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土地估价相关知识精讲班第34讲讲义
（三）、城郊化
（三）、城郊化
  1．城市郊区化的含义：是人口、岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化过程。
城市郊区化(简称郊区化)是指城市周围的农村地域，受到城市膨胀的影响，向城市性因素和农村性因素相互混合的近郊地域变化的过程。市中心和建成区的住宅、工厂、学校、办公楼等城市设施外迁和农地转变为住宅地，构成景观上的郊区化；向中心市区通勤者的增加和购物地发生变化等，构成功能上的郊区化。这种定义可理解为广义郊区化。广义郊区化认为只要城市中心区人口(和职能)向城市郊区迁移就是郊区化，它不涉及中心市区是否停滞和衰退。而狭义郊区化概念认为：
 只有中心市区的人口和功能外迁引起的郊区化，并且这种郊区化导致了中心市区的停滞和衰退，才是严格意义上的郊区化。
 一般来说，城市向城市郊区转移扩散过程大致可划为三个阶段。
  第一阶段是城市居住功能郊区化，即将居民住宅迁移到城市郊区。
  第二阶段是城市商业功能和产业功能郊区化，即在郊区城镇建立大型购物中心等商业网点及将工厂企业搬到郊区。
  第三阶段是建立边缘城镇。边缘城镇是在城市周边郊区基础上形成的具备居住、购物、娱乐等城市功能的新城镇。
 2．城郊次中心地带
 随着城市中心区聚集规模和成本的增加，在城市郊区逐渐出现一些聚集规模较小和成本较低的企业与居住集聚地带。在这些区域，具有一定规模的商业中心和住宅小区，成为城市郊区的中心，相对于城市中心，则为城郊次中心地带。
   3．人口郊区化及其原因
(1)人口郊区化：是指人口从大城市的中心区向郊区及其周边地区迁移扩散的过程。
(2)人口郊区化原因：郊迁可以归结为两类：被动郊迁和主动郊迁。
被动郊迁指郊迁行为主要受外部因素制约，郊迁人口虽然有改善居住状况和居住环境的愿望，但由于受客观条件的限制，很少有甚至没有选择郊迁(包括住宅区位、面积、样式等)的权利，如住宅因城市建设被拆迁发生的郊迁，单位分房发生的郊迁等。
主动郊迁是指郊迁人口在迁移过程中对住宅有相当充分的选择权利。
由于人们工作生活主要集中在市中心，随着城市规模急剧膨胀，居住环境严重恶化，原住在市内的中产阶级越来越愿意在郊区购房或建房，公路的发展使公交汽车和小汽车成为人们出行的便利工具，加上政府的相关政策支持，从而使他们愿意并有条件能够住到郊外。
4．制造业、零售商业及写字楼郊区化的原因
城区人口外迁，购买力转移；
市中心区的商业设施趋于饱和；
市中心区用地和基础设施受到限制；
边缘区自身的优势。
郊区城镇与市中心之间存在的土地差价也使许多企业纷纷向郊区城镇迁移，新兴产业在郊区城镇兴起，大规模的工业园和商业服务网点及写字楼落户郊区，具有完善城市功能的中心区域在郊区城镇逐步形成。这一变化给郊区创造了大量就业机会，原来往返于市区与郊区之间的工作生活方式大为改变，郊区城镇成为许多中产阶级人士主要的生活工作空间。
 
（四）、城市土地利用控制与利用分区
（四）、城市土地利用控制与利用分区
土地利用总体规划，是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、整治、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。
土地利用分区是土地利用总体规划的重要组成部分，是合理开发与高效利用土地资源的主要手段之一，是确定土地用途和采取具体土地利用措施主要依据之一。能否做好这项工作是编制土地利用总体规划的前提和基础，分区的合理性是评价土地利用科学性的重要指标之一。
1．城市土地利用分区：是以合理开发，充分利用土地为前提，根据土地的属性、土地的利用方式、利用结构、利用发展方向以及土地利用的技术水平、技术措施按区域进行划分，在划分土地利用区域时，还必须充分考虑城市总体发展规划，要与发展规划保持一致，并适当考虑土地管理权限和行政区划的完善性。
2．公害分区、财政分区和设计分区
①公害分区
在城市规划中，根据城市土地利用的相互不良影响关系和类别，如具有相同污染的企业、具有特殊生活习惯的社区等，将一定范围的土地利用划分为不同的区域。
②财政分区
在城市规划中，为了保证城市开发中具有可靠的财政支持，从财政收支平衡状况出发，将一定范围的土地利用划分为不同的区域。
③设计分区
在城市规划中，根据城市整体设计，将一定范围的土地利用划分为不同的区域。
3．控制人口增长的途径
(1)建立和完善控制人口增长的社会制约机制
控制人口增长的社会制约机制，应当以人口控制目标为奋斗目标和考核指标，以政策法规为行动准则，以宣传教育为首位先导，以经济措施为重要手段，以齐抓共管、综合治理为实施保证，以多种服务面向群众，在党委和政府的领导下，建立起政策法规制约、经济制约、行政制约、舆论道德制约相结合的全方位的制约体系。首先，必须充分发挥计划生育政策与法规的制约作用；其次，制定经济政策、经济措施，控制人口增长；第三，有关社会政策应当有利于控制人口；最后，控制人口增长必须实行综合治理。
(2)建立计划生育利益导向机制
计划生育利益导向机制不仅适用于实行计划生育的个人，也可因地制宜地适用于计划生育先进工作者和计划生育先进单位，采取精神鼓励与物质鼓励相结合的方法，公开表彰计划生育先进单位和先进工作者。
4．设定城市发展边界或城市服务边界的作用
城市发展边界是指城市土地和农村土地的分界线，城市发展边界以内的土地可以被开发为城市用地，城市发展边界以外的则不可以开发。该界线既是土地利用计划的核心及关键组成部分，也是整个规划的基础。城市发展边界的基本功能是协助管理城市发展。城市发展边界不是限制发展，只是对发展的过程和地点进行管理，通过把城市发展限制在一个明确定义的、地理上相连的地域内来制止城市无计划蔓延，同时满足城市发展的需要。需要指出的是这种城市发展边界不是一成不变的，是随着城市的发展逐渐变化，不断调整。
5．限制建筑物许可证颁发数量的作用
控制建设开发总量和投资规模，保证建设不会给城市发展带来超额的负担，保证城市社会经济平稳发展。
建筑物许可证颁发：
(1)建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。
按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。（2）申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（四）已经确定建筑施工企业；
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（六）有保证工程质量和安全的具体措施；
（七）建设资金已经落实；
（八）法律、行政法规规定的其他条件。
建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。
（3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。