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土地估价相关知识精讲班第36讲讲义
(2)城市用地评定与选择
(2)城市用地评定与选择
城市用地评定是在调查分析自然环境条件的基础上，按照城市规划与建设的需要，对影响城市用地自然环境条件进行综合评价，从而确定城市规划范围内用地的适用程度。通过城市用地的评定，可为城市用地选择和规划方案的制定提供科学依据。
城市用地评定主要指标：地基承载力、地形坡度、地下水埋深和洪水淹没状况。
一般按适用性要求，将城市用地评定的结果：规划范围内的用地分为三大类，即一类用地(Ⅰ)，二类用地(Ⅱ)和三类用地(Ⅲ)：
一类用地，是指用地的自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建筑需要，一般不需要或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。
二类用地，是指需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。
三类用地，是指不适于修建的用地。现代工程技术条件下，几乎无绝对难建的用地。所.谓不适于修建的用地，是指用地条件极差，必须付以特殊工程技术措施后才能用作建筑的用地。
城市用地评定主要考虑四项指标：地基承载力、地形坡度、地下水埋深和洪水淹没状况。但由于各个城市的自然条件和特点不尽相同，具体评定时，还应因地制宜，选择评价指标。有些不良的工程地质和地貌现象，如地震、冲沟等，应同时加以考虑。
(3)城市用地类型和用地指标
①城市用地类型：小城市(镇)由市区和郊区组成；中等城市由市区、郊区和郊区工业区组成；大城市由市区、近郊区、近郊工业区、远郊区和远郊城镇组成。
②城市用地标准：城市用地标准和各类用地指标，直接涉及到城市发展规模和城市用地结构，是衡量城市规划合理与否的重要经济指标。
在城市规划区范围内,城市用地一般按照其所担负的城市功能，划分成不同的用地类型。根据我国城市规划部门制定的《城市用地分类与规划建设用地标准》规范，城市用地划分为大类、中类和小类三个层次，共分10大类，43中类，78小类。如大类居住用地包括中类一、二、三、四类居住用地，中类中每类居住用地又包括不同等级的住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和绿地四小类。城市总体规划阶段一般采用大类和中类划分标准；详细规划阶段多使用小类分类标准。
(4)城市性质与规模
1）城市职能与城市性质
城市职能是指城市在国家或地区的政治、经济、文化生活中所担负的任务和作用。城市性质，是指城市在国家或地区的政治、经济、文化生活中所担负的主要任务和作用。由此可知，一个城市往往有多个职能，但不是所有职能都可作为城市性质。城市性质应是城市主要职能的体现和反映。或者说，城市的一个或几个主要职能就是城市的性质。
科学正确地确定城市性质对城市规划和建设非常重要。因为，它能为城市发展指明方向，为合理选择建设项目和规划布局提供依据，有利于合理地控制城市规模，突出总体规划特点，经济合理地组织城市用地和功能结构。
城市性质是城市主要职能的概括，即个性特征的体现。因此，确定城市性质，即主要职能必须依据两方面条件：首先，主要职能是在本城市的发展中具有举足轻重的地位，表现在其职工、产量、产值等在城市中都占比重较大，并具有良好的经济和社会环境效益；第二，主要职能具有重要的区际意义，就是说其主要起着为本市范围以外地区提供服务的作用。只具备其中一个条件，都不足以构成城市的主要职能，即城市性质。
 
2）城市类型与城市规模
2）城市类型与城市规模
目前，我国在城市研究中，一般认为按城市性质分类对城市人口的构成、用地组成、规划布局、公共建筑的内容与标准以及市政设施等方面，具有指导意义。此外，也有按城市人口规模进行分类的，对城市的规划与建设也具有指导意义。
按城市性质划分，我国城市大体有以下几类：
①工业城市
以工业生产为主，工业用地及对外交通运输用地占有较大的比重。
不同性质的工业，在规划上会有不同的特殊要求。这类城市又可依工业构成情况分为：
(1)综合性工业城市：如株洲市、淄博市；
(2)单一工业为主的城市：石油化工城市，如玉门市、茂名市等；森林工业城市，如伊春市；矿业城市(采掘工业城市)，如淮南市、六枝等。
②交通港口城市
这类城市往往是由对外交通运输发展起来的，交通运输用地在城市中占有很大的比例。
随着交通发展又兴建了工业，因而仓库用地、工业用地在城市中也占有很大比例。这类城市根据运输条件，又可分为：
