各种数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案

(2)存在的问题及相应的建议

四、可行性研究步骤

1．接受委托：项目建议被批准之后，开发商即可委托咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同协议，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付方法及协作方式内容等。承担单位接受委托时，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，搞清楚委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据。

2．调查研究       

主要从市场调查和资源调查两方面进行。

(1)市场调查：查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。

(2)资源调查：建设地点、开发项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

 3．方案选择和优化：根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同委托部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，评选出合理的方案。

4．财务评价和综合评价：确定最佳方案后，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细财务评价和综合评价。

5，编制可行性研究报告：经过上述的分析与评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。