(1)铁路枢纽城市：如徐州市、鹰潭市、襄樊市。
(2)海港城市：如大连市、塘沽、湛江市。
(3)内河港埠：如裕溪口、宜昌、九江市。
③中心城市
它既有政治、文教、科研等非经济机构的主要职能，也有经济方面的职能。
在用地组成上与布局上较为复杂，城市规模较大。全国性的中心城市：如北京、上海、天津等；地区性的中心城市：如省会、自治区首府等。
④县城
这类城市是联系广大农村的纽带，工农业物资的集散地。
工业多为利用农副产品加工和为农业服务的工业。这类城市在我国城市中数量最多，是县域政治、经济、文化中心。
⑤特殊职能城市
这类城市因其具有特殊的职能。
其独特的特征在城市建设和布局上占据了主导地位，因而规划异于一般城市。具体可划分为：
(1)革命纪念性城市。如延安、遵义、井岗山茨坪镇等；
(2)风景游览、休疗养为主的城市。如桂林市、北戴河、黄山市、泰安市等；
(3)边防城市。如二连等；
(4)经济特区。如深圳、珠海等。
城市规模：
城市规模包括城市人口规模和用地规模两个部分，但用地规模常常从属于人口规模，所以一般讲城市规模常常是指城市人口的多少。
不过需注意，同等人口.规模的城市，它们的用地规模不一定一样。如在平原地区，因地少人多，城市用地规模则小，而在山区丘陵地区，地多人稀，城市用地规模较大。
我国城市按人口规模分为以下四类：
①特大城市，是指人口100万以上的城市；②大城市，是指人口50万以上不足100万的城市；③中等城市，是指人口20万以上不足50万的城市；④小城市，是指人口小于20万的城市。
合理确定城市规模在城市规划中具有重要意义。因为城市用地的多少、公共生活设施的内容与数量、交通运输方式与交通量、道路等级、市政设施的能力、住宅建设的规模、郊区的规模以及城市的布局等等，都与城市人口的数量与构成密切相关。
 
6．城市用地评价
6．城市用地评价
城市用地评价内容包括三个方面，即自然条件评价、建设条件评价和经济评价。
(1)自然条件评价
城市建设用地的自然条件评价主要从工程地质、水文、气候和用地适用性等几个方面进行。
1）工程地质条件：包括建筑土质与地基承载力、地形条件、冲沟、滑坡与崩塌、岩溶和地震等方面。
在城市建设用地范围内，由于地层的地质构造和土质的自然堆积情况存在差异，其构成物质也就各不相同，加之受地下水的影响，地基承载力大小相差悬殊。
不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的走向和线型、各项基础设施的建设、建筑群体的布置、城市的形态、轮廓与面貌等，均会产生一定程度的影响。
2）水文及水文地质条件
1)水文条件。江河湖泊等地面水体，不但可作为城市水源，同时它还在水路运输、改善气候、稀释污水以及美化环境等方面发挥作用。但某些水文条件也可能给城市带来不利影响，例如洪水侵患，年水量的不均匀性，水流对沿岸的冲刷，以及河床泥沙淤积等等。
2)水文地质条件。水文地质条件一般是指地下水的存在形式，含水层的厚度、矿化度、硬度、水温及水的流动状态等条件。
3）气候条件
1)太阳辐射。太阳辐射的强度与日照率，在不同纬度和不同地区存在着差异。分析研究城市所在地区的太阳运行规律和辐射强度，这对于建筑的日照标准、建筑朝向、建筑间距的确定，以及建筑的遮阳设施以及各项工程的采暖设施的设置，提供了规划设计的依据。
2)风象。风对城市规划与建设有着多方面的影响，尤其城市环境保护与风象的关系更为密切。
3)气温。气温对于城市规划与建设也有影响，如城市所在地区的日温差或年温差较大时，会给建筑工程的设施与施工带来影响。
4)降水与湿度。降水是指降雨、降雪、降雹、降霜等气候现象的总称。降水量的大小和降水强度对城市较为突出的影响是排水设施。
4）城市用地适用性评价：以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整个用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行评价。
从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价，主要是在调查研究各项自然环境条件的基础上，按城市规划与建设的需要，对用地在工程技术与经济性方面进行综合质量评价，以确定用地的适用性程度，为正确选择和合理组织城市建设和发展用地提供依据。
城市用地适用性的评定要因地制宜，特别是抓住对用地影响最突出的主导环境要素，进行重点的分析与评价。例如，平原河网地区的城市必须重点分析水文和地基承载力的情况。